Minute n°2025/658

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 21/02719

N° Portalis DBZJ-W-B7F-JHJ5

ORDONNANCE DE LA MISE EN ÉTAT

DU 07 AOUT 2025

I PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [I]

né le 04 Janvier 1959 à [Localité 17], demeurant [Adresse 5]

et

Madame [T] [L] épouse [I]

née le 04 Mai 1961 à [Localité 19], demeurant [Adresse 5]

et

Monsieur [D] [H]

né le 04 Juillet 1956 à [Localité 24], demeurant [Adresse 7]

et

Madame [R] [C] épouse [H]

née le 13 Mai 1964 à [Localité 24], demeurant [Adresse 7]

représentés par Maître Dominique COLBUS de la SCP CBF, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B101

DÉFENDEURS :

S.C.I. RUE DE LA RESISTANCE, prise en la personne de son mandataie judiciaire à la liquidation, Me [A] [J], dont le siège social est sis [Adresse 14]

défaillante

S.A. SMA, anciennement dénommée SAGENA, prise en sa qualité d’assureur RC de la SCI DE LA RESISTANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Sophie CLANCHET de la SCP SOPHIE CLANCHET, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B303, M^e Aubin LEBON, avocat plaidant au barreau de NANCY

S.A. AVIVA ASSURANCES, devenue SA ABEILLE IARD & SANTE, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Aline POIRSON, avocat plaidant au barreau de NANCY, M^e Claire CHARTON, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : A201

S.A CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE GRAND EST EUROPE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Frédéric RICHARD-MAUPILLIER de la SCP VORMS-RICHARD-MAUPILLIER, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C201

S.A.R.L. [Z] & BONDUE ARCHITECTES, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

et

S.A.M. C.V. LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF), prise en sa qualité d’assureur de la société [Z] ET BONDUE ARCHITECTES, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal

représentées par M^e Stéphane ZINE, avocat plaidant au barreau de THIONVILLE, M^e Noémie FROTTIER, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B511

Maître [U] [V], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société ECO CONSTRUCTION, demeurant [Adresse 2]

défaillant

S.A. MAAF ASSURANCES, prise en sa qualité d’assureur de la société ECO CONSTRUCTION, dont le siège social est sis [Adresse 18], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Lucile LOMOVTZEFF de l’ASSOCIATION LOMOVTZEFF-PAVEAU-VELER, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C403, M^e Sophie KAPPLER, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

En présence de:

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] sis [Adresse 11] à [Localité 22], pris en la personne de son syndic, la SAS NEXITY LAMY, prise en son établissement de [Localité 21], NEXITY [Localité 21] sis [Adresse 15], dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e François BATTLE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D301

Monsieur [W] [B]

né le 04 Décembre 1957 à [Localité 21], demeurant [Adresse 12]

et

Madame [S] [K] épouse [B]

née le 28 Novembre 1969 à [Localité 20] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 12]

représentés par M^e Paul HERHARD, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B212

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nous, Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, Juge de la mise en état, assistée de Lydie WISZNIEWSKI, Greffier

Après audition le 08 décembre 2023 des avocats des parties.

III PROCÉDURE

EXPOSE DU LITIGE

Par exploits d’huissier délivrés les 15 et 16 novembre 2021, M [Y] [I], Mme [T] [I] née [L], M [D] [H], Mme [R] [H] née [C] ont constitué avocat et ont fait assigner

— la SCI RUE DE LA RESISTANCE, en liquidation judiciaire selon jugement du 12 février 2018 prise en la personne de son mandataire liquidateur M°[J] [A], qui n’a pas constitué avocat,

— la SA SMA anciennement SAGENA qui a constitué avocat,

— la SA AVIVA ASSURANCES qui a constitué avocat,

— la CAISSE D’EPARGNE DE LORRAINE-CHAMPAGNE-ARDENNE qui a constitué avocat,

— la SARL Cabinet [Z] & BONDUE ARCHITECTES,

— la MAF

qui ont constitué avocat,

— M°[U] [V], pris en sa qualité de liquidateur de la société ECO CONSTRUCTION, qui n’a pas constitué avocat,

— la SA MAAF ASSURANCES qui a constitué avocat,

en présence

— du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] pris en la personne de son syndic, qui a constitué avocat,

— de Monsieur [W] [B] et Mme [S] [B]-[K], qui ont constitué avocat,

devant le tribunal judiciaire de METZ, première chambre civile, afin de le voir :

Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Mais dès à présent,

— ordonner une médiation et désigner M [X] [F] ou tel médiateur qu’il plaira,

Subsidiairement,

— réserver aux demandeurs de conclure plus amplement,

— dire que les frais de procédure y compris ceux de référé n°I 15/00027 et I. 16/0044 suivront le sort de la médiation,

— rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision,

— déclarer la demande des consorts [I]-[H] tendant à voir mise en œuvre la garantie financière du fait de la défaillance de la SCI RUE DE LA RESISTANCE recevable et bien fondée,

— condamner la CAISSE d’EPARGNE à désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête, lequel disposera des pouvoirs du maître de l’ouvrage avec pour mission

*de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en respectant tant les règles d’urbanisme que les règles issues du code civil concernant l’implantation en limite de propriété, l’absence de vue et de jour, la livraison des places de parking en sous-sol accessibles et fonctionnelles,

*à mettre en œuvre la procédure de déclassement du domaine public avec division volumétrique et acquisition des volumes et à défaut la mise en conformité de l’immeuble avec les règles d’urbanisme,

et ce, dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et passé ledit délai sous peine d’une astreinte de 5.000 € par jour de retard,

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum la CAISSE D’EPARGNE LORRAINE-CHAMPAGNE-ARDENNE, la SMA, le Cabinet [Z] ET BONDUE ARCHITECTES et la MAF, la MAAF ASSURANCES es qualités d’assureur de la société ECO CONSTRUCTION, la SA AVIVA à payer à M et Mme [I] au titre de leur préjudice pour la période du 3°trimestre 2013 au 30 juin 2021 la somme de 158.278,69 €,

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum la CAISSE D’EPARGNE LORRAINE-CHAMPAGNE-ARDENNE, la SMA, le Cabinet [Z] ET BONDUE ARCHITECTES et la MAF, la MAAF ASSURANCES es qualités d’assureur de la société ECO CONSTRUCTION, la SA AVIVA à payer à M et Mme [H] au titre de leur préjudice pour la période du 3°trimestre 2013 au 30 juin 2021 la somme de 157.550,81€,

— réserver à M et Mme [I] et M et Mme [H] de chiffrer leur préjudice pour la période postérieure au 30 juin 2021 jusqu’à livraison de l’immeuble,

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum la CAISSE D’EPARGNE LORRAINE-CHAMPAGNE-ARDENNE, la SMA, le Cabinet [Z] ET BONDUE ARCHITECTES et la MAF, la MAAF ASSURANCES es qualités d’assureur de la société ECO CONSTRUCTION, la SA AVIVA à payer à M et Mme [I] la somme de 30.000 € au titre de l’article 700,

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum la CAISSE D’EPARGNE LORRAINE-CHAMPAGNE-ARDENNE, la SMA, le Cabinet [Z] ET BONDUE ARCHITECTES et la MAF, la MAAF ASSURANCES es qualités d’assureur de la société ECO CONSTRUCTION, la SA AVIVA à payer à M et Mme [H] la somme de 30.000 € au titre de l’article 700,

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum la CAISSE D’EPARGNE LORRAINE-CHAMPAGNE-ARDENNE, la SMA, le Cabinet [Z] ET BONDUE ARCHITECTES et la MAF, la MAAF ASSURANCES es qualités d’assureur de la société ECO CONSTRUCTION, la SA AVIVA en tous les frais et dépens y compris ceux des procédures de référé n°RG I.15/0027 et I. 16/0044, I.19/00534,

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que :

— M et Mme [I] se sont portés acquéreurs auprès de la SCI RUE DE LA RESISTANCE, selon acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement du 21 décembre 2011 des lots 7 (appartement), 19 (emplacement de parking), 25 (emplacement de parking) au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 13] à [Localité 22] moyennant le prix de 228.000 €;

— M et Mme [H] se sont portés acquéreurs, selon acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement du 22 décembre 2011 des lots 4 (appartement), 14 (emplacement de parking), 18 (emplacement de parking) au sein du même immeuble moyennant le prix de 223.000 € ;

— les actes de vente prévoyaient une livraison au plus tard le 3ème trimestre 2013 ;

— à ce jour, les biens acquis ne sont pas livrés ;

— alors que le permis de construire était obtenu et que les plans d’exécution étaient réalisés , le promoteur a fait valoir que les études de sol avaient mis en lumière la nécessité de réaliser des fondations spéciales et que de ce fait, des travaux modificatifs au niveau des parkings avaient été décidés ; il a ensuite invoqué la défaillance de son maître d’oeuvre, M [Z] ;

— il s’est avéré que l’accès au parking de la résidence est impossible du fait d’un dénivelé trop important et de la présence de tuyaux ; que la résidence est soumise à une servitude convenue avec la Mairie de [Localité 22] qui obère les charges de copropriété d’une redevance annuelle de 4.000 € ; que le bâtiment empiète sur le fonds voisin ;

— ils ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 05 mai 2015, ensuite étendue, a fait droit à leur demande d’expertise judiciaire, confiée à M [M], qui a déposé son rapport définitif le 31 décembre 2018 ;

— l’expertise confirme les nombreuses non-conformités affectant les biens acquis ; il existe en outre des problèmes de vue, d’impossibilité d’accès au parking, de places de parking non conformes à la norme, d’empiétement sur le terrain voisin avec lequel une procédure serait en cours ;

— l’immeuble ne pourra jamais être livré ;

— M et Mme [I], qui ont payé entre 85 et 90% de la valeur de l’appartement alors qu’ils ne peuvent en jouir, subissent un déboursé de 317.117,95 € arrêté à fin 2019 selon le tableau qu’ils produisent ;

— M et Mme [H] subissent un déboursé de 328.242,68 € arrêté à fin 2019 selon le tableau qu’ils produisent ;

— par ordonnance du 30 juin 2020, une médiation a été ordonnée mais aucun accord n’a pu être trouvé ;

— ils sont dès lors bien fondés à solliciter la garantie extrinsèque d’achèvement souscrite auprès de la CAISSE d’EPARGNE conformément aux dispositions de l’article L 261-11 d du code de la construction et de l’habitation ;

— au vu de l’ensemble des malfaçons décrites par les experts et de leur gravité (empiétement chez le voisin, vues irrégulières, problème du parking, surplombs sur le domaine public), la mise en conformité de l’immeuble nécessitera sans doute une démolition/reconstruction ;

— la garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur ce qui est le cas puisque la SCI RUE DE LA RESISTANCE a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire ;

— le garant doit faire désigner un administrateur ad hoc qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage avec pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;

— ils verseront ensuite entre les mains de la CAISSE D’EPARGNE les soldes des prix de vente dus, soit 20.700 € pour M et Mme [I] et 34.200 € pour M et Mme [H]

— au titre de leur préjudice respectif, ils sont en outre bien fondés à rechercher la responsabilité tant de la CAISSE D’EPARGNE en raison de sa carence que des différents constructeurs et de leurs assureurs, à savoir le Cabinet [Z] ET BONDUE et son assureur la MAF, en raison d’une erreur de conception des places de parking, de l’erreur d’implantation de l’immeuble, de la conception de vues irrégulières, du surplomb des balcons sur le domaine public ; de la MAAF, assureur de la société ECO CONSTRUCTION, en raison de l’empiétement chez les voisins ; de la SMA anciennement SAGENA, assureur de la SCI RUE DE LA RESISTANCE qui engage sa responsabilité pour n’avoir pas livré le bien convenu, et de la compagnie AVIVA, assureur DO, dès lors que ses garanties sont mobilisables en présence d’une liquidation judiciaire du maître d’ouvrage ;

— ils ont attrait les voisins et le syndicat des copropriétaires en déclaration de jugement commun.

Par conclusions n°1 notifiées en RPVA le 09 décembre 2021, modifiant leurs prétentions, ils demandent au tribunal

— déclarer la demande des consorts [I]-[H] tendant à voir mise en œuvre la garantie financière du fait de la défaillance de la SCI RUE DE LA RESISTANCE recevable et bien fondée,

— condamner la CAISSE d’EPARGNE à désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête, lequel disposera des pouvoirs du maître de l’ouvrage avec pour mission

*de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en respectant tant les règles d’urbanisme que les règles issues du code civil concernant l’implantation en limite de propriété, l’absence de vue et de jour, la livraison des places de parking en sous-sol accessibles et fonctionnelles,

*à mettre en œuvre la procédure de déclassement du domaine public avec division volumétrique et acquisition des volumes et à défaut la mise en conformité de l’immeuble avec les règles d’urbanisme,

et ce, dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et passé ledit délai sous peine d’une astreinte de 5.000 € par jour de retard,

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum la CAISSE D’EPARGNE LORRAINE-CHAMPAGNE-ARDENNE, la SMA, le Cabinet [Z] ET BONDUE ARCHITECTES et la MAF, la MAAF ASSURANCES es qualités d’assureur de la société ECO CONSTRUCTION, la SA AVIVA à payer à M et Mme [I] au titre de leur préjudice pour la période du 3°trimestre 2013 au 30 juin 2021 la somme de 158.278,69 €,

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum la CAISSE D’EPARGNE LORRAINE-CHAMPAGNE-ARDENNE, la SMA, le Cabinet [Z] ET BONDUE ARCHITECTES et la MAF, la MAAF ASSURANCES es qualités d’assureur de la société ECO CONSTRUCTION, la SA AVIVA à payer à M et Mme [H] au titre de leur préjudice pour la période du 3°trimestre 2013 au 30 juin 2021 la somme de 157.550,81€,

— réserver à M et Mme [I] et M et Mme [H] de chiffrer leur préjudice pour la période postérieure au 30 juin 2021 jusqu’à livraison de l’immeuble,

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum la CAISSE D’EPARGNE LORRAINE-CHAMPAGNE-ARDENNE, la SMA, le Cabinet [Z] ET BONDUE ARCHITECTES et la MAF, la MAAF ASSURANCES es qualités d’assureur de la société ECO CONSTRUCTION, la SA AVIVA à payer à M et Mme [I] la somme de 30.000 € au titre de l’article 700,

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum la CAISSE D’EPARGNE LORRAINE-CHAMPAGNE-ARDENNE, la SMA, le Cabinet [Z] ET BONDUE ARCHITECTES et la MAF, la MAAF ASSURANCES es qualités d’assureur de la société ECO CONSTRUCTION, la SA AVIVA à payer à M et Mme [H] la somme de 30.000 € au titre de l’article 700,

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum la CAISSE D’EPARGNE LORRAINE-CHAMPAGNE-ARDENNE, la SMA, le Cabinet [Z] ET BONDUE ARCHITECTES et la MAF, la MAAF ASSURANCES es qualités d’assureur de la société ECO CONSTRUCTION, la SA AVIVA en tous les frais et dépens y compris ceux des procédures de référé n°RG I.15/0027 et I. 16/0044, I.19/00534,

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

*

Vu la requête notifiée en RPVA le 09 décembre 2021 par laquelle les consorts [I]/[H] ont saisi le juge de la mise en état aux fins de le voir:

— condamner la CAISSE D’EPARGNE à désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête lequel disposera des pouvoirs du maître d’ouvrage avec pour mission :

*de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en respectant tant les règles d’urbanisme que les règles issues du code civil concernant l’implantation en limite de propriété, l’absence de vue et de jour, la livraison de places de parking en sous-sol accessibles et fonctionnelles,

*à mettre en œuvre la procédure de déclassement du domaine public avec division volumétrique et acquisition des volumes et à défaut la mise en conformité de l’immeuble avec les règles d’urbanisme,

et ce, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et passé ledit délai sous peine d’une astreinte de 5.000 € par jour de retard,

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum la CAISSE D’EPARGNE LORRAINE-CHAMPAGNE-ARDENNE, la SMA, le Cabinet [Z] & BONDUE ARCHITECTES et la MAF, la MAAF ASSURANCES es qualités d’assureur de la société ECO CONSTRUCTION, la SA AVIVA à payer à M et Mme [I] la somme de 100.000 € à valoir sur leur préjudice,

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum la CAISSE D’EPARGNE LORRAINE-CHAMPAGNE-ARDENNE, la SMA, le Cabinet [Z] & BONDUE ARCHITECTES et la MAF, la MAAF ASSURANCES es qualités d’assureur de la société ECO CONSTRUCTION, la SA AVIVA à payer à M et Mme [H] la somme de 100.000 € à valoir sur leur préjudice,

— rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum la CAISSE D’EPARGNE LORRAINE-CHAMPAGNE-ARDENNE, la SMA, le Cabinet [Z] & BONDUE ARCHITECTES et la MAF, la MAAF ASSURANCES en tous les frais et dépens de l’incident ;

Vu leurs dernières conclusions n°3 notifiées en RPVA le 1er août 2023 par lesquelles ils maintiennent leurs demandes ;

Ils font valoir que :

— la médiation s’est soldée par un échec, les parties défenderesses ayant refusé de les indemniser ;

— elles ont en revanche indemnisé les voisins, les époux [B]-[K], mais cet accord, qui a été négocié hors leur présence, ne met pas l’immeuble en conformité puisque si les époux [B] ne sollicitent plus la démolition de l’immeuble, il résulte de l’accord que l’isolation thermique par l’extérieur ne peut être réalisée puisqu’elle empiéterait de 10cms de plus et que les fenêtres du mur pignon doivent rester opaques et ne pas s’ouvrir alors qu’il s’agit de fenêtres de salle de bains ; en outre les travaux objets de cet accord devaient être réalisés dans le délai d’un an, pour valoir transaction, et ne sont à ce jour pas réalisés ;

— ils sont dès lors bien fondés à mobiliser la garantie extrinsèque d’achèvement consentie par la CAISSE D’EPARGNE ;

— la SCI RUE DE LA RESISTANCE a en effet souscrit auprès de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE LORRAINE-CHAMPAGNE-ARDENNE une caution solidaire afin de satisfaire à l’obligation visée à l’article L 261-11 d du code de la construction et de l’habitation ;

— au terme de cette caution solidaire, la CAISSE D’EPARGNE s’est engagée à payer pour le compte du vendeur, sous la forme fixée à l’article R 261-21 b du même code les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;

— l’acte de vente rappelle que, conformément à l’article 1121 du code civil, les acquéreurs des fractions d’immeuble et du programme disposeront de la faculté d’exiger l’exécution de l’engagement dès lors qu’ils auront eux-mêmes acquis les biens conformes au permis de construire ;

— l’engagement précise que la banque se trouve, en vertu de la stipulation pour autrui, obligée envers chaque acquéreur à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, ce qui ne limite pas la demande de l’acquéreur à l’achèvement de son lot ;

— la réception est sans incidence sur les obligations de la CAISSE D’EPARGNE ;

— s’il est soutenu que l’administrateur ad hoc n’est possible que pour les permis accordés à compter du 1er janvier 2015, la faculté de désigner un administrateur provisoire résulte de l’acte de cautionnement ;

— la demande est recevable ;

— il est inexact de soutenir qu’ils ne sont pas propriétaires ; Selon l’article L 261-3 du code de la construction et de l’habitation, qui reprend l’article 1601-3 du code civil, en matière de vente en l’état futur d’achèvement, les ouvrages deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux ;

— le juge de la mise en état est compétent pour ordonner une mesure provisoire, même conservatoire ;

— contrairement à ce que soutient la CAISSE D’EPARGNE, l’immeuble n’est pas achevé ; les non-conformités sont substantielles ; si le problème de l’empiétement est considéré comme réglé par le protocole d’accord, la démolition devra être envisagée car elle est la seule solution pour permettre l’accès au parking qui est en l’état inutilisable ;

— la demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

— il appartiendra à l’administrateur ad hoc de prendre les mesures adéquates pour mettre un terme aux non-conformités substantielles affectant l’immeuble.

S’agissant de leurs préjudices, ils font valoir que :

— ils sont bien fondés à rechercher la responsabilité de la CAISSE D’EPARGNE et celle des différents constructeurs et de leurs assureurs ;

— ils ne disposent à ce jour ni de leur appartement ni des loyers ni des avantages fiscaux liés à leur acquisition alors qu’ils doivent faire face aux charges d’emprunt, aux frais de procédure, aux taxes foncières ;

— après achèvement de l’immeuble, ils s’engagent à verser le solde du prix dont ils sont encore redevables ;

— le préjudice s’établit à 352.079,69 € – 193.800 €, soit 158.278,69 € pour les époux [I] et 358.250,81 € – 200.700 € soit 157.550,81 € pour les époux [H] ;

— leur demande de provision est bien fondée, y compris contre la CAISSE D’EPARGNE qui n’a entrepris aucune diligence pour mobiliser sa garantie ;

— la responsabilité du Cabinet [Z] ET BONDUE réside en une erreur de conception manifeste dans le cadre des places de parking, un défaut de vérification de l’implantation de l’immeuble ;

— dans le cadre du protocole d’accord conclu avec les voisins, le Cabinet [Z] ET BONDUE et la MAF ont payé un tiers de l’indemnité versée aux consorts [B]-[K] et la SMA, assureur du promoteur a également payé un tiers, reconnaissant ainsi leur responsabilité/garantie ;

— une assurance DO a été souscrite auprès de la SA AVIVA ASSURANCES ; en présence d’une liquidation judiciaire du maître de l’ouvrage, les garanties de l’assureur DO sont mobilisables.

Ils ajoutent que dès lors que l’immeuble est construit sur la propriété des époux [B] et est voué à la démolition afin qu’il soit mis fin à l’empiétement et que la construction puisse être conforme à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement avec une isolation thermique par l’extérieur et des places de parking utilisables, ils sont bien fondés à attraire les voisins et le syndicat des copropriétaires en déclaration de jugement commun.

*

Vu les conclusions notifiées en RPVA le 07 décembre 2023 par lesquelles la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE GRAND EST EUROPE demande au juge de la mise en état :

— de dire et juger les consorts [I]-[H] irrecevables et subsidiairement mal fondés ;

— de dire n’y avoir lieu à mettre en jeu la garantie financière d’achèvement,

— de débouter M [Y] [I], Mme [T] [I], M [D] [H] et Mme [R] [H] de leur demande de condamnation de la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE GRAND EST EUROPE à faire désigner un administrateur ad hoc disposant des pouvoirs du maître de l’ouvrage par ordonnance sur requête,

— de débouter M [Y] [I], Mme [T] [I], M [D] [H] et Mme [R] [H] de leurs entières demandes à l’encontre de la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE GRAND EST EUROPE,

A titre subsidiaire,

— de condamner in solidum la SARL Cabinet [Z] & BONDUE, la MAAF, la MAF et la SMA à la garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit des consorts [I] et [H],

En tout état de cause,

— de condamner M [Y] [I], Mme [T] [I], M [D] [H] et Mme [R] [H] à payer à la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE GRAND EST EUROPE la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner aux entiers frais et dépens ;

La CAISSE D’EPARGNE invoque :

— le défaut d’intérêt à agir des consorts [I]-[H] qui entendent solliciter l’achèvement de l’immeuble en invoquant leur qualité de propriétaire alors qu’ils ont refusé de signer un procès verbal de livraison et d’accepter les clés, ont contesté leur qualité de propriétaires, n’ont jamais présenté de demande d’achèvement avant la présente instance et que dans une instance en paiement des charges, ils se sont défendus en invoquant leur absence de qualité de propriétaire et ont eu gain de cause par jugement du 31 mars 2023 ce qui est contradictoire avec la présente procédure ;

— le caractère infondé de la demande en ce que la mise en jeu de la garantie financière d’achèvement se heurte à des contestations sérieuses ; la garantie de l’article R 262-21 du code de la construction et de l’habitation n’a pour objet que l’avance ou le paiement des sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble à construire et ne se substitue pas aux garanties légales relatives aux défauts de conformité, malfaçons et vices de construction ; sont notamment exclus de son champ d’application les non-conformités qui ne seraient pas substantielles et n’empêcheraient pas l’utilisation des biens vendus conformément à leur destination, les conséquences du non-respect du permis de construire, des règles de l’art et les vices de construction et autres relevant du régime d’assurance décennale obligatoire; en l’espèce, l’immeuble sis [Adresse 13] est achevé ; les deux logements sont utilisables malgré les différents défauts de conformité ; il en est de même des parkings ; les autres lots sont occupés ; les non-conformités invoquées ne sont pas substantielles et n’empêchent pas l’utilisation des biens vendus ; de même, les non-conformités de la construction au permis de construire relatives à l’accès au parking rendu impossible par la rampe ou à l’empiétement sur la propriété voisine ne relèvent pas de la garantie financière qui a vocation à permettre l’habitabilité des biens et non le respect de la notice descriptive ; au surplus, le litige relative à l’empiétement est sur le point d’être résolu et s’agissant du parking, une solution alternative a été trouvée puisque les demandeurs peuvent utiliser le parking public [Localité 23] qui communique avec le parking de l’immeuble ;

— qu’il est contradictoire de solliciter la démolition/reconstruction d’une part et l’achèvement d’autre part ;

— que la mise en jeu de la garantie financière suppose que l’autorisation administrative de construire soit toujours en vigueur alors que tel n’est plus le cas ; la démolition/reconstruction nécessiterait un autre permis de construire et la garantie d’achèvement consentie par la CAISSE D’EPARGNE ne saurait s’appliquer à un autre permis de construire ;

— la jurisprudence a rappelé que si l’achèvement n’est pas possible faute d’un permis de construire en vigueur, toute action contre le garant d’achèvement sur le fondement de la garantie est vouée à l’échec pour défaut de qualité du demandeur et constitue une fin de non recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile ; la demande de démolition/reconstruction se heurte à une fin de non-recevoir.

S’agissant de la demande de provision, elle rappelle que le juge de la mise en état ne peut accorder de provision que dans la mesure où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable alors qu’en l’espèce les consorts [I]-[H] ne démontrent pas l’existence d’une faute de la CAISSE d’EPARGNE et un lien de causalité avec un préjudice dont le montant allégué n’est pas justifié et qui correspond à des pertes financières et des moins values qui ne relèvent pas de la garantie financière d’achèvement.

A titre subsidiaire, elle entend appeler la MAF, la MAAF, la SMA et le Cabinet [Z] ET BONDUE en garantie.

*

Vu les conclusions notifiées en RPVA le 08 décembre 2022 par lesquelles la SA AVIVA ASSURANCES devenue SA ABEILLE IARD & SANTE demande au juge de la mise en état:

— de constater l’absence de déclaration de sinistre préalable,

— de constater l’absence de qualité à agir à l’encontre de la SA AVIVA devenue SA ABEILLE IARD & SANTE de M [Y] [I] et Mme [T] [I] et de M [D] [H] et Mme [R] [H],

Par conséquent,

— de déclarer l’action de M [Y] [I] et Mme [T] [I] et de M [D] [H] et Mme [R] [H] à l’encontre de la SA AVIVA ASSURANCES devenue SA ABEILLE IARD & SANTE irrecevable,

— de débouter M [Y] [I] et Mme [T] [I] et de M [D] [H] et Mme [R] [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— de constater l’existence de contestations sérieuses,

Y faisant droit,

— de débouter M [Y] [I] et Mme [T] [I] et de M [D] [H] et Mme [R] [H] de l’intégralité de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SA AVIVA devenue SA ABEILLE IARD & SANTE,

— de condamner M [Y] [I] et Mme [T] [I] et M [D] [H] et Mme [R] [H] à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Elle fait valoir en premier lieu que :

— elle est assignée en qualité d’assureur DO;

— la mobilisation éventuelle des garanties de l’assureur DO est conditionnée par la régularisation d’une déclaration préalable de sinistre avant toute action au fond ; à défaut, la demande est irrecevable ;

— cette déclaration doit par ailleurs être régularisée dans un délai de deux ans à compter de la manifestation des dommages en application de l’article L121-1 du code des assurances ;

— les consorts [I]-[H] ne justifient d’aucune déclaration de sinistre préalable à l’assureur DO pour les désordres visés dans le litige ;

— la demande à son encontre est donc doublement irrecevable.

Elle fait ensuite valoir :

— que les biens acquis par les demandeurs n’ont jamais été livrés ; que les demandeurs ne peuvent solliciter la garantie de la compagnie AVIVA, assureur DO, alors qu’ils ne sont pas propriétaires conformément à l’article L242-1 du code des assurances ; que l’assurance DO est une assurance de biens que seul le propriétaire a qualité pour mobiliser ; que les désordres s’étant manifestés avant livraison, seul le vendeur en l’état futur d’achèvement a qualité pour déclarer le sinistre et percevoir l’indemnité destinée aux réparations ; que par ailleurs, seul le syndic de copropriété a qualité pour agir au nom du syndicat des copropriétaires en réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives ou lorsque les désordres en parties communes et privatives sont étroitement imbriqués et affectent l’ensemble de l’immeuble ; que les demandeurs ne démontrant pas un préjudice propre distinct de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, que l’action revient au syndicat des copropriétaires ;

— que les demandeurs ont refusé la livraison et le paiement des charges, ne se considérant pas comme propriétaires ; qu’ils sont donc des tiers à la copropriété et n’ont aucun droit d’agir concernant les parties communes.

Sur le fond, elle invoque l’existence de contestations sérieuses :

— en ce qu’il n’existe pas de désordre de nature décennale mais éventuellement une perte d’évaluation du bien liée à la non-conformité du bien au descriptif ;

— en ce que les sommes sollicitées ne concernent pas des travaux de reprise mais éventuellement le préjudice lié au retard de livraison, perte financière que ne couvre pas l’assurance DO.

*

Vu les conclusions notifiées en RPVA le 07 novembre 2023 par lesquelles la SA SMA anciennement SAGENA, assureur RC de la SCI RUE DE LA RESISTANCE demande au juge de la mise en état :

— de déclarer irrecevables et mal fondés les consorts [I]-[H] de leur demande, dirigée exclusivement à l’égard de la CAISSE D’EPARGNE LORRAINE-CHAMPAGNE ARDENNE tendant à la condamnation de cette dernière sous astreinte à la désignation d’un mandataire ad hoc disposant des pouvoirs du maître d »'ouvrage en vue de la réalisation des travaux d’achèvement de l’immeuble et de reprise des désordres et non conformités,

— de débouter les consorts [I]-[H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions indemnitaires en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société SMA eu égard aux nombreuses contestations sérieuses relatives aux exclusions contractuelles de garantie d’assurance, à l’absence de démonstration tant sur le principe que sur le quantum du bien fondé du préjudice provisionnel sollicité qui constituent des questions de fond du droit qui relèvent de l’appréciation exclusive de la juridiction collégiale de jugement,

— de débouter la MAAF ASSURANCES, la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE GRAND EST EUROPE et toute éventuelle autre partie de toute demande de condamnation en garantie qui serait dirigée contre la société SMA, le juge de la mise en état n’ayant pas compétence pour trancher aux lieu et place de la juridiction collégiale de jugement au fond,

— de condamner en tout état de cause et reconventionnellement in solidum les consorts [I]-[H] et la MAAF ASSURANCES pour appel en garantie intempestif et infondé au paiement d’une indemnité de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance sur incident ;

Elle fait valoir, au visa des articles 31 et 31 du code de procédure civile, que la demande de condamnation de la CAISSE D’EPARGNE à faire désigner un administrateur ad hoc est irrecevable en ce que :

— l’article L261-10-1 du code de la construction et de l’habitation autorise le garant financier de l’achèvement de l’immeuble à faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête ; cette désignation est seulement facultative pour le garant ; les demandeurs sont acquéreurs et non garant de l’achèvement de l’immeuble et n’ont pas la qualité pour faire condamner le garant à faire désigner un administrateur ad hoc ;

— l’action est réservée au syndicat des copropriétaires en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 qui est compétent pour agir en réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives ou lorsque les désordres en parties communes et privatives sont étroitement imbriqués et affectent l’ensemble de l’immeuble ; la garantie d’achèvement bénéficie au syndicat des copropriétaires regroupant les acquéreurs pour les parties communes ; les demandeurs ne démontrent pas un préjudice propre distinct de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; leur demande n’est pas recevable ;

— l’immeuble n’a pas été achevé et les demandeurs ne sont pas propriétaires de l’intégralité des biens ; ils n’ont jamais payé les charges de copropriété ; ils ne peuvent maintenant exciper de leur qualité de propriétaires ; ils ne peuvent agir au surplus au sujet des parties communes ;

— le litige avec les voisins a été résolu et une solution alternative a été trouvée pour l’accès au parking ; l’action est irrecevable ;

— l’article L261-10-1 du code de la construction et de l’habitation résulte de l’ordonnance n°2013-890 du 03 octobre 2013 modifiée ensuite par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 qui prévoit la possibilité pour le garant financier de désigner un administrateur ad hoc, ne s’applique qu’aux opérations dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2015 ce qui n’est pas le cas ici ; la demande ne repose sur aucun fondement ;

Elle soutient ensuite que :

— selon le contrat souscrit, la garantie RC du contrat souscrit auprès d’elle par est inapplicable pour les travaux de reprise des ouvrages litigieux et qu’il exclut les dommages consécutifs aux retards de livraison ou à la non livraison ;

— les provisions sollicitées ne sont justifiées ni dans leur principe, ni dans leur montant ;

— elle n’a jamais reconnu sa responsabilité dans le cadre du protocole d’accord conclu avec les époux [B]-[K] ;

— les responsabilités ne sont pas établies.

*

Vu les conclusions notifiées en RPVA le 09 novembre 2023 par lesquelles la SA MAAF ASSURANCES demande au juge de la mise en état :

— de débouter les consorts [I] et les consorts [H] de l’ensemble de leurs fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la MAAF ASSURANCES SA,

— de condamner in solidum les consorts [I] et les consorts [H] à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner in solidum les consorts [I] et les consorts [H] aux dépens de l’incident ;

A titre subsidiaire, sur appel en garantie formé par la MAAF ASSURANCE SA à l’encontre de la SARL [Z] & BONDUE ARCHTECTURES, la MAF et la SA SMA,

— de condamner in solidum la SARL [Z] & BONDUE ARCHITECTURES, la MAF et la SA SMA à garantir la MAAF ASSURANCES SA de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit des consorts [I] et des consorts [H] ou de toute autre partie,

— de condamner in solidum la SARL [Z] & BONDUE ARCHITECTURES, la MAF et la SA SMA aux dépens du présent appel en garantie ;

La SA MAAF ASSURANCES fait valoir que les réclamations des demandeurs portent sur des non-conformités à la notice descriptive, un empiétement de l’immeuble sur la propriété voisine des époux [B]-[K], des vues crées sur la propriété voisine sans servitude de vue et un accès impossible au parking avec une participation financière au fonctionnement du parking public [Localité 23] qui n’était pas prévue initialement.

Elle invoque :

— le défaut d’intérêt à agir des demandeurs en ce que ni les époux [I] ni les époux [H] n’ont pris livraison des appartements de sorte qu’ils ne peuvent présenter leurs réclamations purement contractuelles à l’encontre des entreprises étant intervenues pour le compte de la SCI DE LA RESISTANCE parmi lesquelles la société ECO CONSTRUCTION assurée par la MAF ; par ailleurs, du fait d’un protocole d’accord conclu avec les époux [B]-[K], il n’y aura pas de réclamation de la part de ces derniers;

— l’absence de preuve de l’intervention effective de la société ECO CONSTRUCTION en ce qu’il n’est produit qu’un acte d’engagement et un ordre de service à l’exclusion d’une facture, d’une situation financière ou d’un justificatif de règlement, ce qui est insuffisant.

Subsidiairement, elle invoque :

— la non-mobilisation des garanties de la MAAF dès lors que le marché du lot gros-oeuvre était de 673.000 € HT selon les pièces contractuelles alors que selon le contrat d’assurance souscrit par ECO CONSTRUCTION auprès de la MAAF, les travaux d’un montant supérieur à 600.000 € HT devaient faire l’objet d’une déclaration spécifique et que tel n’a pas été le cas de sorte qu’aucune garantie n’a été souscrite pour le marché en cause ;

— le fait que la garantie décennale suppose des désordres apparus après réception alors que l’empiétement et les difficultés d’accès au parking étaient visibles à réception et même deux ans avant la réception s’agissant de l’empiétement ;

— le fait que la garantie responsabilité civile n’est pas mobilisable pour des travaux consistant à reprendre l’ouvrage de l’assuré ;

— le fait que la décision de démolir/reconstruire n’appartient qu’au syndicat des copropriétaires et que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice susceptible d’être indemnisé par la MAAF, assureur de ECO CONSTRUCTION à qui il est seulement reproché un empiétement.

Subsidiairement, elle entend appeler en garantie le Cabinet [Z] ET BONDUE, son assureur la MAF, et la SA SMA es qualité d’assureur de la SCI RUE DE LA RESISTANCE.

*

Vu les conclusions notifiées en RPVA le 09 février 2022 par lesquelles la SARL [Z] & BONDUE ARCHITECTES et la MAF demandent au juge de la mise en état

— de débouter l’action des demandeurs pour être irrecevable, infondée et injustifiée,

— de réserver les dépens ;

Elle fait valoir que :

— elle est le maître d’oeuvre de l’opération dont la mission s’est achevée avant la réception, faute de paiement ;

— l’action des demandeurs est irrecevable concernant les parties communes à savoir le parking et l’empiétement sur la propriété voisine dans la mesure où elle appartient au seul syndicat des copropriétaires et que la garantie financière bénéficie également au syndicat des copropriétaires pour les parties communes ;

— les vices étaient apparents à réception, l’immeuble n’est pas achevé, les responsabilités ne sont pas déterminées hormis celle du promoteur-vendeur, le préjudice des demandeurs n’est pas déterminable et celui lié au retard est discutable ;

— l’administrateur ad hoc n’est possible que pour les permis de construire accordés après le 1er janvier 2015 selon l’ordonnance n°2013-890 du 03 octobre 2013 qui a crée l’article L 261610-1 du code de la construction et de l’habitation ; la demande ne repose sur aucun fondement outre que la qualité des demandeurs à la solliciter est douteuse ;

— leur demande se heurte donc à de nombreuses contestations sérieuses.

*

Vu les conclusions notifiées en RPVA le 14 octobre 2022 par lesquelles M [W] [B] et Mme [S] [K] épouse [B] demandent au juge de la mise en état

— de statuer ce que de droit sur la demande incidente,

— de statuer ce que de droit sur les dépens ;

Ils indiquent qu’il n’y a plus aucun litige avec les différents syndicats de copropriété notamment s’agissant de l’implantation de l’immeuble [Adresse 16] à la suite du protocole transactionnel conclu le 28 juillet 2022, et ajoutent qu’aucune demande n’est formulée contre eux.

*

Vu les conclusions notifiées en RPVA le 13 octobre 2022 par lesquelles le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 16] sise [Adresse 11] à [Localité 22] demande au tribunal de condamner les consorts [I]-[H] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 16] représenté par son syndic la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires relève que les consorts [I]-[H] ne formulent aucune demande à son encontre mais relève que dans le cadre de la présente procédure, ils se considèrent comme propriétaires alors qu’ils s’abstiennent de tout paiement des charges de copropriété.

L’affaire a été appelée à l’audience sur incident du 08 décembre 2023 lors de laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 14 février 2024 par mise à disposition au greffe, puis prorogée en son dernier état au 07 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I.sur la recevabilité de la demande au fond portant sur la mise en œuvre de la garantie d’achèvement et la désignation d’un administrateur ad hoc

A.sur la mise en œuvre de la garantie d’achèvement

Aux termes de leurs actes d’achat respectifs conclus en décembre 2011, il est stipulé au chapitre IV.PROPRIETE -ENTREE EN JOUISSANCE : « L’ACQUEREUR » est à compter de ce jour propriétaire des lots ci dessus désignés et des quotes-parts des parties communes y relatives, tels qu’ils existent au regard de l’avancement des travaux. Il deviendra propriétaire des ouvrages à venir pour l’achèvement de l’immeuble, au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification. »

Il en résulte que les consorts [I]-[H] sont propriétaires des lots acquis, bien que n’en ayant pas pris livraison. Ils en payent d’ailleurs les taxes foncières.

*

Il est en outre stipulé, au chapitre II GARANTIE EXTRINSEQUE D’ACHEVEMENT :

Conformément aux dispositions de l’article L261-11 d) du code de la Construction et de l’habitation, la société venderesse fournit la garantie d’achèvement des biens et droits immobiliers vendus, sous l’une des formes prévues par l’article R261-17 du même code, savoir, en application de l’article R 261-21b) dudit code, d’une ouverture de crédit qui lui a été consentie par la CAISSE D’EPARGNE DE LORRAINE CHAMPAGNE ARDENNE, dont le siège est à [Localité 21] (Moselle) [Adresse 10], ainsi qu’il résulte de l’attestation de garantie financière d’achèvement en date du 13 décembre 2011 déposée au rang des minutes du notaire soussigné par acte de dépôt en date du 14 décembre 2011.

Les dispositions de l’article R261-21b) du Code de la construction et de l’habitation sont ci-après littéralement rapportées :

Art R261-21 « la garantie d’achèvement donnée par les établissements indiqués à l’article R.261-17 prend la forme :

a)soit d’une ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble,

b)Soit d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement ou avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Cette convention doit stipuler au profit de l’acquéreur ou sous-acquéreur le droit d’en exiger l’exécution.

Par ailleurs, la garantie souscrite auprès de la CAISSE d’EPARGNE est produite. Aux termes du -1.ENGAGEMENT DE LA BANQUE -STIPULATION EN FAVEUR DES ACQUEREURS, il est stipulé :

Afin de permettre au vendeur de satisfaire à l’obligation visée à l’article L.261-11 d) du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), le Vendeur stipule de la Banque qui l’accepte qu’elle s’engage à titre de caution solidaire, à payer pour le compte du Vendeur, sous la forme fixée par l’article R.261-21 b) du même Code, les sommes nécessaires à l’achèvement du Programme.

En conséquence, la banque se trouve, en vertu de la présente stipulation pour autrui, obligée envers chaque acquéreur à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. (..)

6.MISE EN JEU DE L’ENGAGEMENT : Seuls pourront se prévaloir utilement du présent cautionnement solidaire les acquéreurs de lots à usage d’habitation tenant conventionnellement et directement leur droit de propriété du Vendeur, aux termes d’un contrat authentique de vente en l’état futur d’achèvement.

Il est constant que le garant d’achèvement est tenu dans les conditions de la vente et notamment pour toutes les parties ou choses communes qui sont les accessoires obligatoires et indispensables des parties privatives devant appartenir individuellement à l’acquéreur.

Il en résulte que chaque acquéreur a qualité et intérêt à agir individuellement pour obtenir la garantie financière d’achèvement, y compris au titre des parties communes, accessoires à leurs parties privatives, outre le fait qu’en l’espèce, les demandeurs se plaignent également de la non délivrance de lots privatifs (emplacement de parkings)

Les questions relatives au bien fondée de l’action (conditions de la garantie notamment au titre du permis de construire, achèvement ou non de l’immeuble, caractère substantiel des non-conformités..) ne conditionnent pas la recevabilité de la demande.

Il en résulte que les consorts [I]-[H] ont qualité pour solliciter la mise en œuvre de la garantie d’achèvement et seront déclarés recevable en leur demande à ce titre.

B.Sur la demande de désignation d’un administrateur ad hoc

Les demandeurs se prévalent des dispositions de l’article L 261-10-1 du code de la construction qui dispose que Avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L.261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d’une assurance de responsabilité en application de l’article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.

Cependant, comme justement soulevé, ces dispositions créées par une ordonnance n°2013-890 du 03 octobre 2013, ensuite modifiées, ne s’appliquent qu’aux opérations pour lesquelles la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015, alors que les permis de construire de l’opération en litige datent de 2011.

Et si la convention de garantie de la CAISSE D’EPARGNE vise, comme le relèvent les demandeurs, la possibilité pour la banque « de faire désigner un administrateur provisoire, solliciter la désignation d’un expert judiciaire, faire poursuivre le travaux sous la direction de toute personne de son choix en qualité de maître d’ouvrage délégué » c’est dans le cadre du chapitre 8.surveillance du bon déroulement des travaux-interruption des travaux, à la seule diligence du garant « aux frais, risques et périls du Vendeur », et non pas dans le cadre de la mise en œuvre de la garantie d’achèvement par l’acquéreur, ce qui ne correspond pas à aux prétentions des demandeurs.

*

Les consorts [I]-[H] sont par conséquent irrecevables dans leur demande de condamnation de la CAISSE D’EPARGNE à faire désigner un administrateur ad hoc.

II.sur les demandes des consorts [I]-[H]

A.sur la demande de condamnation de la CAISSE D’EPARGNE de faire désigner un administrateur ad hoc

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

Outre que cette même demande, présentée au fond, est déclarée irrecevable, il convient d’ajouter qu’en tout état de cause, les mesures provisoires susceptibles d’être ordonnées par le juge de la mise en état visent à sauvegarder les intérêts de la partie lésée dans l’attente du règlement au fond du litige et n’ont pas vocation à s’appliquer définitivement ou à trancher le litige au fond alors qu’à l’évidence une telle demande présentée au juge de la mise en état ne relève pas d’une mesure provisoire ou conservatoire.

La demande sera par conséquent rejetée.

B.sur la demande de provision

M et Mme [I] et M et Mme [H] sollicitent, chacun, la condamnation solidaire et subsidiairement in solidum de la CAISSE D’EPARGNE LORRAINE-CHAMPAGNE-ARDENNE, la SMA, le Cabinet [Z] & BONDUE ARCHITECTES et la MAF, la MAAF ASSURANCES es qualités d’assureur de la société ECO CONSTRUCTION, la SA AVIVA ASSURANCES à leur payer la somme de 100.000 € à valoir sur leur préjudice respectif.

L’article 789 du code de procédure civile dispose que Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

Les pouvoirs du juge de la mise en état à ce titre sont comparables à ceux du juge des référés et trouvent leur limite dans le caractère non sérieusement contestable de la créance invoquée.

Ainsi, il y a contestation sérieuse dès que le juge de la mise en état ne constate pas l’évidence objective de la créance et doit examiner pour la déterminer des questions un tant soit peu complexes en fait ou en droit.

a.sur l’irrecevabilité soulevée par la SA AVIVA ASSURANCES devenue SA ABEILLE IARD & SANTE

La SA AVIVA ASSURANCES est mise en cause en qualité d’assureur DO.

Aux termes de l’article L 242-1 du code des assurances, l’assureur DO garantit, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Outre que les préjudices pour lesquels il est sollicité provision sont, en l’état, uniquement des préjudices financiers, immatériels, et pas des travaux de réparation, il est constant que la déclaration de sinistre auprès de l’assureur DO est obligatoire pour faire jouer l’assurance, à peine d’irrecevabilité, et qu’elle doit être faite dans le délai de prescription biennale de l’article L 114-1 du code des assurance, soit dans les deux ans courant courant à compter du sinistre.

En l’espèce, les demandeurs ne disconviennent pas d’une absence de déclaration du sinistre à la SA AVIVA ASSURANCES, au surplus faite dans le délai de prescription biennale.

La demande est irrecevable.

b.sur la demande à l’égard des autres parties

Le préjudice invoqué est constitué des frais de l’acte de vente, des frais et intérêts d’emprunt, de frais d’avocat, de frais d’avocat de la procédure en paiement des charges intentée par le syndicat des copropriétaires, des frais d’expertise, de médiation, des taxes foncières et d’assurance du bien en litige, de perte fiscales, de perte de loyers.

Les fautes alléguées sont contestées et méritent un examen autre que superficiel, de même que la mobilisation des contrats d’assurance sollicités.

Par ailleurs, le lien de causalité entre les postes de préjudices invoqués et les responsabilités en cause ne relève pas non plus de l’évidence.

La demande de provision sera rejetée.

*

L’affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état silencieuse du mardi 21 octobre 2025 à 09h00 en cabinet.

Les dépens seront réservés et suivront le sort du principal.

Les consorts [I]-[H] seront condamnés à payer la somme de 1.500 € à la SA ABEILLE IARD ET SANTE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de M [Y] [I], Mme [T] [I] née [L], M [D] [H] et Mme [R] [H] née [C] tendant à voir mise en œuvre la garantie financière consentie par la CAISSE D’EPARGNE du fait de la défaillance de la SCI RUE DE LA RESISTANCE,

DECLARE irrecevable leur demande tendant à voir condamner la CAISSE d’EPARGNE à désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête,

DEBOUTE M [Y] [I], Mme [T] [I] née [L], M [D] [H] et Mme [R] [H] née [C] de leur demande de désignation d’ un administrateur ad hoc au visa de l’article 789 4° du code de procédure civile;

DECLARE irrecevable la demande de M [Y] [I], Mme [T] [I] née [L], M [D] [H] et Mme [R] [H] née [C] à l’encontre de la SA ABEILLE IARD ET SANTE en sa qualité d’assureur DO,

DEBOUTE M [Y] [I], Mme [T] [I] née [L], M [D] [H] et Mme [R] [H] née [C] de leur demande de provision,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état silencieuse du mardi 21 octobre 2025 à 09h00 en cabinet.

CONDAMNE M [Y] [I], Mme [T] [I] née [L], M [D] [H] et Mme [R] [H] née [C] à payer à la SA ABEILLE IARD ET SANTE la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les autres parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

RESERVE les dépens et DIT qu’ils suivront le sort du principal.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 07 AOÛT 2025 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Juge de la mise en état