— N° RG 25/00614 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2RN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 23 Juin 2025

Minute n°26/244

N° RG 25/00614 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2RN

le

CCC : dossier

FE :

M^e Fabrice NORET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX SEPT MARS DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. DU [Adresse 1] représenté par son Syndic GESTION GROUPE LEVILLAIN dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [O] [E]

[Adresse 4]

[Localité 1]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. LE MENTEC, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 20 Janvier 2026,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. LE MENTEC, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [E] est propriétaire de l’appartement n° 17 et de la cave n° 74 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2] soumis au statut de la copropriété.

Le 27 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2], agissant par son syndic, la SAS GESTION GROUPE LEVILLAIN, a fait adresser à M. [E], par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une mise en demeure de payer ses charges de copropriété arrêtées à la somme de 10 432,16 euros, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Thorigny-sur-Marne (77400), agissant par son syndic, la SAS GESTION GROUPE LEVILLAIN, a fait sommer de payer et assigner M. [E] devant le tribunal judiciaire de Meaux pour le voir condamner à payer les charges échues impayées.

Aux termes de son assignation valant conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Thorigny-sur-Marne (77400), agissant par son syndic, la SAS GESTION GROUPE LEVILLAIN, demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de :

« Condamner Monsieur [O] [E] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] à [Localité 3], les sommes suivantes :

∙ DIX MILLE CENT HUIT EUROS SOIXANTE ET UN CENTS (10.108,61 €), en principal ;

∙ Les intérêts sur cette somme au taux legal à compter de la présente assignation (article 1231-6 du Code Civil) ;

∙ QUATRE CENT QUATRE VINGT ONZE EUROS QUATRE VINGT DIX NEUF CENTS (491,99 €) au titre de l’artic1e 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

∙ DEUX MILLE EUROS (2.000 €) à titre de dommages-intérêts (article 1231-1 du Code Civil) ;

∙ DEUX MILLE EUROS (2.000 €) au titre de l’article 700 du CPC ;

∙ Les entiers dépens (art. 696 du C.P.C.) et tous frais nécessaires exposés par le Syndicat des Copropriétaires sus-dénommé pour le recouvrement de sa créance (art. 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965), et reconnaître à Maître NORET, Avocat, le droit de recouvrement direct de l’article 699 du C.P.C.

∙ Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du Jugement à intervenir (article 514-1 du C.P.C.). »

Le syndicat des copropriétaires expose, à l’appui de ses prétentions :

∙ se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et l’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, que M. [E] a fait l’objet de plusieurs mises en demeure au titre de l’impayé de ses charges ;

∙ que M. [E] est redevable de la somme de 10 982,93 euros au 14 janvier 2025 ;

∙ se fondant sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que M. [E] est redevable de la somme de 491,99 euros d’indemnités pour frais de recouvrement ;

∙ qu’à ce titre, sont à la charge du copropriétaire débiteur toutes les sommes contractuellement dues par le syndicat en raison des diligences du syndic accomplies du fait de la défaillance de paiement du copropriétaire, et tous les frais d’huissiers de justice engagés en conséquence du non-paiement de charges de copropriété, notamment les frais de sommation ;

∙ se fondant sur l’article 1231-1 du code civil, que la défaillance dans le paiement des charges de copropriété cause au syndicat des copropriétaires un préjudice particulier distinct du simple retard de paiement, caractérisé par la mise en péril de la gestion du syndicat ;

Assignés à l’étude, M. [E] n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières écritures de la partie demanderesse pour un plus ample exposé des faits et de ses moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 juin 2025 fixant l’audience de plaidoiries au 13 janvier 2026, date reportée au 20 janvier 2026.

À l’audience du 20 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA FORME

Sur les pièces communiquées par M. [E]

Aux termes de l’article 760 du code de procédure civile, « les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat devant le tribunal judiciaire ».

En l’espèce, M. [E] a directement communiqué ses pièces au tribunal judiciaire sans avoir constitué avocat.

Par conséquent, ces pièces seront écartées comme étant irrecevables.

SUR LE FOND

Sur les charges de copropriété et les frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.

De ces dispositions, combinées avec l’article 1353 du Code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il résulte qu’il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que les copropriétaires poursuivis sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette des défendeurs. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

Toutefois, si l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, elle ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire qui peut donc contester le montant des charges qui lui sont réclamées, en application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dans son premier alinéa, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après l’approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Les dispositions combinées des articles 4 et 5 du code de procédure civile prévoient que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, le juge devant se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Selon l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

En l’espèce,

* Sur les charges de copropriété

Le décompte des sommes réclamées arrêté au quatrième trimestre 2024 inclus (selon décompte arrêté au 1er janvier 2025) fait apparaître un solde de charges de 11 474,92 euros.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

∙ Le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [E] ;

∙ Les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir (procès-verbaux des assemblées générales de 2022 à 2024) ;

∙ Les décomptes de charges et les relevés des appels de fonds ;

∙ Un état récapitulatif de la créance actualisée à la date du 1er janvier 2025 ;

∙ En l’absence du contrat du syndic, le procès-verbal de l’assemblée générale désignant, en qualité de syndic, la SAS GESTION GROUPE LEVILLAIN.

Il ressort des procès-verbaux versés aux débats que les comptes ont été approuvés pour les années 2021 à 2024. Il est également établi que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé le budget prévisionnel de l’année 2024-2025.

Le décompte de charges arrêté au 1er janvier 2025 fait état d’une dette de 11 474,92 euros. Il convient cependant de retirer de ce montant un certain nombre de frais imputés sur les charges de M. [E], tels qu’ils ressortent du décompte arrêté au 5 décembre 2024, générés par le contentieux opposant ce dernier au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2] dans le paiement de ses charges de copropriété :

∙ 60 euros au titre des lignes de dépense intitulées « frais de deuxième rappel » datées des 24 mai 2023 et 11 septembre 2024 ;

∙ 60 euros au titre des lignes de dépenses intitulées « frais de mise en demeure » datées des 18 juillet 2023 et 27 septembre 2024 ;

∙ 300 euros au titre de la ligne de dépense intitulée « remise dossier à l’huissier » datée du 9 août 2023 ;

∙ 161,99 euros au titre de la ligne de dépense intitulée « facture huissier ABC Justice » datée du 11 août 2023.

L’ensemble de ces dépenses, qui représentent une somme de 581,99 euros, ne peuvent être rattachées à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, elles seront soustraites des sommes dues au titre des charges impayées.

Au vu de ces éléments, la somme de 10 892,93 euros (11 474,92 – 581,99) au titre des charges impayées est justifiée.

Cependant, si le syndicat des copropriétaires mentionne dans la discussion de ses écritures une créance de 10 982,93 euros, il ne sollicite qu’un montant de 10 108,61 euros dans le dispositif de ses écritures, de sorte qu’en application des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile susvisés, il ne sera fait droit qu’à ce montant.

M. [E] est donc redevable, au titre des charges de copropriété, de la somme de 10 108,61 euros, montant arrêté au quatrième trimestre 2024 inclus, au paiement de laquelle il sera condamné en sa qualité de copropriétaire.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025, date de l’assignation à la présente instance, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires.

* Sur les frais

L’article 10-1, a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables aux seuls copropriétaires concernées les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

L’article 10-1, b) de la même loi prévoit que sont imputables aux seuls copropriétaires concernés les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Il intègre notamment les frais d’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot.

Aux termes de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 491,99 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance.

Cependant, il convient de constater qu’au soutien de cette prétention, le syndicat des copropriétaires se contente, dans la discussion de ses écritures, d’exposer des propos généraux sur l’objet de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sans communiquer aucun détail sur les lignes de dépense dont il sollicite l’indemnisation. En outre, le montant total sollicité, 491,99 euros, ne correspond pas au montant de 581,99 euros précédemment identifié par le tribunal et susceptible d’être intégré dans les frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, il convient d’observer que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun justificatif à l’appui de sa demande.

Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

La responsabilité contractuelle, qui résulte de l’inexécution de l’obligation ou du retard dans son exécution, suppose l’existence d’une obligation née d’un contrat valablement conclu entre les parties à l’instance.

En l’espèce, l’obligation de payer ses charges de copropriété à laquelle est astreint M. [E] ne résulte pas d’un contrat mais de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne rapportant pas la preuve d’une inexécution contractuelle pouvant être reprochée à M. [E], sa demande de dommages et intérêts fondée sur l’engagement de la responsabilité contractuelle de ce dernier sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [E], partie succombante, sera condamné aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Fabrice NORET, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires que la carence du défendeur a obligé à intenter une action judiciaire la totalité des frais irrépétibles engagés. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, M. [E] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit qui sera ainsi rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe de la juridiction ;

ÉCARTE les pièces produites par M. [O] [E] comme étant irrecevables ;

CONDAMNE M. [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], agissant par son syndic, la SAS GESTION GROUPE LEVILLAIN, la somme de 10 108,61 euros (DIX MILLE CENT HUIT EUROS ET SOIXANTE ET UN CENTS) au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtée au quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2025, date de l’assignation à la présente instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], agissant par son syndic, la SAS GESTION GROUPE LEVILLAIN, de sa demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], agissant par son syndic, la SAS GESTION GROUPE LEVILLAIN, de sa demande de dommages et intérêts formée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE M. [O] [E] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Fabrice NORET, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], agissant par son syndic, la SAS GESTION GROUPE LEVILLAIN, la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE,

LE PRÉSIDENT,