TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/00054 – N° Portalis DBW3-W-B7E-YIDJ

AFFAIRE :

M. [I] [H] (M^e Marc MAMELLI)

C/

M. [M] [O] et autres (Maître Julien FLANDIN de l’ASSOCIATION CM AVOCATS [Localité 8])

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 18 Septembre 2025, puis prorogée au 16 Octobre 2025 et enfin au 06 Novembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

Monsieur [I] [H], gérant de société

Né le 19 Janvier 1972 à [Localité 14], de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marc MAMELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [D] épouse [H], gérante de société

Née le 22 Mars 1975, de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marc MAMELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [C] [B] [O] épouse [P]

Née le 15 Mai 1950 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [M] [O]

Né le 04 Mars 1952 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 3]

Madame [N] [O] veuve [U]

Née le 01 Janvier 1949 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 5]

Tous les défendeurs sont représentés par Maître Julien FLANDIN de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 6 novembre 2017, Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] ont fait l’acquisition auprès de Madame [N] [O] veuve [U], Madame [C] [O] épouse [P] et Monsieur [M] [O] d’un bien immobilier sis [Adresse 7].

Le contrat de vente stipulait notamment : « le vendeur déclare sous sa seule responsabilité :

— que l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement mais ne garantit aucunement la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur ;

— ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation ;

— qu’il n’a pas reçu des services compétents de mise en demeure de remettre l’installation en conformité avec les normes existantes ».

Par assignation du 23 avril 2018, Monsieur [I] [H] a assigné Madame [N] [O] veuve [U], Madame [C] [O] épouse [P] et Monsieur [M] [O] devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de MARSEILLE aux fins de voir ordonner une expertise quant à des dysfonctionnements des réseaux d’assainissement des eaux usées et des eaux pluviales du bien vendu. Par ordonnance du 22 juin 2018, le juge des référés a ordonné une expertise.

Le rapport d’expertise a été déposé le 4 janvier 2019 et un complément a été rendu le 21 mai 2019.

Par actes d’huissier en date des 10, 14 et 15 décembre 2020, Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] ont assigné Madame [C] [O] épouse [P], Madame [N] [O] veuve [U] et Monsieur [M] [O] devant le tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de les voir condamner à leur verser diverses sommes sur le fondement du défaut de délivrance ou des vices cachés.

Par ordonnance sur incident du 19 janvier 2023, le juge de la mise en état a :

— déclaré Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] recevables en leur action ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 6 juillet 2023 à 10h30 ;

— dit que les dépens et les frais irrépétibles suivront le sort de la procédure au fond ;

— rappelé que l’ordonnance était exécutoire de droit à titre provisoire.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 12 juin 2023, Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] sollicitent de voir :

— condamner Mesdames [N] et [C] [O] et Monsieur [M] [O] in solidum au paiement à Madame [R] [D] épouse [H] et Monsieur [I] [H] de la somme de 40.693,03 € correspondant à la réduction du prix ;

A défaut :

— condamner Mesdames [N] et [C] [O] et Monsieur [M] [O] in solidum au paiement à Madame [R] [D] épouse [H] et Monsieur [I] [H] de la somme de 5263,50 € TTC correspondant au montant des travaux de reprise des embellissements ;

— condamner Mesdames [N] et [C] [O] et Monsieur [M] [O] in solidum au paiement à Madame [R] [D] épouse [H] et Monsieur [I] [H] de la somme de 10.253,53 € TTC correspondant au montant des travaux de remplacement de la canalisation d’eaux usées extérieure ;

— condamner Mesdames [N] et [C] [O] et Monsieur [M] [O] in solidum au paiement à Madame [R] [D] épouse [H] et Monsieur [I] [H] de la somme de 24 816 euros correspondant à la reprise du réseau d’eaux pluviales ;

En tout état de cause :

— condamner Mesdames [N] et [C] [O] et Monsieur [M] [O] in solidum à payer la somme de 7 132,80 € en réparation du préjudice financier subi par les époux [H] ;

— condamner Mesdames [N] et [C] [O] et Monsieur [M] [O] in solidum au paiement à Madame [R] [D] épouse [H] et Monsieur [I] [H] de la somme de 15 000 € en réparation du préjudice moral subi par les époux [H] ;

— condamner Mesdames [N] et [C] [O] et Monsieur [M] [O] in solidum au paiement à Madame [R] [D] épouse [H] et Monsieur [I] [H] d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, des frais d’expertise outre l’ensemble des frais d’assignation et de signification en référé.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] invoquent, au principal, la qualification de dol, subsidiairement la qualification de manquement à l’obligation de délivrance conforme, encore plus subsidiairement la qualification de vice caché.

S’agissant du dol, les demandeurs font valoir que la mention figurant au sein de l’acte selon laquelle l’immeuble vendu est raccordé au réseau d’assainissement et que les vendeurs ne rencontrent aucun problème avec ce réseau, est fausse. L’expert a considéré que les désordres étaient antérieurs à la vente et que les vendeurs ne pouvaient qu’en avoir connaissance. De ce chef, les acquéreurs sont fondés à solliciter une réduction du prix.

S’agissant du défaut de délivrance conforme, la mention au sein de l’acte que le réseau d’assainissement n’est pas conforme aux nouvelles normes en vigueur ne signifie pas pour autant qu’il n’est pas en état d’usage ni conforme au contrat. La non-conformité aux spécifications contractuelles réside d’abord dans l’impossibilité d’utiliser le réseau d’eaux usées intérieur et d’autre part, dans l’absence de conformité aux normes du réseau pluvial et enfin dans la nécessaire intervention sur la canalisation extérieure des eaux usées.

S’agissant, enfin, du vice caché, l’expert a retenu que les désordres étaient antérieurs à la vente. Les occupants ne pouvaient, selon l’expert, les ignorer. Le réseau était impropre à sa destination.

Sur ces fondements, les demandeurs sont bien fondés à réclamer les sommes de 5623,50 € au titre de travaux de reprise des embellissements, 10 253,53 € au titre de remplacement de la canalisation d’eaux usées extérieure, 24 816 € au titre de la reprise du réseau d’eaux pluviales, 7 132,80 € au titre du préjudice financier et de 15 000 € en réparation du préjudice moral.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 6 février 2024, au visa des articles 1137, 1641, 1648 du code civil, Madame [C] [O] épouse [P], Madame [N] [O] veuve [U] et Monsieur [M] [O] sollicitent de voir :

— débouter Monsieur [I] [H] et Madame [R] [H] née [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner Monsieur [I] [H] et Madame [R] [H] née [D] à payer à Madame [C] [P] née [O], Madame [N] [U] née [O] et à Monsieur [M] [O], la somme de 4 500 € aux en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [I] [H] et Madame [R] [H] née [D] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [C] [O] épouse [P], Madame [N] [O] veuve [U] et Monsieur [M] [O] font valoir que, sur les trois vices initialement invoqués par les acquéreurs, l’expert judiciaire n’a finalement retenu que celui concernant les réseau d’évacuation des eaux usées et spécifiquement la canalisation intérieure.

S’agissant du fondement du dol invoqué en demande, les défendeurs rappellent qu’ils ont hérité du bien en 2014 suite au décès de leurs parents. Ils ne l’ont jamais occupé. Ils confirment n’avoir jamais rencontré de problème avant la vente avec le réseau d’évacuation des eaux usées. Ils produisent d’ailleurs aux débats le relevé de sinistralité montrant l’absence de sinistre antérieur. La facture de l’entreprise [J] en 2015 pour un curage de canalisation montre uniquement l’entretien des lieux par Monsieur [M] [O], qui habitait à proximité de la maison de ses parents. L’intervention relève uniquement de l’entretien courant. Elle ne prouve pas de désordre.

Contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, l’expert, dans la conclusion de son rapport complémentaire de mai 2019, est très prudent sur la question de la connaissance par Madame [C] [O] épouse [P], Madame [N] [O] veuve [U] et Monsieur [M] [O] des désordres. Il souligne l’absence d’éléments factuels. Au jour de la vente, les défauts cachés n’étaient pas décelables faute de manifestation.

S’agissant du défaut de délivrance conforme allégué par les demandeurs, cette qualification est impropre. Les éléments invoqués par Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] correspondent à la qualification de vice caché.

S’agissant, enfin, de la qualification de vice caché, si l’expert judiciaire est clair quant à l’impropriété du réseau d’évacuation des eaux à sa destination, et sur l’antériorité du vice par rapport à la vente, il ne fournit aucune information sur le caractère apparent du vice à la date de la vente. L’on sait seulement que les 5 et 30 octobre 2018, jours des deux accedits, l’eau s’écoulait normalement. Aucune des constatations de l’expert ne permet d’affirmer que les vices étaient visibles au jour de la vente. L’eau s’écoulait normalement. Dès lors, il ne saurait non plus être soutenu que les défendeurs, vendeurs, avaient connaissance des vices.

En réalité, seules deux hypothèses sont possibles : soit les vices étaient apparents à la date de la vente mais alors les acquéreurs, demandeurs, ne peuvent se prévaloir du régime de la garantie des vices cachés, soit les vices n’étaient pas apparents mais ils ne l’étaient alors pas non plus pour Madame [C] [O] épouse [P], Madame [N] [O] veuve [U] et Monsieur [M] [O], qui peuvent donc se prévaloir de la clause de non-garantie prévue à l’acte. C’est la seconde hypothèse qu’il convient de retenir. Les défendeurs sont donc fondés à opposer à leurs acquéreurs la clause d’exclusion des vices cachés visée à l’acte. Ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier et n’avaient pas connaissance des vices.

Subsidiairement, si le Tribunal venait à retenir l’un des trois fondements juridiques invoqués en demande, les préjudices allégués sont exagérés ou manquent de sérieux.

Concernant la réfaction de la canalisation d’évacuation des eaux intérieure, l’expert a retenu un coût total des travaux de 5 623,50 € et non pas, comme le prétendent les demandeurs, uniquement pour les travaux de reprise des « embellissements ». S’agissant de la canalisation extérieure, l’expert ne retient pas de désordre. Il n’y a donc pas lieu à indemnisation pour la somme de 10 253,53 €. Concernant le réseau « eaux pluviales », là encore, l’expert ne retient pas de désordre. La prétention à la somme de 24 816€ de ce chef est donc elle aussi mal fondée. Concernant le retard pris par les travaux que Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] souhaitaient effectuer, il a duré du mois d’avril 2018 au mois d’octobre 2018, date à laquelle l’expert judiciaire a mis fin à ses constatations et a autorisé les demandeurs à effectuer les travaux requis. Les travaux auraient donc pu être repris dès le 1er novembre 2018 sans attendre le dépôt du rapport. Le retard imputable, éventuellement, ne serait donc que de six mois. Par ailleurs, au regard de l’ampleur particulière des travaux entrepris par Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D], qui excède largement la réfaction des canalisations, il n’est pas démontré que le retard allégué est uniquement en lien avec le vice. Et en tout état de cause, la réalité même de ce retard n’est pas démontrée. Le préjudice moral de 15 000 € allégué par les demandeurs n’est pas établi.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la qualification adéquate des prétentions de Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] :

L’article 12 du code de procédure civile dispose que « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat. Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé. »

Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] fondent leurs prétentions sur trois qualifications alternatives : le dol, le manquement à l’obligation de délivrance conforme et le vice caché.

S’agissant de ce second fondement, il convient de relever que les demandeurs allèguent à titre de « non conformité » le fait que « le système d’assainissement en particulier l’écoulement des eaux usées et des eaux vannes présentait un important dysfonctionnement dans la mesure où l’évacuation ne se réalisait pas normalement ».

Or, la garantie de délivrance conforme, issue des articles 1604 et 1610 du code civil, ne concerne pas le bon fonctionnement de la chose vendue, ou son aptitude à remplir sa fonction normale. Elle est uniquement relative à la conformité entre, d’une part, les mentions figurant au contrat concernant les caractéristiques de la chose, d’autre part les caractéristiques effectives de la chose.

Or, en l’espèce, Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] ont acquis auprès de Madame [C] [O] épouse [P], Madame [N] [O] veuve [U] et Monsieur [M] [O] un bien immobilier, lequel est bien sis [Adresse 6]. Ce bien immobilier est bien doté d’un réseau d’évacuation des eaux usées, comme visé au contrat de vente.

La circonstance que le réseau d’évacuation des eaux usées dysfonctionne et est donc impropre à l’usage auquel il est normalement destiné caractérise, éventuellement, le vice caché visé à l’article 1641 du code civil. S’il est établi que l’une des parties au contrat a procédé à des mensonges ou à des manœuvres concernant ces dysfonctionnements, ou a dissimulé sciemment à l’autre partie lesdits dysfonctionnements et qu’il est également établi que, si le cocontractant avait eu connaissance de ceux-ci, il n’aurait pas contracté ou aurait contracté selon des conditions financières plus favorables, en pareil cas, la qualification de dol peut également être retenue.

En revanche, l’inaptitude au bon fonctionnement d’un réseau de canalisation des eaux usées est étrangère à la question de la délivrance conforme.

Dès lors, Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] sont nécessairement mal fondés concernant cette qualification.

S’agissant du dol, il convient de relever que cette qualification n’avait pas été mise dans les débats par les parties lorsque le juge de la mise en état a statué sur la question du délai de prescription applicable au litige (et par voie de conséquence sur la question de la qualification opportune sur le fond).

Il est constant en jurisprudence que les actions fondées sur le dol et sur la garantie des vices cachés ne sont pas mutuellement exclusives (voir par exemple en ce sens C. cass., 1ère civ., 6 novembre 2022, n°00-10.192 ; C. cass., 3e civ., 23 septembre 2020, n°19-18.104).

Il convient d’examiner exclusivement la qualification de dol et celle de vice caché.

Sur le dol :

Il est constant en jurisprudence que la victime d’un dol au sens de l’article 1137 du code civil peut agir d’une part en nullité du contrat, d’autre part en réparation du préjudice sur le fondement des articles 1240 et 1241 du même code (voir par exemple en ce sens C. cass., ch. mixte, 29 octobre 2021, n°19-18.470).

L’article 1130 du code civil dispose : « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L’article 1137 du même code dispose : « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

L’article 1240 dispose, enfin : « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Les faits que Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] évoquent ne caractérisent pas de « manœuvre » active de Madame [C] [O] épouse [P], Madame [N] [O] veuve [U] et Monsieur [M] [O], pas de stratagème. Les demandeurs évoquent le fait que les défendeurs auraient eu connaissance avant la vente des désordres relatifs au réseau d’évacuation des eaux usées (ce qui caractérise éventuellement une réticence dolosive au sens de l’alinea 2 de l’article 1137) et ont néanmoins mentionné dans l’acte « ne rencontrer aucune difficulté particulière » avec le dispositif d’assainissement (ce qui caractérise éventuellement un mensonge).

Qu’il s’agisse d’une réticence dolosive ou d’un mensonge, dans les deux cas, la question centrale est celle de la connaissance par les vendeurs du dysfonctionnement de l’installation d’assainissement. A cette question s’ajoute celle de l’intentionnalité : contrairement au vice caché, dans lequel l’article 1645 du code civil et surtout les stipulations de l’acte de vente litigieux (page 16 de l’acte authentique versé aux débats) exigent uniquement la démonstration que les vendeurs connaissaient le vice, le dol par mensonge ou par réticence dolosive exige que Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] rapportent la preuve, non pas seulement de la connaissance du désordre par les vendeurs mais également de leur intention consciente de dissimuler cette information aux acquéreurs, soit par un mensonge soit par une dissimulation intentionnelle.

En effet, pour le surplus, la réalité des désordres affectant le réseau d’évacuation des eaux usées résulte suffisamment du rapport d’expertise, qui retient l’antériorité de ce désordre à la vente. Les défendeurs ne le contestent d’ailleurs pas. Le Tribunal retient qu’il est suffisamment caractérisé que si Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] avaient eu connaissance des désordres litigieux avant la vente, ils auraient acquis le bien à un moindre prix. Cet élément apparaît d’autant plus établi que le contrat litigieux mentionne explicitement l’absence de « difficulté particulière » avec l’installation d’évacuation des eaux : cet élément a donc pu être pris en compte de manière positive, comme une qualité attendue du bien, par les demandeurs.

S’agissant de la connaissance par les vendeurs du désordre, il convient de relever que deux rapports successifs ont été émis par le même expert judiciaire, Monsieur [S] [T]. Le premier a été déposé le 4 janvier 2019, le second, complémentaire, a été rendu le 21 mai 2019.

Dans le premier de ces rapports, l’expert retient une connaissance par les vendeurs des désordres. Il indique qu’il déduit cette connaissance de deux points :

— d’une part, concernant le réseau extérieur, en ce qu’ont été produites devant l’expert des factures de l’entreprise [J] ASSAINISSEMENT qui était intervenue les 31 juillet 2015 et 31 août 2015 sur le réseau extérieur à la demande de Monsieur [M] [O]. La seconde de ces factures mentionne : « infiltration importante de racines, prévoir curage régulier ».

— d’autre part, concernant le réseau intérieur, l’expert relève que certaines canalisations sont complètement obstruées. Il précise qu’elles ne « permettent pas un écoulement normal des points d’eau situés à l’étage, et en particulier des W.C., ce que les occupants précédents de l’immeuble ne pouvaient ignorer ».

Dans le second rapport d’expertise en revanche, c’est à juste titre que les défendeurs font observer que l’expert réserve toutefois au Tribunal d’avoir à se prononcer sur la connaissance par les vendeurs des désordres.

Le Tribunal relève que, concernant le réseau extérieur, dans le rapport complémentaire du 21 mai 2019, l’expert n’y retient pas de désordre malgré la présence de radicelles. Il indique qu’il n’y avait pas de « désordre de fonctionnement » lors de l’accedit du 30 octobre 2018.

Ce second avis de l’expert est particulièrement important. D’une part en ce qu’il contredit son premier avis s’agissant de la connaissance par les vendeurs d’un désordre tiré de leur connaissance des factures [J] ASSAINISSEMENT de 2015, puisque l’expert indique finalement que la présence des radicelles dans la partie extérieure du réseau d’assainissement n’en perturbait pas le fonctionnement.

D’autre part et surtout, en ce que l’acte de vente litigieux, sur lequel Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] fondent leur qualification de « dol », indique quant au réseau d’assainissement : « le VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité : (…) ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation » (page 23). L’acte, quelques lignes plus bas, rappelle à l’acquéreur, désormais propriétaire, l’obligation de maintenir en bon état de fonctionnement les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement (…) ». S’agissant du réseau extérieur, il n’y a donc pas, pour le moins, de mensonge des défendeurs lors de la vente : l’expert lui-même confirme que la présence de radicelles n’emportait pas de perturbation du fonctionnement de ce réseau. La facture de 2015 préconisait uniquement une surveillance et un entretien régulier : l’acte de vente rappelle bien la nécessité pour l’acquéreur d’entretenir le réseau d’assainissement. Il ne peut donc pas non plus être caractérisé de réticence dolosive sur ce point, dès lors qu’il n’est pas démontré que Madame [C] [O] épouse [P], Madame [N] [O] veuve [U] et Monsieur [M] [O], qui n’étaient pas confrontés sur ce point à un désordre d’usage, ont sciemment omis de mentionner la présence de radicelles qui ne posaient pas de problème spécifique si ce n’est la nécessité d’un entretien régulier.

Concernant ensuite le réseau intérieur, l’expert identifie cette fois un désordre manifeste, qui ne pouvait être ignoré par les occupants puisqu’il perturbait l’évacuation des eaux notamment des toilettes situées à l’étage, et plus largement des points d’eau de l’étage. Toutefois, sur ce second point, Madame [C] [O] épouse [P], Madame [N] [O] veuve [U] et Monsieur [M] [O] font valoir qu’ils ont hérité du bien lors du décès de leurs parents en 2014 et qu’ils ne l’ont jamais habité.

Le juge relève que l’acte de vente mentionne effectivement une adresse [Localité 11] concernant Madame [N] [O] veuve [U] et une adresse à [Localité 12] concernant Madame [C] [O] épouse [P], ce qui caractérise l’absence d’occupation du bien par ces vendeuses. S’agissant enfin de Monsieur [M] [O], l’acte de vente mentionne une adresse « [Adresse 2] ». L’adresse du bien vendu est [Adresse 7]. Si Monsieur [M] [O] habitait la même avenue que le bien vendu, l’adresse précise du vendeur et celle du bien vendu diffèrent toutefois. Cette observation corrobore les affirmations du défendeur dans les conclusions : il indique qu’il résidait à proximité du bien et qu’il en assuré l’entretien au décès de ses parents. Le Tribunal relève que c’est d’ailleurs à son nom que sont dressées les factures [J] ASSAINISSEMENT de 2015.

Il convient de rappeler qu’en matière de procédure civile, la charge de la preuve repose sur la partie demanderesse, par application de l’article 9 du code de procédure civile. C’est donc à Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] de rapporter la double preuve que Madame [C] [O] épouse [P], Madame [N] [O] veuve [U] et Monsieur [M] [O] avaient connaissance du désordre et qu’ils l’ont sciemment dissimulé, par mensonge ou par silence fautif. Or, puisqu’il apparaît établi qu’aucun des défendeurs n’avait habité de manière continue le bien avant sa vente, et que Monsieur [M] [O] se bornait à en assurer un entretien courant, il est insuffisamment prouvé par les demandeurs que les défendeurs, d’une part, connaissaient la problématique des points d’eau de l’étage, d’autre part et surtout ont choisi de taire cette connaissance sciemment. Puisque les désordres ne concernaient que l’évacuation de l’eau à l’étage et non pas sur les points d’eau du rez-de-chaussée, il ne saurait être retenu que le propriétaire vendeur, non occupant et qui s’est borné à assurer l’entretien épisodique du bien, était tenu de vérifier régulièrement la bonne évacuation de l’eau dans chaque point d’eau du domicile. Il ne saurait pas non plus être présumé que ce propriétaire non occupant avait connaissance de l’état de chaque canalisation.

La preuve de la connaissance des désordres par les vendeurs au titre de « l’occupation » du bien, raisonnement tenu par l’expert judiciaire, est donc insuffisamment rapportée au regard de l’absence de preuve de la réalité de cette occupation.

Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] se prévalent des déclarations du représentant de l’entreprise [J] devant eux lors du constat d’huissier du 20 décembre 2017. Au terme de ces déclarations, le problème d’absence d’évacuation des eaux s’était déjà posé « lors d’une intervention antérieure » et des « travaux avaient été préconisés » mais n’avaient « pas été réalisés à l’époque ». Or, le Tribunal relève que les factures [J] produites, évoquées plus haut et datées de 2015, contredisent ces affirmations orales de l’entreprise [J] en 2017. Les factures [J] en 2015 ne font état d’aucune obturation des évacuations d’eau à l’étage, se bornent à procéder à un curage du réseau d’assainissement et ne préconisent aucun « travaux ». Ces factures se limitent à conseiller un entretien régulier concernant la canalisation extérieure, en raison de la présence de racines.

Les demandeurs ne sauraient donc rapporter la preuve de la connaissance par les vendeurs des désordres d’évacuation des eaux à l’étage sur la foi des déclarations en 2017 de l’entreprise [J], en ce que ces simples déclarations orales (l’huissier n’identifie d’ailleurs pas la personne qui parle, se bornant à écrire « l’entreprise [J] ») sont contredites par les factures écrites et détaillées de cette même entreprise en 2015. « L’entreprise [J] » (selon les termes du constat d’huissier) ne peut prétendre oralement en 2017 avoir conseillé des travaux alors que les factures de 2015 ne mentionnent rien de tel. Du moins, la preuve est insuffisamment rapportée.

Les demandeurs démontrent donc insuffisamment la connaissance par Madame [C] [O] épouse [P], Madame [N] [O] veuve [U] et Monsieur [M] [O] du désordre affectant le bien vendu, et encore moins le mensonge ou la réticence dolosive.

Par suite, il convient de débouter Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] de toutes leurs prétentions sur le fondement du dol.

Sur le vice caché :

L’acte notarié litigieux mentionne en, page 16, dans le paragraphe « état du bien » : « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération ne s’applique pas :

(…)

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Il résulte de cette clause que le seul moyen pour Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] de faire échec à l’exclusion contractuelle de la garantie des vices cachés consiste à démontrer que Madame [C] [O] épouse [P], Madame [N] [O] veuve [U] et Monsieur [M] [O] avaient connaissance du vice de la chose vendue. Or, il a été vu plus haut que les demandeurs rapportent insuffisamment cette preuve.

Dès lors, Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] sont également mal fondés en toutes leurs prétentions sur le fondement du vice caché.

Conséquence :

Au titre de tout ce qui précède, il convient de débouter Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] de la totalité de leurs prétentions.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D], déboutés de ses demandes, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] à verser à Madame [C] [O] épouse [P], Madame [N] [O] veuve [U] et Monsieur [M] [O] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] de toutes leurs prétentions ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [H] et Madame [R] [D] à verser à Madame [C] [O] épouse [P], Madame [N] [O] veuve [U] et Monsieur [M] [O] ensemble la somme de quatre mille euros (4 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT