TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 juin 2025 prorogé au 17 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le 18 juillet 2025

à M^e Jérémie GHEZ

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01112 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CLD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [X] [K]

née le 30 Avril 1947 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [G] [N]

né le 30 Septembre 1994 à SENEGAL, demeurant [Adresse 3] – En sa qualité de locataire – [Localité 2]

non comparant

Madame [W] [O]

née le 04 Mars 1994 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4] En sa qualité de locataire – [Localité 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature électronique privée en date du 8 février 2023, avec prise d’effet au 13 février 2023, Madame [X] [K] a donné à bail à Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 1.215 euros, outre 45 euros de provisions sur charges.

Alléguant des impayés de loyers et charges, Madame [X] [K] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 décembre 2024 à Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] pour la somme principale de 5.025,25 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches du Rhône le 03 décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 07 février 2025, dénoncé le 10 février 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Madame [X] [K] a fait assigner Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] à l’audience de référé du 24 avril 2025 devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :

Condamner solidairement provision Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] à payer la somme de 9.029 euros, selon décompte arrêté au 3 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux,Constater, au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, la résiliation du bail d’habitation dont s’agit,En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] ainsi que tous occupants de leur chef des lieux loués sis [Adresse 5], si besoin avec le concours de la force publique si nécessaire,Refuser d’accorder tous délais de grâce aux parties requises,Condamner solidairement provision Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel déchu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clés, après déménagement complet,Condamner solidairement par provision Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] à payer la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] aux entiers dépens, conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de procédure Civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 24 avril 2025, Madame [X] [K], représentée par son conseil, demande le bénéfice de son assignation et actualise la dette locative à hauteur de 9.827,71 euros.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O], bien que cités à étude, ne sont ni comparants, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Madame [X] [K], personne physique justifie de la taxe foncière 2023 et ainsi de sa propriété du bien loué et de sa qualité d’agir.

Sur la dénonciation en Préfecture

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 07 février 2025 a été dénoncée le 10 février 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en vue de l’audience du 24 avril 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 03 décembre 2024.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire en son article VIII à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 2 décembre 2024 pour un arriéré locatif de 5.025,25 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 02 février 2025.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé au 08 avril 2025 que Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] restent débiteurs solidairement conformément à la clause insérée dans le bail en son article VII de la somme de 9.827,71 euros.

Absents des débats, Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] n’élèvent de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] solidairement à payer à Madame [X] [K] la somme de 9.827,71 euros à titre provisionnel, arrêtée au 08 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] seront redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû solidairement par Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] à ce titre la somme provisionnelle de 1.327,49 euros à compter du 03 février 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de Madame [X] [K] à ce titre sera rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] n’ont pas comparu et ne demandent donc pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité justifie d’allouer au bailleur la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] seront condamnés solidairement.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS Madame [X] [K] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 6], sont réunies au 02 février 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties concernant un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués situés [Adresse 6], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, Madame [X] [K] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] à payer à Madame [X] [K] la somme de neuf mille huit cent vingt-sept euros et soixante et onze cts (9.827,71 euros) à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 08 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] à payer à Madame [X] [K] la somme de mille trois cent vingt-sept euros et quarante-neuf cts (1.327,49 euros) à titre provisionnel au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 03 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de Madame [X] [K] tendant à ce que le montant de l’indemnité d’occupation soit soumis à indexation ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [N] et Madame [W] [O] à payer à Madame [X] [K] la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION