TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 24 octobre 2025

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 octobre 2025

à M^e KALAI Hinde

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01168 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CZ2

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [I] [V] [Z]

née le 29 Mars 1948 à [Localité 5], domiciliée : chez SARL IMMOBILIERE TARIOT Mandataire, [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [K] [L] [Y] [M] [B]

né le 31 Mai 1978 à [Localité 5], domicilié : chez SARL IMMBILIERE TARIOT Mandataire, [Adresse 1]

représenté par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [T] [X] [B]

née le 07 Décembre 1980 à [Localité 6], domiciliée : chez SARL IMMOBILIERE TARIOT MAndataire, [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [J] [F], demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représenté par M^e Hinde KALAI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 20 avril 2009, M.et Mme [Z], représentés par leur mandataire, la société Tariot, ont donné à bail à M. [W] [J] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] dans le premier arrondissement de [Localité 5], pour un loyer mensuel de 303 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Selon acte notarié du 29 octobre 2018, Mme [I] [Z] a donné la nue-propriété de ce bien immobilier à M. [K] [B] et Mme [U] [B].

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [I] [Z], M. [K] [B] et Mme [U] [B] ont fait signifier à M. [W] [J] [F] par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 1451,43 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, Mme [I] [Z], M. [K] [B] et Mme [U] [B] ont fait assigner M. [W] [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner la libération des lieux par M. [W] [J] [F] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner à titre provisionnel M. [W] [J] [F] à lui payer les loyers et charges impayés au 31 janvier 2025, soit la somme de 1.749,06 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 401 euros, indexée selon les modalités du contrat résilié,

— condamner M. [W] [J] [F] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [I] [Z], M. [K] [B] et Mme [U] [B] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 22 octobre 2024 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 6 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la partie défenderesse pour être finalement retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Mme [I] [Z], M. [K] [B] et Mme [U] [B] réitèrent et les termes de leur assignation et actualisent leur créance à la somme de 2.354,34 euros, selon décompte en date du 8 septembre 2025, terme de septembre inclus. Ils donnent leur accord à l’octroi de délais de paiement.

Aux termes de ses conclusions, M. [W] [J] [F], reconnaît la dette locative et sollicite des délais de 18 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que la somme de 2.166 euros sera adressée au bailleur dans les mois qui viennent suite à l’obtention le 16 juin 2025 d’une subvention d’un montant de 1.506 euros et d’un près de 660 euros auprès du Fonds de Solidarité Logement (FSL). Il précise la reprise des paiements résiduels du loyer en plus du versement de l’APL. Il déclare avoir retrouvé un emploi au mois de juin 2025 lui permettant de reprendre le règlement normal et régulier du loyer. M. [W] [J] [F] demande la dispense de condamnation au titre de l’article 700 du CPC.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 octobre 2025.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [I] [Z], M. [K] [B] et Mme [U] [B] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les parties demanderesses justifient leur qualité d’agir par l’attestation de donation de la nue- propriété du bien objet de la présente procédure réalisée le 29 octobre 2018 par Mme [I] [Z] au profit de M. [K] [L] [Y] [M] [B] et Mme [U] [T] [X] [B].

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 20 avril 2009 contient une clause résolutoire (article 2.11 des conditions générales) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 octobre 2024 pour la somme en principal de 1.451,43 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 4 décembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [W] [J] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [W] [J] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit une somme de 401 euros à ce jour, et de condamner M. [W] [J] [F] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [W] [J] [F] reste devoir la somme de 1.191,08 euros, à la date du 8 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus, déduction faite des frais de procédure.

M. [W] [J] [F] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

M. [W] [J] [F] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1.191,08 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que M. [W] [J] [F] a versé le montant résiduel du loyer courant avant la date d’audience et les parties sont d’accord sur l’octroi de délais de paiement. De surcroît, une subvention FSL a été accordé à M. [W] [J] [F] lui permettant de solder la dette locative.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de l’accord entre les parties, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par M. [W] [J] [F], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour M. [W] [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• M. [W] [J] [F], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à Mme [I] [Z], M. [K] [B] et Mme [U] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 401 euros à ce jour, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [J] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2009 entre Mme [I] [Z], M. [K] [B] et Mme [U] [B] et M. [W] [J] [F] concernant le logement, situé [Adresse 2] dans le premier [Localité 4] sont réunies à la date du 4 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [W] [J] [F] à verser à Mme [I] [Z], M. [K] [B] et Mme [U] [B], à titre provisionnel, la somme de mille cent quatre-vingt-onze euros et huit centimes (1.191,08 euros) décompte arrêté au 8 septembre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE M. [W] [J] [F] à s’acquitter de la dette par 18 acomptes successifs et mensuels de soixante-six euros (66 euros), payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [W] [J] [F] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— M. [W] [J] [F] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant de quatre cent un euros (401 euros) jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [W] [J] [F] aux dépens, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,