TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Février 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 20 février 2025

à M^e BOVE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 février 2025

à M^e THAREAU

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03109 – N° Portalis DBW3-W-B7I-464B

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [U]

domiciliée : chez SASU BOVE LAW OFFICE, [Adresse 5]

représentée par M^e Anais BOVE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [R]

né le 17 Juillet 1978 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [C] [K]

née le 14 Août 1981 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-009552 du 18/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 4 août 2015, [Z] [U] a donné à bail à [F] [R] et [C] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 800 euros outre 150 euros de provisions sur charges.

Par arrêt en date du 27 octobre 2022, la cour d’appel d'[Localité 4] a, notamment, confirmé l’ordonnance en date du 16 septembre 2021 en ce qu’elle a débouté [Z] [U] de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à effet au 11 janvier 2021, et l’a infirmé pour le surplus en condamnant solidairement [F] [R] et [C] [K] à payer à [Z] [U] la somme provisionnelle de 381,85 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2021 inclus, déboutant [Z] [U] de sa demande de voir enjoindre à [F] [R] et [C] [K] de lui produire sous astreinte les justificatifs sur les cinq dernières années de l’entretien annuel des chauffe-eaux électrique et à gaz, et de sa demande tendant à voir contraindre [F] [R] et [C] [K] de remettre en état le compteur du chauffe-eau à gaz comme il l’était lors de l’entrée.

Se prévalant de loyers impayés, [Z] [U] a fait signifier à [F] [R] et [C] [K] par acte de commissaire de justice du 12 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 243,73 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 4 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [Z] [U] a fait assigner [F] [R] et [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et par conséquent, la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonner à défaut de départ volontaire, l’expulsion de [F] [R] et [C] [K] et celle de tous occupants de leur chef sous huitaine avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet assisté le cas échéant d’un technicien aux frais des défendeurs ;

— séquestrer les effets mobiliers en sûreté des loyers échus et des charges locatives aux frais des défendeurs ;

— condamner [F] [R] et [C] [K] à payer à titre provisionnel à [Z] [U] la somme provisionnelle de 2 317,72 euros au titre des loyers et charges impayés outre intérêts au taux légal à compter du commandement, de l’assignation, ou de la décision, 154,36 euros au titre du coût du commandement de payer en date du 12 février 2024, 1 959,64 euros au titre des indemnités d’occupation à compter du 12 avril 2024 outre intérêts au taux légal à compter du commandement, de l’assignation, ou de la décision ;

— enjoindre à [F] [R] et [C] [K] de communiquer sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard et par document à compter de la signification de la notification de l’ordonnance à intervenir :

— pour le chauffe-eau à gaz l’attestation d’entretien et de vérification annuelle par un professionnel pour les 5 dernières années ;

— pour le chauffe-eau électrique l’attestation de la vérification annuelle par un professionnel pour les 5 dernières années ;

— l’attestation d’assurance locative des 5 dernières années ;

— condamner [F] [R] et [C] [K] à payer à [Z] [U] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner [F] [R] et [C] [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de tous actes relatifs à cette procédure ;

A l’audience la demanderesse a sollicité le rejet des demandes adverses et renouvelé ses premières demandes à l’exception de sa demande relative à l’estimation des réparations locatives et des montants des condamnations sollicitées, désormais fixés à la somme de 4 153,16 euros au titre des loyers impayés, 5 000 euros au titre du préjudice moral, 1 959,64 euros au titre des indemnités d’occupation, et 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, [C] [K] a soulevé l’existence de contestations sérieuses, a conclu au rejet des demandes adverses, a sollicité la condamnation de [Z] [L] à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral, ainsi qu’à procéder à des travaux sous astreinte et à produire les quittances de loyers. Elle a également demandé que soit ordonnée une expertise, et, très subsidiairement, a demandé des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 2 mai 2024 a été dénoncée le 6 mai 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

De surcroît, [Z] [L] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 4 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Enfin, la qualité de propriétaire de [Z] [L] n’est pas contestée alors qu’il est acquis qu’elle se trouve être la bailleresse du bien en cause à l’examen de son avis d’imposition et du bail produits.

Par conséquent, [Z] [L] est recevable en ses demandes.

Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié au locataire le 12 février 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 243,73 euros en principal.

La défenderesse querelle en premier lieu la régularité du commandement.

Il est clair sur ce point qu’il ne peut être excipé des mentions figurant dans le corps de l’acte une nullité quelconque en l’état de la clause visée et reproduite et de l’absence de tout grief causé aux défendeurs du fait de la mention querellée.

La défenderesse soulève en outre des contestations sérieuses relatives notamment au décompte des sommes dues, à la prescription des sommes dues antérieurement au 6 mai 2021 et à l’autorité de la chose jugée quant à l’obligation de transmettre les attestations de vérification de l’entretien des équipements.

Il apparait que le commandement reproduit un tableau dans lequel le loyer passe de 619,29 euros en septembre 2022 à 978,55 euros à la ligne suivante, titrée janvier 2023, puis reste à cette somme avant de passer – si l’on excepte deux lignes à respectivement 350 euros et 462 euros en avril 2023 – à 1 028,55 euros en mai 2023, avant de rester à cette somme jusqu’en août 2023 où son montant passe à 1 104,82 euros.

Ces montants se retrouvent dans le décompte final censé établir la preuve des sommes dues, le loyer restant à compter de août 2023 au même montant que précédemment indiqué jusqu’à la fin du décompte en novembre 2024.

Ces variations sporadiques sont déjà de nature à rendre sérieusement contestable le montant des sommes dues, et les effets à donner au commandement délivré.

Par ailleurs, il apparait effectivement que certaines sommes réclamées par la lettre du 20 juillet 2023 sont relatives à un décompte de charges portant sur la période antérieure au 2 mai 2021, soit remontent à plus de 3 ans avant la saisine de la présente juridiction.

Cela confirme la présence d’une contestation sérieuse quant aux causes du commandement.

Par voie de conséquence, il ne peut être constaté la résiliation du bail, ni donné suite aux demandes faites au regard des pouvoirs qui nous sont dévolus au titre de l’expulsion, de la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et des arriérés d’indemnités d’occupation, et de l’octroi de délais de paiement avec ou sans suspension de la clause résolutoire.

Sur la demande de production des attestations d’entretien et d’assurance habitation :

Il apparait que les demandes relatives à l’attestation d’entretien des équipements électriques et gaz étaient déjà faites lors de l’instance ayant donné lieu à l’arrêt suscité de la cour, et notamment quant aux années 2018 à 2023.

Elles se heurtent donc à des contestations sérieuses de ce simple chef, alors que la demande formée au titre de l’année 2024 apparait également contestable en l’état de l’argumentation de la cour, qui peut être adoptée purement et simplement, et du fait que cette année ne se trouvait pas échue à la date de l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, laissant les preneurs en capacité de procéder à cet entretien et d’en justifier sur demande.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les attestations d’assurance, il est fourni les attestations des années 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2020/2021, 2021/2022 et 2023/2024.

Il manque en conséquence les attestations 2019/2020 et 2022/2023, dont il y a lieu d’ordonner la production, sans que le prononcé d’une astreinte se justifie.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

[F] [R] et [C] [K] sont redevables des loyers impayés et des charges.

Pour autant et au regard des développements ci-dessus quant à l’imprécision du décompte des sommes dues, par ailleurs partiellement prescrites, il ne peut être arrêté le montant de la dette locative des requis, qui demeure aujourd’hui sérieusement contestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande également.

Sur la demande en paiement au titre des provisions pour charges non justifiées :

Il y a lieu de relever que le bailleur est en droit de faire varier le montant des provisions pour charges afin de l’adapter à la réalité des consommations passées.

Par ailleurs, le simple fait que la somme sollicitée par la bailleresse au titre de l’arriéré locatif soit sérieusement contestable n’est pas de nature à rendre incontestable la demande des défendeurs tendant à obtenir la restitution des provisions qu’ils estiment indues, dont le sort, dans un sens ou un autre, dépendra des diligences des parties à justifier ou non du bien-fondé de ces sommes, aujourd’hui contestables pour chacune d’elle, dans le cadre d’une procédure permettant au juge saisi d’exercer pleinement ses pouvoirs, et de déterminer avec précision le montant des sommes dues, s’il en est.

Ce n’est qu’à cette seule condition qu’il pourra être fait le compte entre les parties, et, par voie de conséquence, que pourront être déterminés les loyers pouvant être quittancés et ceux qui ne peuvent l’être.

La demande à ce titre, comme la demande tendant à obtenir la condamnation sous astreinte à délivré les quittances de loyers, seront donc également rejetées comme excédant les pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes d’expertise et de condamnation à des dommages et intérêts :

Il y a lieu de rappeler que la demande d’expertise n’a pas été formée dans le cadre de l’article 145 du code de procédure civile, s’agissant d’une demande reconventionnelle faites dans le cadre d’une instance en cours.

En outre, cette demande, comme celle tendant à obtenir la réparation du préjudice de jouissance ou du préjudice moral et la demande tendant à obtenir la condamnation sous astreinte de la bailleresse à réaliser les travaux prétendument nécessaires supposent l’examen de l’état du logement et des infiltrations contestée qu’il aurait subi ou qu’il subirait encore, et/ou, à supposer qu’il soit accédé à la demande d’expertise, l’importance de la non-conformité du logement, ce qui excède là-encore les pouvoirs qui nous sont dévolus.

Elles seront donc également rejetées comme telles.

Il en sera de même de la demande tendant à obtenir l’allocation d’un préjudice moral compte tenu du harcèlement dont la demanderesse serait l’objet, qui apparait ne pouvoir donner lieu à référé compte tenu des fautes et préjudices à apprécier afin d’y faire droit ou de la rejeter.

Sur les demandes accessoires :

[F] [R] et [C] [K], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité ne commande pas de le condamner à payer à [Z] [L] une somme en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS [Z] [L] recevable en ses demandes ;

ORDONNONS à [F] [R] et [C] [K] de produire les attestations d’assurance locative des années 2019/2020 et 2022/2023 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de [Z] [L] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes faites par [F] [R] et [C] [K];

REJETONS la demande de [Z] [L] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum [F] [R] et [C] [K] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE VICE-PRESIDENT