TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 29 Janvier 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le 30 janvier 2026

à M^e CAPINERO Laure

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EXPEDITION :

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N° RG 25/03263 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6QY5

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [S], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Laure CAPINERO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [P], demeurant [Adresse 7]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2016, M. [H] [S] a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [P] sur des locaux situés au [Adresse 4] ([Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 250 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3750 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

Par assignation du 16 mai 2025, M. [H] [S] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé à l’audience du 31 juillet 2025, aux fins de :

— constater et prononcer la résiliation survenue le 28 avril 2025 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 4 janvier 2016,

— ordonner la libération des lieux par Madame [X] [P] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— ordonner l’expulsion Madame [X] [P] et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [X] [P] à payer à titre provisionnel à Monsieur [H] [S] la somme de 4.050 euros au titre des loyers, du 5 octobre 2023 au 28 avril 2025,

— condamner Madame [X] [P] à payer à titre provisionnel à Monsieur [H] [S] la somme de 155,37 euros au titre du commandement de payer qui lui a été délivré,

— condamner Madame [X] [P] à payer au demandeur une indemnité d’occupation de 250 euros par mois à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié,

— condamner Madame [X] [P] au paiement de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 juillet 2025, Monsieur [H] [S], représenté par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Dans le temps du délibéré, Monsieur [H] [S] a adressé le titre de propriété du logement sis [Adresse 5] conformément à l’autorisation donnée par la présidente avant la clôture des débats. Il a également produit un décompte actualisé de sa créance.

Par ordonnance avant dire droit du 02 octobre 2025, en application des articles 446-3 et 444 du code de procédure civile les débats ont été rouverts à l’audience du 27 novembre 2025 pour permettre à M. [H] [S] de notifier à Mme [X] [P] le décompte actualisé dans le respect du principe du contradictoire.

A l’audience du 27 novembre 2025, Monsieur [H] [S], représenté par son conseil, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6750 euros au 27 novembre 2025. Il justifie de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 octobre 2025, revenue avec la mention « pli avisé non réclamé » du dernier décompte.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [X] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [H] [S] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 28 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3750 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [H] [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [X] [P] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [H] [S] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 novembre 2025, Mme [X] [P] lui devait la somme de 6750 euros.

Mme [X] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 250 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [H] [S] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de M. [H] [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 janvier 2016 entre M. [H] [S], d’une part, et Mme [X] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 29 avril 2025,

ORDONNE à Mme [X] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

REJETTE la demande d’astreinte formulée par M. [H] [S],

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [X] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 250 euros (deux cent cinquante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [X] [P] à payer à M. [H] [S] la somme de 6750 euros (six mille sept cent cinquante euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE Mme [X] [P] à payer à M. [H] [S] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 février 2025 et celui de l’assignation du 16 mai 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge