TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. RTCJ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02272 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UYN

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 03 octobre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet DE GESTION [Localité 8] – [Adresse 1]

représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDERESSE

S.C.I. RTCJ

dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 03 octobre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02272 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UYN

EXPOSE DU LITIGE

La SCI RTCJ est propriétaire des lots n°1, 4, 5 et 18 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré [Cadastre 6], soumis au régime de la copropriété respectivement 17/1000 5/1000, 92/1000, et 11/1000 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet DE GESTION SAINT-EUSTACHE, a assigné la SCI RTCJ devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3688,64 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 10 janvier 2023 au 4 mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3180,03 euros à compter du 22 janvier 2025 puis à compter de l’assignation pour le surplus,1500 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 juillet 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI RTCJ n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 1, 4, 5 et 18, indiquant la répartition des tantièmes et la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, établissant la qualité de copropriétaire de la SCI RTCJ ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2023 au 1 mars 2025,les relevés individuels de charge pour la période du 10 janvier 2023 au 1 mars 2025,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2022 et 2023, l’historique du compte du 31 décembre 2022 au 17 janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 3688,64 euros,les procès-verbaux des assemblées générales des 2 juin 2023 et 11 juin 2024 comportant : -approbation des comptes des exercices 2022 et 2023,

— vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2023, 2024 et 2025

— vote des travaux ou opérations suivantes : remplacement de la descente d’eaux pluviales en façade,

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,une sommation de payer par acte d’huissier en date du 22 janvier 2025 valant mise en demeure sur la somme de 3180,03 euros.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3688,64 euros.

La SCI RTCJ sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 3688,64 euros, portant sur la période allant période du 10 janvier 2023 au 4 mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3180,03 euros à compter du 22 janvier 2025 puis à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens et l’article 700 du code de procédure civile. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI RTCJ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le Cabinet DE GESTION SAINT-EUSTACHE :

— la somme de 3688,64 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du période du 10 janvier 2023 au 4 mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3180,03 euros à compter du 22 janvier 2025 puis à compter de l’assignation pour le surplus,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE la SCI RTCJ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le Cabinet DE GESTION SAINT-EUSTACHE, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI RTCJ aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente.