TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025

GROSSE :

Le 14 novembre 2025

à M^e SANGUINETTI Eliette

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02636 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MUS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BLINVEST PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [E]

né le 25 Octobre 1976 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [C] [B]

née le 10 Décembre 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 4 septembre 2020, la société civile immobilière (SCI) BLINVEST PROVENCE, représentée par sa mandataire, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia Marseille, a donné à bail à M. [D] [E] et Mme [C] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 611 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

L’avenant du 16 novembre 2020 a rectifié la date de naissance de Mme [C] [B].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI BLINVEST PROVENCE, représentée par sa mandataire la SAS Foncia Marseille, a fait signifier à M. [D] [E] et Mme [C] [B] par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 2.194,39 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Mme [C] [B] a donné congé à la société bailleresse selon courrier remis en mains propres à la mandataire de la bailleresse le 26 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, la SCI BLINVEST PROVENCE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal et représentée par sa mandataire, la SAS Foncia Marseille, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner M. [D] [E] et Mme [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner à titre provisionnel solidairement M. [D] [E] et Mme [C] [B] à lui payer les loyers et charges impayés au 10 avril 2025, soit la somme de 3.508,43 euros avec intérêts légaux à compter de la date de signification du commandement de payer ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du dernier loyer, augmenté des charges,

— condamner solidairement M. [D] [E] et Mme [C] [B] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI BLINVEST PROVENCE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 30 octobre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 3 juillet 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi d’office en raison de contraintes de service pour être finalement retenue à l’audience du 9 octobre 2025.

A cette audience, la SCI BLINVEST PROVENCE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6.647,88 euros, selon décompte en date du 1er octobre 2025, terme d’octobre inclus.

Cités par actes remis à étude, M. [D] [E] et Mme [C] [B] ne sont ni comparants ni représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Aucun diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 3 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI BLINVEST PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 4 septembre 2020 s’est reconduit tacitement postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Il contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.194,39 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 décembre 2024.

La preuve du maintien dans les lieux de la locataire postérieurement à la prise d’effet de son congé n’est pas rapportée.

M. [D] [E] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le paiement des loyers est une obligation essentielle des locataires.

Le bail du 04 septembre 2020 contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail (article VII).

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [D] [E] et Mme [C] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 752,12 euros actuellement, et de solidairement condamner M. [D] [E] et Mme [C] [B] à son paiement.

Madame [C] [B] a donné congé à la société bailleresse par courrier remis en mains propres à la mandataire de la bailleresse. En application de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, elle reste tenue solidairement au paiement des loyers, des charges et des indemnités d’occupation avec M. [D] [E] jusqu’au 26 mars 2025.

Il ressort du commandement de payer et du décompte joint à l’assignation, arrêté au 2 octobre 2025 que M. [D] [E] reste devoir, après déduction des frais de procédure, une somme de 6.118,71 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme d’octobre 2025 inclus.

Le décompte indique un solde débiteur de 2.613,19 euros au 26 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, après déduction des frais de procédure de 151,48 euros.

Pour la somme au principal, M. [D] [E] et Mme [C] [B], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [D] [E] est par conséquent condamné au paiement de la somme de 6.118,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.508,43 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Mme [C] [B] est condamnée solidairement au paiement de cette somme avec M. [D] [E] à hauteur de 2.613,19 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [E] et Mme [C] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI BLINVEST PROVENCE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 septembre 2020 entre la SCI BLINVEST PROVENCE et M. [D] [E] et Mme [C] [B] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 12 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [D] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [D] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI BLINVEST PROVENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [D] [E] et Mme [C] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit la somme de sept cent cinquante-deux euros et douze centimes (752,12 euros) à ce jour, à compter 12 décembre 2024 et jusqu’au 26 mars 2025 pour Mme [C] [B] solidairement avec M. [D] [E] et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux pour M. [D] [E] à compter du 27 mars 2025 ;

CONDAMNONS M. [D] [E] à payer à la SCI BLINVEST PROVENCE la somme de six mille six cent dix-huit euros et soixante et onze centimes (6.118,71 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2025 (loyers, charges et indemnités d’occupation), avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.508,43 euros et de la présente décision pour le surplus

CONDAMNONS Mme [C] [B] au paiement de cette somme solidairement avec M. [D] [E] à hauteur de deux mille six cent treize euros et dix-neuf centimes (2.613,19 euros) au titre de l’arriéré locatif au 26 mars 2025, terme de mars 2025 inclus ;

CONDAMNONS in solidum M. [D] [E] et Mme [C] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS in solidum M. [D] [E] et Mme [C] [B] à verser à la SCI BLINVEST PROVENCE une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente