TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 23 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04/11/2025

à M^e Pascal CERMOLACCE

EXPEDITION :

N° RG 25/00143 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54CK

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [A]

né le 21 Octobre 1988 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pascal CERMOLACCE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [R]

né le 22 Décembre 2004 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

non comparant

Monsieur [Z] [V]

né le 18 Décembre 1997 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

non comparant

Madame [M] [P]

née le 09 Septembre 1979 à [Localité 13], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2024, M. [T] [A] a consenti un bail d’habitation meublé à M. [F] [R] et M. [Z] [V] sur des locaux situés au [Adresse 4] ([Adresse 10], bât. G1) à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1100 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [M] [P].

Suite à plusieurs courriers du voisinage se plaignant de troubles anormaux de voisinage à compter de fin juillet 2024, c’est dans ces conditions que par assignations délivrées les 12 et 20 novembre 2024, M. [T] [A] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [R] et M. [Z] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des loyers et indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux et à la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 12] au [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la SARL D4 Immobilier.

L’assignation a également été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 27 mai 2025, à laquelle M. [F] [R] et M. [Z] [V] ont comparu. Ces derniers ont expliqué vouloir quitter les lieux en juillet 2025 en raison de menaces subies par le bailleur. Ils sollicitent un renvoi pour préparer leur défense.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 septembre 2025, à laquelle M. [T] [A], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il insiste sur l’urgence de la situation, indiquant qu’une baie vitrée a été cassée cet été par les locataires.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude pour [F] [R] et M. [Z] [V] et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile pour Mme [M] [P], puis convoqués à l’audience de renvoi par les soins du greffe, les trois défendeurs n’ont pas comparu.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de constater qu’aux termes de l’assignation, aucune demande en paiement n’est formulée à l’encontre de Mme [M] [P] en sa qualité de caution, malgré l’assignation qui lui a été délivrée, de sorte qu’aucune condamnation à son encontre ne sera prononcée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

M. [T] [A] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ».

De même, l’article 1728 du code civil prévoit que « le preneur est tenu : d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ».

Enfin, l’article 1224 du même code prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de jouir paisiblement du bien mis en location fait partie des obligations essentielles du locataire, et que la persistance de troubles anormaux de voisinage caractérise un manquement contractuel qui peut être tenu comme suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, pour démontrer l’existance de troubles anormaux de voisinage imputables à M. [F] [R] et M. [Z] [V], le bailleur produit :

Une déclaration de main courante du 20 août 2024, dans laquelle M. [T] [K] déclare que le 27 juillet 2024 à 23h30 puis le 18 août 2024 à 17h et 23h30 , les voisins se sont plaints de trois épisodes de disputes violentes entre les deux locataires, avec des hurlements, des bruits de meubles qui tombent, des claquements de portes, trois détonations s’apparantant à des coups de feu et le jet d’une valise pleine par la fenêtre lors de la 3ème dispute. La police est intervenue à deux reprises.Un courrier du 21 août 2024 du syndic de l’immeuble, un courier du 18 août 2024 des époux [B], un courrier du 19 août 2024 de madame [X] [H], un courrier non daté de M. [L] [O] et Mme [D] [J], tous occupants dans la résidence, qui relatent le même déroulé des trois disputes violentes survenues le 27 juillet puis le 18 août 2024, d’une durée de plus de 40 minutes.Une déclaration de main courante du 26 octobre 2024 dans laquelle M. [T] [A] indique que les conflits entre les M. [F] [R] et M. [Z] [V] persistent. Le concierge et six voisins ont dénoncé un nouveau conflit dans la nuit du 26 septembre 2024 à 5h15 avec des hurlemnets, claquements de portes, jes d’objets et sonneries à l’interphone d’une voisine, malgré l’horaire.Un certificat du 9 octobre 2024 du docteur [C] qui constate chez M. [T] [A] des troubles anxieux envahissant, en lien avec un différent l’opposant à ses locataires.

En parallèle, M. [T] [A] indique qu’une procédure en référé est en cours pour non paiement des loyers. Il déclare également qu’une baie vitrée a été cassée cet été suite à une nouvelle dispute entre locataires.

De leur côté, alors même que M. [F] [R] et M. [Z] [V] ont obtenu du tribunal un ultime renvoi afin de préparer leur défense, ces derniers ne se sont pas présentés à l’audience du 23 septembre 2025 et n’ont finalement pas quitté les locaux litigieux en juillet 2025, comme ils s’y étaient engagés. Les menaces dont ils font état sont des allégations corroborées par aucune preuve, ces derniers ayant reconnu des disputes de couples.

Dans ces conditions, compte tenu des nombreuses plaintes et des incidents de voisinage survenus à quatre reprises sur une très courte période, dont deux ont nécessité l’intervention des forces de l’ordre, et compte tenu du danger causé par ces comportements, en particulier les jets d’objets par la fenêtre, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [F] [R] et M. [Z] [V]. Il convient ainsi d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 1200 euros, provisions sur charges comprises.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [T] [A] ou à son mandataire.

2.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [R] et M. [Z] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [T] [A] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige et de la volonté des locataires de quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre de Mme [M] [P],

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 20 juillet 2024 entre M. [T] [A], d’une part, et M. [F] [R] et M. [Z] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] ([Adresse 10], bât. G1) à [Localité 9],

DIT que cette résiliation prendra effet à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE à M. [F] [R] et M. [Z] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5][Adresse 11] G1) à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [F] [R] et M. [Z] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1200 euros (mille deux cents euros) par mois, provisions sur charges comprises,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de la résiliation du bail, soit à compter de la signification de la présente décision, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [F] [R] et M. [Z] [V] à payer à M. [T] [A] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [F] [R] et M. [Z] [V] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des deux assignations du 12 novembre 2024 les concernant, mais pas celles dénoncées au syndicat des copropriétaires et à Mme [M] [P],

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025, et signé par l juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge