TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Août 2025

Président : Madame Nadia ATIA, Vice-Présidente

Greffier : M. CARITEY,

Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :

Le 12 08 2025 à Me [X] ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 08 2025 au défendeur ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02224 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6J5T

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [V]

né le 16 Octobre 1992 à [Localité 5], domicilié : chez Maître [E] [X], [Adresse 4]

représenté par M^e Baptiste CHAREYRE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [T] [Z]

née le 19 Mars 1957 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 13 novembre 2023, M. [U] [V], représenté par sa mandataire, la société Thadée Patrimoine, a consenti à Mme [T] [Z] un bail d’habitation portant sur un appartement meublé situé au [Adresse 2], dans le troisième [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 540 euros et une provision sur charges de 20 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [T] [Z] le 14 octobre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.569 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Un procès-verbal de saisie conservatoire chez le débiteur transformé en procès-verbal de carence suite à abandon a été dressé par le commissaire de justice le 28 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, M. [U] [V] a fait assigner Mme [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 1217 et 1728 du Code Civil, des articles 2 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 696 et 700 du Code de Procédure Civile afin d’obtenir :

A titre principal,

la résiliation judiciaire du bail d’habitation liant M. [V] à Mme [Z], en raison de l’abandon du logement,A titre subsidiaire,

le constat de la résiliation de plein droit du bail d’habitation par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance,

En tout état de cause,

l’expulsion de Mme [T] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

la condamnation de Mme [T] [Z] à payer M. [U] [V] la somme de 3.033,76 euros, sauf à parfaire, représentant l’arriéré des loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure,la condamnation de Mme [T] [Z] à payer à M [U] [V] des indemnités d’occupation au moins égales au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi , majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés,leur condamnation de Mme [T] [Z] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et du procès-verbal de constat.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 6 mai 2025, M. [U] [V], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [T] [Z] citée dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Monsieur [U] [V] justifie être propriétaire du bien objet de la présente procédure par l’acte de vente signé le 17 septembre 2020 par Me [W] [Y], notaire à [Localité 8].

Sur la demande de résiliation du bail pour abandon des lieux

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en demeure, faite par acte d’un commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus.Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent article ».

Les dispositions de l’article 3 du décret Décret n° 2011-945 du 10 août 2011 précisent que « s’il ressort manifestement des éléments fournis par le requérant, notamment du constat d’inoccupation des lieux et d’un défaut d’exécution par le locataire de ses obligations, que le bien a été abandonné par ses occupants, le juge des contentieux de la protection constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Le cas échéant, il statue sur la demande en paiement. Lorsque l’inventaire contenu dans le procès-verbal de l’huissier de justice fait état de biens laissés sur place, le juge statue sur leur sort : il désigne les biens ayant une valeur marchande et peut autoriser leur vente aux enchères publiques faute d’être récupérés dans le délai prévu à l’article 6 et déclarer abandonnés les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice ».

En espèce, le procès-verbal en date du 28 novembre 2024 dressé par le commissaire de justice, a constaté que le logement était occupé par un jeune homme qui a déclaré vivre dans les lieux avec sa copine suite au départ de Mme [T] [Z]. Le commissaire a constaté que les lieux étaient sales et les biens sur place n’aient pas de valeur marchande.

S’il apparaît que Mme [T] [Z] a quitté l’appartement sis [Adresse 3] dans le troisième [Localité 6], les lieux n’étaient pas vides de toute occupation.

L’abandon des lieux n’étant pas parfaitement caractérisé, la demande de résiliation du bail à ce titre sera rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire par défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article VIII une clause résolutoire prévoyant une résiliation de plein droit pour défaut d’assurance contre les risques locatifs après un commandement demeuré infructueux à l’issue d’un délai d’un mois.

Un commandement d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut d’assurance contre les risques locatifs, a été régulièrement signifié à Mme [T] [Z] le 14 octobre 2024.

Mme [T] [Z] ne justifie pas de la souscription d’un contrat d’assurance locative.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 novembre 2024.

Mme [T] [Z] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [T] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [T] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 573,32 euros actuellement et de condamner Mme [T] [Z] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [T] [Z] reste devoir la somme de 3.033,76 euros, à la date du 1er décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre inclus.

Mme [T] [Z] est donc condamnée au paiement de la somme de 3.033,76 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1.569 euros et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Mme [T] [Z] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à M. [U] [V] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, rien ne justifie en l’espèce qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de résiliation du bail pour abandon des lieux,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 novembre 2023 entre M. [U] [V] d’une part, et Mme [T] [Z] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2], dans le troisième [Localité 6] sont réunies à la date du 14 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [T] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [T] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [U] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [T] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit cinq cent soixante-treize euros et trente-deux centimes (573,32 euros) à ce jour, à compter du 14 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [T] [Z] à verser à M. [U] [V] la somme de trois mille trente-trois euros et soixante-seize centimes (3.033,76 euros) décompte arrêté au 1er décembre 2024 incluant la mensualité de décembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024 sur la somme de 1.569 euros et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [T] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [T] [Z] à verser à M. [U] [V] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La juge des contentieux

de la protection