TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/51469 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36WE

N° : 15

Assignation du :

20 Février 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 mai 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Rémy WACHTEL, avocat au barreau de PARIS – #G0379

DEFENDERESSE

Madame [E] [T] épouse [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

et encore

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Soumaya TABOUBI, avocat au barreau de PARIS – #E0856

Aide juridictionnelle totale du 02 août 2024 n° C -75056-2024-018052

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [G] [Y]

Chez le Comité contre l’esclavage moderne (CCEM) [Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représenté par la SELARL LEPANY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS représentée par Maître Florent HENNEQUIN et M^e Camille BERLAN, avocats au barreau de PARIS – #R0222

DÉBATS

A l’audience du 28 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 novembre 2016, la SCI [I] a donné à bail commercial, en renouvellement, à Mme [T] des locaux situés [Adresse 1] à Paris 12ème, pour une durée de neuf ans à compter du 10 mars 2016 de manière rétroactive, moyennant un loyer en principal de 30 774 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 22 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Mme [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 4 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme [T] un second commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 63 173,31 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 10 février 2025.

Par acte délivré le 20 février 2024, la SCI [I] a fait assigner Mme [T] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes.

L’affaire a été renvoyée à 4 reprises, et il a été indiqué aux parties que le renvoi à l’audience du 28 avril 2025 serait le dernier renvoi.

A cette audience, Mme [T] et M. [Y] ont de nouveau sollicité un renvoi auquel s’est opposé la SCI [I].

Le conseil de Mme [T] a demandé le renvoi de l’affaire en raison d’un empêchement personnel, non justifié à l’audience.

Le conseil de M. [Y] a fondé sa demande de renvoi sur le respect du contradictoire soutenant qu’il n’a pas été en mesure de répondre aux dernières conclusions de la demanderesse adressées le 25 avril 2025. Toutefois, ces conclusions ne comportent pas de demande à son encontre, les demandes de condamnations étant uniquement dirigées contre Mme [T], de sorte qu’aucun manquement au principe du respect du contradictoire ne pouvait être observé.

Dans ce contexte, les demandes de renvoi ont été rejetées et l’affaire a été retenue.

Par conclusions déposées à l’audience du 28 avril 2025 et soutenues oralement par son conseil, la SCI [I] demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 4 avril 2025,

— ordonner l’expulsion de Mme [T] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Mme [T] à lui payer la somme provisionnelle de 68 602,31 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 avril 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 40 941,65 € à compter du 22 décembre 2023 ou, à titre subsidiaire, à la somme de provisionnelle de 37 874,61 € que Mme [T] reconnaît devoir,

— dire qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie,

— condamner Mme [T] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant de 2 714,50 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— débouter Mme [T] de ses demandes,

— déclarer irrecevable l’intervention volontaire de M. [Y], et, en tout état de cause, le débouter de ses demandes,

— condamner Mme [T] au paiement d’une somme de 3 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par observations orales formulées à l’audience par son conseil, Mme [T] demande au juge des référés de :

— de se déclarer incompétent au regard des contestations sérieuses relatives au montant de la dette locative,

— prononcer la nullité des commandements de payer,

— à titre subsidiaire, lui accorder des délais de 36 mois suspendant la clause résolutoire sur la somme de 37 874,61 €,

— écarter l’exécution provisoire afin d’éviter un préjudice grave et irréparable.

Par conclusions d’intervention volontaire déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, M. [Y] demande au juge des référés de :

— déclarer recevable son intervention volontaire principale,

— juger l’absence de respect des conditions de l’article 834 du code de procédure civile, la présente procédure se heurtant à une contestation sérieuse et ne justifiant pas l’existence d’un différent

— juger que l’existence d’un trouble manifestement illicite ne peut pas être invoquée par la SCI [I],

— prononcer l’existence d’une collusion entre la SCI [I] et Mme [T],

— débouter la SCI [I] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner solidairement la SCI [I] et Mme [E] [T] à verser 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

Par note en délibéré devant être adressée à la juridiction avant le 12 mai 2025 par RPVA, Mme [T] a été autorisée à produire un décompte de la fraction du montant de la dette locative qu’elle reconnaît et l’éventuelle promesse de vente en cours de son fonds de commerce.

Les conclusions et pièces déposées à l’accueil des référés le 13 mai 2025 par le conseil de Mme [T] ne seront pas prises en compte, seules les pièces énoncées ci-dessus ayant été autorisées à être produites en cours de délibéré.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire principale de M. [Y]

En application de l’article 329 du code de procédure civile de l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Aux termes de l’article 330 du même code, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’intervenant à titre accessoire a la qualité de tiers, c’est-à-dire qu’il n’y est ni partie ni représenté, où il a capacité et pouvoir d’ester en justice, et où il se prévaut d’un intérêt légitime, personnel et suffisant, direct ou indirect, matériel ou moral, justifiant sa participation à l’audience (Civ. 2e, 28 mars 2002, nos 99-60.360, 99-60.361, 99-60.371).

Au cas présent, M. [Y] expose qu’il entend intervenir à la présente procédure à titre principal en qualité de créancier inscrit sur le fonds de commerce de Mme [T] afin de préserver son droit de gage et empêcher la collusion des parties.

Toutefois, en invoquant sa seule qualité de créancier inscrit, M. [Y] ne justifie pas de son droit d’agir dans le cadre de la présente instance, qui ne concerne que les rapports entre le bailleur et le preneur des locaux commerciaux, objet de son nantissement.

Dès lors, dans ces conditions, l’intervention volontaire principale de M. [Y] sera déclarée irrecevable.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il convient de rappeler qu’il excède le pouvoir du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, qui ne peut que constater, le cas échéant, l’existence de contestations sérieuses affectant la régularité du commandement.

Contrairement à ce que soutient Mme [T], le fait de délivrer un second commandement de payer n’impose pas au bailleur de délivrer une nouvelle assignation. En outre, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI [I] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 63 173,31 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 10 février 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La demande de délais de paiement de Mme [T] sera rejetée, étant rappelé que le juge des référés ne peut accorder des délais que dans la limite de 24 mois, au regard du montant élevé de la dette locative et de l’absence de production par cette dernière de pièces pour justifier d’un retour à meilleure fortune.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Mme [T] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par Mme [T] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par la SCI [I], l’obligation de Mme [T] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 8 avril 2025 (mois d’avril exclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 68602,31 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner Mme [T].

En effet, le bailleur justifie, au vu des pièces produites, de la régularisation des charges et du montant des taxes foncières figurant à son décompte.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-7 du code civil des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, le bailleur ne pouvant faire courir les intérêts à compter de commandement de payer du 22 décembre 2023 alors qu’il fonde sa demande d’acquisition de clause résolutoire sur le commandement du 4 mars 2025.

Enfin, la clause du bail relative à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Mme [T], défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Mme [T] ne permet d’écarter la demande de la SCI [I] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

M. [Y] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Dès lors, Mme [T] sera déboutée de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevable l’intervention volontaire principale de M. [Y] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 avril 2025 à minuit;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [T] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 9], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, Mme [T] à payer à la SCI [I] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 4 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision Mme [T] à payer à la SCI [I] la somme de 68 602,31 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 8 avril 2025 (mois d’avril exclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Déboutons Mme [T] de sa demande de délais de paiement ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Déboutons M. [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons Mme [T] à payer à la SCI [I] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons Mme [T] de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 26 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE