TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Février 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 Février 2025

à M^e Chloé HEFTMAN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 Février 2025

à Maître Delphine [Localité 3]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/02062 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3FHT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SFHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé HEFTMAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [L]

né le 07 Septembre 1988 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Delphine CASALTA de la SELARL SELARL ARNOUX-POLLAK, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [G] épouse [L]

née à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Delphine CASALTA de la SELARL SELARL ARNOUX-POLLAK, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous signature privée signé le 21 février 2020 ayant pris effet le 25 février 2020, la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) a donné à bail à Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 767,23 euros outre 140,84 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée signé le 21 février 2020 ayant pris effet le 25 février 2020, la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) a donné à bail à Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] un emplacement de stationnement n°033552 de type box en sous-sol accessoire au logement, situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 45,44 euros outre 1,13 euros de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été signé le 24 février 2020 pour l’appartement, et le 27 février 2020 pour l’emplacement de stationnement ;

Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] ont souhaité quitté les lieux et le 06 mars 2023 un état des lieux de sortie pour l’appartement et un état des lieux de sortie pour l’emplacement de stationnement ont été contradictoirement établis le 7 février 2021.

Alléguant des dégradations locatives et un solde de loyers et charges impayés, par acte de commissaire de justice en date du 02 mars 2023 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) a fait assigner Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— condamner Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] solidairement à payer à la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) la somme de 7384,75 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement et du box de stationnement et au titre des loyers dus pour le mois de juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et à tout le moins à compter de la décision à intervenir,

— les condamner in solidum à payer à la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) la somme de 800 euros au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, et aux entiers dépens;

Appelée à l’audience du 20 mars 2023, l’affaire a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 14 novembre 2024.

A l’audience, la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) et Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] ont été représentés par leur conseil respectif.

Suivant conclusions récapitulatives auxquelles il est expressément renvoyé, Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] demandent au juge des contentieux de la protection de :

Débouter la SFHE de ses demandes, fins et conclusionsJuger que les désordres relevés sont imputables au bailleurDébouter la SFHE de sa demande de condamnation à la somme de 7384,75 euros au titre des frais de remise en état tant sur l’appartement que sur la place de stationnementA défaut

Accorder des délais de paiement les plus larges possibles à Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] pour rembourser les fraisReconventionnellement

Condamner la SFHE à verser à Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] la somme de 767,23 euros au titre du dépôt de garantie de l’appartementCondamner la SFHE à verser à Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] la somme de 45,44 euros au titre du dépôt de garantie pour la place de stationnementCondamner la SFHE à verser à Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] la somme de 450 euros au titre de la majoration de 10% due en cas de retardEn tout état de cause

Condamner la SFHE à verser à Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépensOrdonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Suivant conclusions en répons auxquelles il est expressément renvoyé, la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) demande au juge des contentieux de la protection de débouter Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, et réitère les termes de son assignation ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Les loyers et charges impayés, les réparations locatives

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

[…]

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 ajoute : «S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçu ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Ainsi en application de ce principe il a pu être jugé à de multiples reprises que pouvait être imputée au preneur la facturation des frais de lessivage des murs et de nettoyage de la moquette mais non d’une remise en peinture et du changement du revêtement de sol.

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance.

Enfin, l’annexe III a du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives dispose que le locataire assure les menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il résulte de la combinaison des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les défendeurs opposent aux demandes de la SFHE que l’appartement à l’entrée dans les lieux présentait un certain nombre de dégradations ; ils soulignent un défaut d’entretien par le bailleur et l’état de vétusté de l’appartement ; ils ajoutent que la requérante ne peut faire supporter à ses anciens locataires les travaux d’un montant de 5706,64 euros au titre de la pose/dépose carrelage, faïence, sol souple, détapissage, masticage des trous ;

Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] font valoir en outre que la requérante verse aux débats des factures relatives à des installations électriques et au remplacement de menuiseries et de serrures mais que ces travaux relèvent de la responsabilité du bailleur, les locataires n’étant responsables que de menus travaux ;

Les requis soulignent qu’ils ont subi une fuite de gaz de la chaudière ayant nécessité l’intervention des pompiers et que l’appartement a présenté des désordres en lien avec l’absence d’entretien relevant de la responsabilité du bailleur ; ils ajoutent que les encombrants dans le box étaient présents à l’entrée dans les lieux et qu’ils n’ont pas à en supporter les frais d’enlèvement; ils concluent que les dégradations résultent de l’état de vétusté du bien et d’un défaut d’entretien du bailleur ;

A titre subsidiaire, les requis sollicitent les plus larges délais de paiement ;

La SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) fait

valoir que la comparaison des états de lieux d’entrée et de sortie établit des dégradations imputables aux requis, que l’état des lieux de l’appartement mentionne que toutes les pièces sont en bon état d’usage et qu’à la sortie 16 mois plus tard les pièces de l’appartement sont dans un état dégradé ;

La SFHE soutient avoir pris en compte l’état de l’appartement à l’entrée dans les lieux et que toutes les demandes de règlement sont justifiées;

La requérante souligne que contrairement aux affirmations des défendeurs aucun encombrant n’était présent dans le box de stationnement lors de la prise de possession des lieux et qu’il n’en va pas de même à la sortie des lieux ;

Enfin, la SFHE ajoute qu’elle n’est pas restée sans agir lorsque les locataires lui ont fait part d’un problème sur la chaudière ;

S’agissant du reliquat de loyers et charges, la SFHE indique que les sommes réclamées correspondent aux loyers et charges du mois de juillet 2021 jusqu’au 7 juillet 2021 ;

La SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) fait

la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, les états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement tant pour l’appartement que pour le box de stationnement, les commandes de travaux, et les factures correspondantes

S’agissant de l’appartement, il ressort des pièces versées aux débats et notamment de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, que l’ensemble des pièces de l’appartement (plafond, murs, sols faïence murale, plinthes, menuiseries intérieures et extérieures, lavabo, évier, cuvette, appareils de chauffage, baignoire, panneau sous baignoire, équipement électrique, etc) étaient en bon état à l’entrée dans les lieux ;

Sont néanmoins signalés les désordres suivants : des traces apparentes et rayures sur le sol dans l’entrée, des traces apparentes sur le sol dans le dégagement, des traces de colle et carreau émaillé sur la faïence murale de la cuisine, dalles décollées et rayées sur le sol de la cuisine, robinetterie à changer dans la cuisine, traces apparentes, traces de rebouchages dans les WC et fixation du lave-mains cassée, dans la salle de bains, plusieurs trous pas bouchés sur la faïence murale, impacts sur les menuiseries intérieures, un impact sur le bord de la baignoire, panneau sous baignoire à changer ; dans la salle d’eau, plusieurs trous pas bouchés sur la faïence murale, traces apparentes et rayures sur le sol, lumière d’angle abîmée ; dans la chambre 1 un impact et plaquage abîmé sur les menuiseries intérieures, ; dans la chambre 2, un carreau émaillé ; dans la chambre 3, plusieurs marques et traces apparentes sur le sol et plusieurs impacts sur les menuiseries intérieures ; dans la chambre 4, un carreau est manquant, le vélux ne s’ouvre pas, la barre de seuil est mal fixée, le papier est décollé et le rail abîmé ;

L’état des lieux de sortie contradictoire du 7 juillet 2021 établit que l’ensemble des pièces de l’appartement sont dans un état dégradé et outre les désordres signalés à l’entrée dans les lieux, sont mentionnés de nombreuses traces et de nombreux trous sur tous les murs de l’appartement ; dans l’entrée, de nombreuses dalles abîmées, un placard est manquant et un rail déposés et des trous sur les menuiseries intérieures, une prise est mal fixée ; dans le dégagement, des traces, à déposer et replacer + rail, manque placage escalier ; dans la cuisine, 2m2 de faïence cassé,, porte cuisine gondolée et abîmée, sur le meuble évier manque évacuation et bonde, une prise est cassée ; dans les WC, barre de seuil manquante, traces sur porte et plaque poignée abîmée, bonde lave-mains manquante ; dans a salle de bains, traces marrons sur le plafond,, nombreux trous sur faïence, , barre de seuil manquante, lavabo fendu, nombreux gros éclats sur la baignoire, traces d’éclats sur le panneau de la baignoire ; dans la salle d’eau, nombreux éclats et trous sur la faïence murale, , dalles abîmées, éclats et traces sur la porte ; dans le séjour, une douille et un cache-prise manquants, porte abîmée, traces apparentes et trous au plafond, bois volet cassé et attache cassée ; dans la chambre 1, porte abîmée ne se ferme plus, deux cache prises et un interrupteur manquant ; dans la chambre 2, barre de seuil décalée, volets cassés et poignée fenêtre mal fixée ; dans la chambre 3, dalles abîmées, éclats et stickers sur menuiserie intérieure cassée, point lumineux installé par le locataire ; dans la chambre 4, point lumineux installé par le locataire, traces et trous sur les murs et plafond ; à l’extérieur, porte boîte aux lettres abîmée ;

L’ensemble de ces nouvelles constatations témoigne d’une dégradation manifeste des locaux qui ne peut s’expliquer par l’état d’usure normale pour une durée d’ occupation 16 mois ;

Aucun défaut d’entretien par le bailleur n’est établi par les défendeurs, le bailleur, s’agissant de la fuite de gaz de la chaudière dans l’appartement litigieux établit avoir été réactif en justifiant avoir été informé désordre le 26 avril 2020, et en justifiant avoir fait effectuer une recherche de fuite dès le 27 avril 2020, et avoir fait réparer la chaudière le 29 avril 2020, les défendeurs n’apportant aucun élément nouveau sur la persistance d’un désordre affectant la chaudière ;

Il est établi que le coût des réparations s’agissant de la pose/dépose du carrelage, de certaines faïence, d’un sol souple, détapissage, masticage des trous, remplacement des barres de seuils est d’un montant total TTC de 7818,31 euros et que seule la somme de 5706,64 euros TTC est réclamée aux locataires, ce qui correspond à 73% du total des travaux ; il est relevé l’importance des dégradations nécessitant les travaux décrits dans la commande n° 182656 ; toutefois au regard des dégradations antérieures constatées, la part des travaux imputable aux défendeurs sera réduite à 60% soit à la somme de 4691 euros qui sera mise à la charge des locataires;

La somme de 1446,50 euros correspondant à la commande n°182660 au titre de la révision des menuiseries , remplacement des portes, plaque poignée, serrure à mortaiser, tourniquet, jalousies, persiennes, révision et renforcement escalier, sera de même mise à la charges locataires comme correspondant à la réparation des dégradations constatées ;

Les sommes de 324,78 euros qui ne porte sur la mise aux normes de l’installation électrique qui serait à la charge du bailleur mais sur les réparations rendues nécessaires au titre du remplacement de prises, interrupteur, DCL, réglettes, révision des installations électriques ajoutées par les locataires , sera mise à la charge de Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] auteurs des dégradations constatées ;

Le coût du remplacement du lavabo fendu, du remplacement de la baignoire, vidage complet , reprise joint silicone sera mis à la charge de Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] à hauteur de 365,75 euros ;

S’agissant du box de stationnement, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établit que lors de la prise de possession des lieux, le box était en bon état d’usage, seuls les sols étant sales, et qu’à la sortie, le 7 juillet 2021 sont mentionnés un problème de la fermeture de la serrure et la présence de portes de placards déposées au sol dans le garage + encombrants, étagères, canne à pêche ;

Toutefois, il ressort d’un courriel adressé le 12 juin 2020 par Madame [O] [L] que les locataires interrogent leur bailleur sur l’éclairage du stationnement et les encombrants qui obstruent la place de parking dans le box et la poignée du box (pour ouvrir) ;

Il s’ensuit que la créance de 176,40 euros au titre de la « manutention et enlèvement des encombrants » dans le box de stationnement est incertaine et ne sera pas mise à la charge des requis ;

Au vu des pièces versées aux débats, la créance de la SFHE au titre des réparations locatives est dès lors établie à hauteur de 6828,03 euros ;

IL n’est pas contesté par Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] qu’ils sont en outre redevable du loyer et des charges du mois de juillet 2021 jusqu’à leur départ des lieux , soit la somme de 225,77 euros ;

Déduction faite du dépôt de garantie versé à hauteur de 767,23 euros pour l’appartement et du dépôt de garantie versé à hauteur de 45,44 euros pour le box, et déduction faite de la somme de 48,42 euros correspondant à un solde créditeur de charges d’eau, justifiée, la créance de la

SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) au titre des réparations locatives et des loyers et charges dus au titre du mois de juillet 2021 jusqu’à leur départ des lieux, est établie à hauteur de 6192,61 euros ;

La créance étant établie à hauteur de 6192,61 euros, et tant au vu de la clause de solidarité insérée au bail que sur le fondement de l’article 220 du code civil, Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] seront solidairement condamnés à payer à la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) la somme de 6192,61 euros au titre des réparations locatives et des loyers et charges dus au titre du mois de juillet 2021 jusqu’à leur départ des lieux, ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la dette est ancienne et le tribunal qui ignore la situation financière et sociale de Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] ne peut déterminer leur capacité à apurer leur dette dans le délai légal précité ;

Il s’ensuit que la demande de délais de paiement sera rejetée ;

Sur les demandes reconventionnelles

Au regard de la condamnation des requis au titre des réparations locatives et des loyers et charges impayés au mois de juillet 2021, déduction faite des dépôts de garantie versés, les demandes reconventionnelles formulées par Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration de 10% seront rejetées ;

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] qui succombent supporteront la charge des dépens et seront déboutés de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;;

L’équité commande en outre de condamner in solidum Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] à payer à la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE) somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort , mis à disposition au greffe

CONDAMNE solidairement Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] à payer à la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE), la somme de 6192,61 euros au titre des réparations locatives et des loyers et charges dus au titre du mois de juillet 2021 jusqu’à leur départ des lieux, ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

REJETTE les demandes reconventionnelles formulées par Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la majoration de 10% ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] à payer à la SA d’HLM SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ (SFHE), la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] aux dépens;

DEBOUTE Madame [O] [L] née [G] et Monsieur [R] [L] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE