Du 14 janvier 2025

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/00591 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2QZ

Etablissement public AQUITANIS

C/

[F] [O], [T] [W]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 14/01/2025

Avocats : M^e Laura BESSAIAH

la SELARL COULAUD-PILLET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 6]

JUGEMENT EN DATE DU 14 janvier 2025

JUGE : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDERESSE :

AQUITANIS OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de [Localité 14] METROPOLE

[Adresse 2]

[Adresse 18]

[Localité 10]

Représentée par Maître Louis COULAUD de la SELARL COULAUD-PILLET, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSES :

Madame [F] [O]

née le 12 juillet 1976

[Adresse 23]

[Adresse 12] [Adresse 11]

[Localité 10]

et pour signification [Adresse 8]

[Localité 9]

aide juridictionnelle totale n° N330632024004868 du 4 avril 2024

Représentée par M^e Laura BESSAIAH (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [T] [W] à la [Adresse 21] suite à un échange avec Madame [O] avec le [Adresse 7]

[Adresse 22],

[Adresse 3]

[Localité 10]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte du 28 mai 2018, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 14] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Madame [F] [O] un bien à usage d’habitation de type T5, situé [Adresse 5] à [Adresse 15] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 642.53 euros charges comprises.

Par courrier en date du 15 mars 2023, le Maire Adjoint du quartier [Localité 17] a sollicité auprès du bailleur AQUITANIS la régularisation de l’échange de logement réalisé sans l’autorisation des bailleurs respectifs, entre Madame [F] [O], locataire du bailleur AQUITANIS, au sein de la [Adresse 20], et Madame [T] [W], locataire du bailleur DOMOFRANCE, au sein de la Résidence [Localité 19], depuis le 28 janvier 2023, faisant valoir leurs situations personnelles respectives.

Par courrier en date du 11 avril 2023, AQUITANIS a indiqué à l’Adjoint au Maire, qu’il refusait de régulariser l’échange de logement, faisant valoir le cadre précis et règlementaire de l’échange de logements sociaux en Gironde, ainsi que le risque de précédent que présenterait une régularisation à posteriori, ou l’iniquité au regard de la grande majorité de locataires en demande d’échange.

Par actes de commissaire de justice en date du 07 septembre 2023, AQUITANIS a fait signifier à Madame [F] [O] une sommation interpellative d’avoir à régulariser la situation en réintégrant immédiatement et sans délai le logement loué situé [Adresse 4] à [Localité 16], et à Madame [T] [W], une sommation d’avoir à quitter et libérer immédiatement et sans délai les lieux occupés indument.

Une réunion de médiation s’est tenue en date du 08 septembre 2023, en présence de Madame [F] [O] et de Madame [T] [W], à la MDS [Localité 14] LAC, et des bailleurs sociaux concernés, afin de les accompagner à réintégrer leurs logements initiaux.

Par courrier du 05 octobre 2023, AQUITANIS a rappelé à Madame [F] [O] les engagements pris lors de la réunion de médiation, et l’a informé qu’elle devait réintégrer son logement initial avant le 06 novembre 2023.

Faisant valoir un maintien dans les lieux de Madame [T] [W], et une absence de réintégration de la part de Madame [F] [O], par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2024, l’Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole AQUITANIS a fait assigner Madame [F] [O] par devant le Tribunal Judiciaire, Pôle Protection et Proximité, enregistré sous le RG 24/00591, à l’audience du 09 avril 2024, aux fins de voir, aux visas des articles 2 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

Juger que le non-respect des dispositions du bail du 28 mai 2018 est caractérisé ; En conséquence,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail du 28 mai 2018 signé entre AQUITANIS et Madame [F] [O] au jour du jugement à intervenir ; Ordonner l’expulsion de Madame [F] [O], de Madame [T] [W] ainsi que tous occupants de leur chef des lieux loués avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ; Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard 15 jours après la signification du jugement à intervenir ; Condamner Madame [F] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges du bail du 28 mai 20189, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à son départ effectif des lieux ; Condamner Madame [F] [O] au paiement à AQUITANIS d’une somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [F] [O] aux entiers dépens de l’instance. Suite à l’audience du 09 avril 2024, le dossier a fait l’objet de trois renvois à la demande des parties pour échanges de conclusions et de pièces entre elles, et pour permettre la mise en cause de Madame [T] [W].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, Madame [F] [O], a fait assigner au fond valant appel en cause devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Pôle Protection et Proximité, Madame [T] [W], enregistré sous le RG 24/01341, à l’audience du 23 juillet 2024, aux fins de voir, aux visas de l’article 331 du code de procédure civile :

— Juger Madame [F] [O] recevable et bien fondée en sa demande d’appel en cause de Madame [T] [W] dans la procédure actuellement pendante devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux Pôle Protection et Proximité enregistrée sous le numéro 24/00591,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Madame [T] [W] ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués avec si nécessaire, le concours de la force publique ; Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard 15 jours après la signification du jugement à intervenir ; Condamner Madame [T] [W] à relever indemne Madame [F] [O] de toutes condamnations résultant de l’occupation du logement des [Adresse 13] ; Condamner Madame [T] [W] à verser à Madame [F] [O] la somme de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. A l’audience du 23 juillet 2024, le dossier enregistré sous le RG 24/01341 a été renvoyé à l’audience du 04 septembre 2024 et a fait l’objet d’une jonction par mention au dossier avec le RG 24/00591.

Puis, le dossier a été renvoyé pour plaider à l’audience du 15 novembre 2024, lors de laquelle l’Office Public de l’Habitat de [Localité 14] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS), régulièrement représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Dans ses dernières écritures reprises à l’audience de plaidoiries, Madame [F] [O], régulièrement représenté par son avocat, sollicite du juge des contentieux de la protection, aux visas des articles 2 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et l’article 1240 et suivants du code civil, de voir :

Ordonner la jonction de la présente affaire avec la procédure d’appel en cause de Madame [T] [W] actuellement pendante devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX, Pôle Protection et proximité enregistrée sous le numéro 24/01341, Débouter la société AQUITANIS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, A titre subsidiaire,

Condamner Madame [T] [W] à relever indemne Madame [F] [O] de toutes condamnations résultant de l’occupation du logement des [Adresse 13], En tout état de cause,

Condamner Madame [T] [W] à verser à Madame [F] [O] la somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Madame [T] [W], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, et informée par lettres simples des dates auxquelles l’affaire a été renvoyée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les parties n’ayant pas toutes comparu et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITE DE L’INTERVENTION FORCEE : En vertu de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

En vertu de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 331 du code de procédure civile précise qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mise en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, Madame [F] [O], assignée par AQUITANIS, a sollicité la mise en cause de Madame [T] [W], afin qu’elle puisse être condamnée à la relever indemne de toutes condamnations résultant de l’occupation du logement loué par AQUITANIS, et que soit ordonné son expulsion des lieux qu’elle loue à AQUITANIS situés [Adresse 5] à [Localité 16].

Dès lors, en présence d’un échange de logement non contesté, il y a lieu de déclarer la demande d’intervention forcée de Madame [W] [T], formée par Madame [O] [F], recevable.

SUR LA DEMANDE TENDANT AU PRONONCE DE LA RÉSILIATION DU BAIL :En vertu des articles 1224 et suivants du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que :

« Les dispositions du présent titre sont d’ordre public. Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ».

Il ressort de l’article 7. b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé :

« b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Il appartient aux bailleurs de démontrer l’existence de manquements locatifs imputables aux locataires, revêtant un caractère de gravité suffisant pour permettre la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Pour solliciter le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail la liant à Madame [O] [F], AQUITANIS fait valoir que sa locataire n’occupe plus personnellement le logement loué depuis plus de huit mois, sans pouvoir justifier cette inoccupation par l’une des exceptions prévues par le contrat de bail et l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le non-respect des dispositions du bail est caractérisé, justifiant le prononcé de la résiliation du bail, et l’expulsion des lieux et de tous occupants de son chef, et notamment de Madame [W] [T], sous astreinte, compte tenu de la mauvaise foi de la locataire.

Pour solliciter le débouté de la société AQUITANIS de ses demandes, Madame [O] [F] fait valoir que Madame [W] [T] s’est maintenue dans les lieux malgré l’engagement pris, de sorte qu’elle n’a pas pu réintégrer son logement. Elle précise être à jour du règlement de son loyer, et que le logement est désormais libre de tout occupant, faisant valoir que Mme [W] [T] a quitté les lieux, et qu’elle a délivré congé par courrier recommandé en date du 10 juillet 2024.

A titre subsidiaire, en cas de condamnation à son encontre, elle sollicite d’être relevée indemne par Madame [W] [T] qui a occupé sans droit ni titre les lieux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que par acte en date du 28 mai 2018, AQUITANIS a donné à bail à Madame [F] [O] un bien à usage d’habitation de type T5, situé [Adresse 5] à [Localité 16].

Il ressort de l’article 1 du contrat liant les parties que : « le présent contrat est conclu pour une durée d’un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction, le locataire bénéficiant du droit au maintien dans les lieux sous réserve du respect des obligations mises à sa charge. Toutefois, le locataire sera exceptionnellement déchu de son droit ai maintien dans les lieux en cas de :

Sous location du logement selon les dispositions légales ». De plus, l’article 4.2.10 du bail prévoit que le logement loué doit constituer la résidence principale effective du locataire et ce à peine de la perte du droit au maintien dans les lieux. L’occupation doit avoir durée huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre.

Enfin, l’article 4.2.22 du contrat de bail susvisé dispose que : « Le locataire a l’interdiction de sous louer totalement ou partiellement le logement, de céder son contrat de location. Toutefois, conformément à la législation en vigueur, le locataire, après information du bailleur par écrit, pourra sous-louer une partie de son logement :

— A des personnes de plus de 60 ans ou à des personnes adultes présentant un handicap,

— A des personnes de moins de 30 ans, et ce pour une durée d’un an renouvelable ; avec lesquelles ils ont conclu un contrat respectant les obligations fixées par ka loi en matière de prix de loyer ».

Il n’est pas contesté que Madame [O] [F] et Madame [W] [T] ont procédé à l’échange de leur logement, c’est-à-dire que Madame [W] [T] s’est installée dans l’appartement loué par Madame [O] à AQUITANIS, situé [Adresse 5] à [Localité 16], à compter du 28 janvier 2023.

Elles ont ensuite sollicité de l’Adjoint au Maire de la Mairie de [24] son intervention auprès du bailleur AQUITANIS afin que cette situation soit régularisée, le bailleur ayant appris a posteriori cet échange de logement, sans aucun accord de sa part, le plaçant ainsi sur le fait accompli, et alors que l’échange avait eu lieu deux mois auparavant (courrier du 15 mars 2023, pour un échange effectif le 28 janvier 2023).

Dès le 11 avril 2023, AQUITANIS a indiqué son refus de procéder à cet échange, faisant valoir des arguments légitimes, au premier rang desquels figure le non-respect des règles mises en place par la Bourse d’Echange de logements sociaux de GIRONDE, et le caractère inéquitable pour les autres locataires en demande d’échanges.

Il est aussi établi que malgré les sommations interpellatives délivrées le 07 septembre 2023, et le nouveau courrier laissant jusqu’au 06 novembre 2023, Madame [O] [F] n’a pas réintégré son logement au sein de la [Adresse 20].

Elle justifie d’un dépôt de main courante en date du 20 février 2024, où elle déclarait qu’elle comptait donner son préavis avant la fin du mois de février. Cependant, elle produit un courrier, qui aurait été adressé au bailleur selon lequel elle délivrait congé des lieux loués, en date du 10 juillet 2024, sans toutefois produire l’accusé de réception, démontrant ainsi avoir attendu 05 mois supplémentaires, contrairement à ce qu’elle avait indiqué au service de police.

Lors de l’audience du 15 novembre 2024, aucun état des lieux de sortie n’est produit permettant de conclure effectivement que Mme [O] [F] et Madame [W] [T] auraient bien quitté les lieux. Madame [W] [T] ne s’est pas présentée malgré ses convocations régulières devant le juge pour s’expliquer. Néanmoins, lors de la sommation interpellative d’avoir à quitter les lieux réalisée le 07 septembre 2023, elle a déclaré qu’elle occupait le logement, suite à un prêt réalisé avec Mme [O], à durée indéterminée, et sans contrat de prêt, et il n’est pas contesté qu’elle y était encore le 20 février 2024, lors de la déclaration de main courante dressée par Mme [O].

Ainsi, preuve est rapportée que Madame [O] [F] n’a pas occupé effectivement les lieux loués objet du litige à titre de résidence principale depuis le 28 janvier 2023, soit plus d’un an, lors de la délivrance de l’assignation, le 19 février 2024, et sans motifs légitimes.

En outre, il est également établi que ce transfert de logement, réalisé à l’insu du bailleur, a été effectué en violation des dispositions de l’article 4.2.22 du bail.

Par conséquent, en présence d’un manquement caractérisé du locataire à ses obligations issues du contrat de bail, manquement qui a perduré plus d’un an, malgré les rappels effectués, et le temps laissé pour s’organiser, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail, à la date de la présente décision.

Sur l’expulsion Si Madame [O] [F] produit un courrier daté du 10 juillet 2024 selon lequel elle aurait délivré congé des lieux, aucun état des lieux de sortie n’est produit, et en tout état de cause, il n’est pas établi comme l’indique Mme [O] que Mme [W] aurait effectivement quitté les lieux.

Madame [O] [F] et Madame [W] [T] ne disposant plus de titre d’occupation, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 14] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) est fondé à demander leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef. Cette dernière sera en conséquence ordonnée, faute de départ volontaire, à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupationMadame [O] [F] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges à compter du 14 janvier 2025, et de condamner Madame [F] [O] au paiement de cette indemnité.

Sur la demande d’astreinte :L’expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

SUR LA DEMANDE DE RELEVE INDEMNE : Si Madame [O] [F] fait valoir que c’est en raison du comportement de Madame [W] [T] qu’elle n’a pas pu réintégrer les lieux, malgré les engagements pris lors de la réunion de médiation, et les sommations interpellatives délivrées par le bailleur, puisque Madame [W] [T] n’aurait pas quitté les lieux, il n’en demeure pas moins que cette situation a été générée par l’accord qu’elle a elle-même délivré à Madame [W] au départ, en fraude des droits du bailleur.

De plus, il ne ressort d’aucun élément produit aux débats que la non réintégration des lieux serait du fait de Mme [W] [T], autrement que par la simple production d’une main courante, qui ne fait que retranscrire les déclarations de Madame [F] [O].

Par conséquent, la demande de condamnation formée par Madame [F] [O] à l’encontre de Madame [W] [T] d’être relevée indemne de toute condamnation prononcée à son encontre sera rejetée.

SUR LES MESURES ACCESSOIRES : En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [O] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité et la situation économique de Madame [O] [F] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 150 euros, et de la condamner paiement de cette somme. La demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par Madame [O] [F] à l’encontre de Madame [W] sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

DELARE RECEVABLE la demande d’intervention forcée de Madame [T] [W] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 20 mai 2018 entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 14] Métropole AQUITANIS d’une part, et Madame [F] [O], d’autre part, relatif à un bien à usage d’habitation de type T5, situé [Adresse 5] à [Localité 16], à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [O] et à Madame [W] [T] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [O] et Madame [W] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 14] Métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE la demande de voir assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard ;

CONDAMNE Madame [F] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 14] Métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

DIT que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

REJETTE la demande de relevé indemne par Madame [T] [W] formée par Madame [F] [O] ;

CONDAMNE Madame [O] [F] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [O] [F] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 14] Métropole AQUITANIS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de condamnation formée par Madame [O] [F] à l’encontre de Madame [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

La GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION