TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 02 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04 Novembre 2025

à M^e Stéphane AUBERT,

M^e Franck ABIKHZER

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à M^e Jean DE VALON

N° RG 24/04604 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HLQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [X] [K]

née le 14 Février 1960 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphane AUBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Jean DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE RG 24/4606

N° RG 24/04606 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HLT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Jean DE VALON de l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [G]

née le 27 Janvier 1979 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Franck ABIKHZER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [X] [K] réside dans un appartement appartenant à la SA Sogima et situé au [Adresse 2] dans le [Localité 10].

Mme [I] [G] est locataire d’un appartement sis dans le même immeuble selon acte sous seing privé du 17 novembre 2014 conclu avec la SA Sogima.

Selon jugement rendu le 13 juin 2024, le juge des contentieux de la protection de ce siège a notamment ordonné l’expulsion de Mme [I] [G] suite à des impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, Mme [X] [K] a fait assigner la SA Sogima devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de condamnation :

— à lui payer les sommes de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution fautive du contrat de bail et de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— à réaliser les travaux de réparation de fuite de canalisation et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, la SA Sogima, prise en la personne de son représentant légal, a fait dénoncer cette assignation à Mme [I] [G] au visa des articles 1728 du code civil et 331 du code de procédure civile aux fins de :

— voir venir Mme [I] [G] intervenir à la procédure et concourir au débouté de Mme [X] [K],

— subsidiairement, la voir condamnée à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

— condamnation à laisser entrer son entreprise afin d’effectuer les travaux de réparation et de déposer la machine fuyarde sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la décision à intervenir,

— condamnation à lui payer les sommes de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Selon acte sous seing privé du 29 novembre 2024, la SA Sogima a donné à bail à Mme [X] [K] un logement situé au [Adresse 1], dans le quatrième [Localité 7] pour un loyer de 557,94 euros, outre 131,96 euros de provision sur charges.

Les deux affaires ont été appelées pour la première fois à l’audience du 3 décembre 2024. Un renvoi a été ordonné à la demande de Mme [X] [K] au motif d’un relogement en cours.

A l’audience du 2 septembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions responsives, prises à l’encontre de la SA Sogima et de Mme [I] [G], Mme [X] [K] réitère ses demandes initiales.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir des désordres consécutifs à un important dégât des eaux provenant d’une canalisation commune, survenu le 10 novembre 2023. Elle fait état d’un important taux d’humidité dans l’appartement, de dégradations des peintures, des plafonds et des sols, de la présence de moisissures. Elle précise l’absence de toute diligence de la SA Sogima. Elle estime qu’elle manque à ses obligations d’entretien et de garantie d’une jouissance paisible des lieux.

Sur ses préjudices, elle se prévaut d’un trouble de jouissance et de l’impact des désordres sur son état de santé. Elle signale que son relogement intervient en cours d’instance.

En réponse aux moyens opposés en défense, elle soutient que les désordres relèvent de la responsabilité de la bailleresse en ce qu’ils proviennent d’une partie commune, s’agissant d’une canalisation d’alimentation d’eau encastrée en dalle de plancher du 2ème étage.

Aux termes de ses conclusions, la SA Sogima :

— soulève l’incompétence de la juridiction au profit du tribunal judiciaire s’agissant du trouble de jouissance,

— conclut au débouté des demandes de Mme [X] [K],

— subsidiairement, sollicite la condamnation de Mme [I] [G] à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre,

— demande la condamnation de Mme [I] [G] à lui payer les sommes de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Sur l’exception d’incompétence, elle retient les demandes indemnitaires de Mme [X] [K] formulées au titre de son préjudice corporel.

Elle oppose un fait générateur relevant de la responsabilité de Mme [I] [G], s’agissant d’une machine à laver défectueuse, outre le fait de Mme [X] [K]. Elle fait état de la difficulté d’accéder au logement de Mme [I] [G], en dépit de mises en demeure. Elle explique que l’isolation et la vidange des canalisations ne permettent pas de faire cesser les désordres en l’absence de retrait de la machine à laver défectueuse.

Elle fait valoir le relogement de Mme [X] [K] et l’expulsion de Mme [I] [G] intervenue au mois de juillet 2025.

Sur les préjudices invoqués par Mme [X] [K], elle soutient l’absence de preuves suffisantes.

Aux termes de ses conclusions, Mme [I] [G], au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 du code civil et 700 du code de procédure civile :

— conclut au débouté des demandes de la SA Sogima,

— sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle oppose l’absence de preuve sérieuse d’imputabilité du sinistre et se fonde sur le rapport d’expertise amiable produit par Mme [X] [K]. Elle ajoute qu’elle ne peut être contrainte à collaborer à des travaux dans un logement dont elle est en cours d’expulsion. Elle conteste avoir empêché la réalisation des travaux de manière volontaire. Elle relève les absences de preuve d’une obstruction délibérée aux travaux et de diligences de la SA Sogima aux fins de réparation en dépit de l’urgence caractérisée par une mise en demeure de la Ville et les problèmes de santé de Mme [X] [K].

MOTIFS

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose que « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».

En l’espèce il conviendra d’ordonner la jonction de l’affaire enrôlée sous le numéro RG 24-04606 sous le numéro de RG 24-04604.

Sur l’exception d’incompétence

Il résulte de ces articles L. 211-4-1 et L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, que si le juge des contentieux de la protection est seul compétent pour se prononcer sur la responsabilité du bailleur, la demande en réparation d’un préjudice corporel fondée sur un contrat de bail, qui en serait l’objet, la cause ou l’occasion, relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

En l’espèce, le moyen avancé par Mme [X] [K] au soutien de sa demande formulée au titre d’un trouble de jouissance et relatif à l’impact des désordres sur son état de santé ne peut s’analyser en une demande formulée au titre d’un préjudice corporel.

L’exception d’incompétence soulevée par la SA Sogima sera par conséquent rejetée.

Sur la preuve du contrat de bail

En dépit de l’absence de production du contrat de bail liant Mme [X] [K] et la SA Sogima et de mention par les parties de sa date, il ressort de la quittance de loyer du mois de juin 2024, pour un loyer de 646,96 euros, outre 168,05 euros de provision sur charges, et du rapport d’expertise amiable produits par Mme [X] [K] que les parties sont en l’état d’un contrat de bail en date du 4 juillet 2014 portant sur un appartement de type 3 sis au [Adresse 5].

La preuve du contrat de bail est ainsi rapportée, en application de l’article 1362 du code civil et en l’absence de toute contestation de la qualité de locataire de Mme [X] [K] par la SA Sogima et Mme [I] [G].

Sur la responsabilité de la bailleresse

L’article 6 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus.

Il s’agit d’une obligation de résultat relevant d’un régime de responsabilité sans faute.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

L’article 1725 du code civil dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance (..).

En l’espèce, l’appartement litigieux, de type 3, se situe au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 4]. Mme [I] [G] est locataire de la SA Sogima, d’un appartement de type 3 sis au 2ème étage du même immeuble selon acte sous seing privé du 17 novembre 2014.

Sur la matérialité des désordres invoqués par Mme [X] [K], ils sont constatés par l’expert mandaté son assureur dans un rapport d’expertise amiable non contradictoire du 29 mars 2024, s’agissant « des embellissements en plafond et murs de la cuisine, des W.C, de la salle de bains, d’une chambre et du salon ».

Mme [X] [K] justifie par ailleurs de la visite des lieux par le service communal d’hygiène et de santé le 11 mars 2024 ayant donné lieu à la notification à la SA Sogima d’une mise en demeure de réaliser des travaux suite au constat d’infractions au règlement sanitaire départemental (RSD).

Mme [X] [K] verse au débat sept impressions couleurs de photographies non datées en pièce n° 6 mais dont la force probante n’est pas contestée en défense. Il en ressort que le plafond d’une pièce, non identifiable, est considérablement endommagé une large partie s’effritant, avec une dalle visible. Une canalisation d’une pièce également non identifiée présente des traces de moisissures.

Sur l’origine des désordres, l’expert mandaté par l’assureur de Mme [X] [K] l’identifie dans « la fuite d’une canalisation d’alimentation d’eau encastrée en dalle de plancher de l’appartement au 2ème étage ».

S’agissant d’un bailleur social propriétaire de l’immeuble, le fait que les désordres prennent leur source dans une partie privative ou commune est indifférent. En tout état de cause, la production par la SA Sogima d’un courrier de la société Dalkia, du groupe Edf, en date du 20 juin 2024, faisant état de l’identification de la cause de la fuite dans une machine à laver défectueuse sise dans l’appartement de Mme [I] [G] suite à une visite du 12 janvier 2024 est insuffisante à caractériser un fait de Mme [I] [G] revêtant les caractères de la force majeure.

La responsabilité de plein droit de la SA Sogima est par conséquent engagée.

Sur les préjudices

L’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’état des débats, la SA Sogima est saisie d’une réclamation de Mme [X] [K], par l’intermédiaire de son assureur, selon courrier en date du 29 mars 2024.

Mme [X] [K] ne justifie pas d’un lien de causalité entre les désordres et ses problèmes de santé, notamment en l’absence de tout élément relatif au taux d’humidité dans l’appartement, à la localisation des moisissures et de production de la mise en demeure faite par la Ville de [Localité 8] à Mme [X] [K], les infractions au RSD retenues étant ignorées. De même, en l’absence d’arrêté de mise en sécurité, le caractère inhabitable du logement n’est pas vérifié.

La période retenue au titre du trouble de jouissance subi par Mme [X] [K] allant du 29 mars au 29 novembre 2024, le moyen invoqué par la SA Sogima tiré du fait de Mme [X] [K] est inopérant en ce que les éléments avancés de ce chef sont antérieurs à cette période. En outre, Mme [X] [K] n’est aucunement responsable de la fuite à l’origine des désordres.

Il convient d’évaluer le préjudice de jouissance subi par Mme [X] [K] sur une période de 8 mois à hauteur de 30 % du montant du loyer et de lui allouer à ce titre une somme de 1.552,70 euros (646,96 X 0,3 X 8).

La SA Sogima sera par conséquent condamnée à payer à Mme [X] [K] la somme de 1.552,70 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Mme [X] [K] sera déboutée du surplus de ses demandes indemnitaires en l’absence de preuve d’un préjudice distinct consécutif au manquement de la SA Sogima à son obligation de garantie d’une jouissance paisible des lieux.

Sur la responsabilité de Mme [I] [G]

La SA Sogima justifie d’une mise en demeure notifiée à Mme [I] [G] selon courrier recommandé du 15 décembre 2023 aux fins de permettre l’accès d’une entreprise de plomberie à son logement.

Mme [I] [G] ne confirme pas une fuite de sa machine à laver et conteste tout désordre émanant de son appartement.

La mise en demeure du 15 décembre 2023 et le courrier en date du 20 juin 2024 émanant de la société Dalkia sont insuffisants à caractériser une faute de Mme [I] [G] au sens de l’article 1240 du code civil.

La SA Sogima sera par conséquent déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

La SA Sogima succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile à :

— Mme [X] [K] une somme de 500 euros,

— Mme [I] [G] une somme de 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction de l’affaire enrôlée sous le numéro RG 24-04606 sous le numéro de RG 24-04604 ;

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par la SA Sogima ;

CONDAMNE la SA Sogima à payer à Mme [X] [K] la somme de mille cinq cent cinquante-deux euros et soixante et dix centimes (1.552,70 euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Mme [X] [K] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

DÉBOUTE la SA Sogima de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SA Sogima aux dépens ;

CONDAMNE la SA Sogima à payer à Mme [X] [K] une somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA Sogima à payer à Mme [I] [G] une somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION