TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 février 2025 prorogée au 06 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffiers : Madame BOINE, Greffier lors du délibéré

Madame TERRAL Flora lors des débats

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e DEFENDINI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2025

à M^e MONARD

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04830 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JBV

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [X]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Camille MONARD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 5 août 2004, l’office public de l’habitat 13 HABITAT, venant aux droits de l’EPIC OPAC SUD, a donné à bail à Madame [S] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, le 21 février 2024, 13 HABITAT a fait signifier à Madame [X] un commandement de payer la somme de 850,34 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 31 juillet 2024, l’office public de l’habitat 13 HABITAT, venant aux droits de l’EPIC OPAC SUD, a attrait [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834-835 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, subsidiairement assortir l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire d’une clause irritante en cas de non respect du plan d’apurement ; ordonner sans délais l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;condamner [S] [X] à lui payer :* une provision de 2.423,06 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance, somme à parfaire à l’audience ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, avec revalorisation, jusqu’à complète libération des lieux ;

* 1.000 euros de dommages et intérêts pour mauvaise foi ;

* 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

Appelée à l’audience du 7 novembre 2024, l’affaire a été plaidée.

Représentées par leur conseil, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées.

L’EPIC 13 HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 3.857,23 euros au 28 octobre 2024.

Madame [S] [X] a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, le rejet de la demande formulée par 13 HABITAT au titre des dommages et intérêts et la condamnation du bailleur à lui payer une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux dépens.

Elle a fait valoir une reprise du paiement des loyers courants avant l’audience. Elle a souligné vivre dans le logement depuis 20 ans sans incidents de paiement jusqu’au décès de son conjoint un an auparavant. Depuis elle rencontre des difficultés financières, étant sans emploi. Elle écarte toute mauvaise foi de sa part dans l’exécution du bail. Elle déclare 134,82 euros de RSA et 242,78 euros de prime d’activité. Elle concède que son logement actuel est trop grand et onéreux compte tenu de sa situation actuelle et souhaite une mutation.

Aucun rapport de diagnostic financier et social de la locataire n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 6 février 2025, prorogé au 6 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 1er août 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CAF des Bouches du Rhône par courrier réceptionné le 23 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 5 août 2004 contient une clause résolutoire (article VIII – 16) prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 février 2024 pour la somme en principal de 850,34 euros.

Il résulte du décompte de la locataire, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 avril 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte au 28 octobre 2024, que Madame [X] restait devoir une somme de 3.857,23 euros au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de déduire de ce décompte un montant global de 266,98 euros correspondant à des frais de justice qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le reste, Madame [X] n’apporte pas la preuve de paiements libératoires avant l’ordre de virement du 6 novembre 2024.

Dès lors, Madame [X] sera condamnée à payer à 13 HABITAT une provision de 3.590,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, à valoir sur les loyers et charges impayés au 28 octobre 2024.

Sur les délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à supposer le bon encaissement du versement du 6 novembre 2024 déclaré par Madame [X] compte tenu du rejet des nombreux prélèvements antérieurs, en tout état de cause, elle déclare des ressources actuelles de 377,60 euros mensuelles.

Force est donc de constater que du fait d’un loyer de 707,11 euros et d’une dette locative de 3.590,25 euros, Madame [X] n’est pas en mesure de faire face à ses obligations.

Dans ces conditions, les délais de paiement sollicités ne sauraient lui être accordés, de sorte que les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus.

Dès lors, Madame [X] est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 21 avril 2024. Il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aux mêmes conditions de révision, et de condamner Madame [X] au paiement de cette indemnité d’occupation, d’un montant mensuel de 707,11 euros.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut de justifier de la nature, du principe et de l’étendue d’un préjudice distinct de celui pouvant être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, 13 HABITAT sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La demande au titre des mesures conservatoires, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande de 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 août 2004, entre l’office public de l’habitat 13 HABITAT, venant aux droits de l’EPIC OPAC SUD, et Madame [S] [X], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 21 avril 2024 ;

DEBOUTONS Madame [S] [X] de sa demande de délais de paiement sur 36 mois et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’office public de l’habitat 13 HABITAT, venant aux droits de l’EPIC OPAC SUD, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [S] [X] à payer à l’office public de l’habitat 13 HABITAT, venant aux droits de l’EPIC OPAC SUD, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 707,11 euros, indexée selon les mêmes modalités et indices que ceux du bail résilié, due à compter du 21 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [S] [X], à payer à l’office public de l’habitat 13 HABITAT, venant aux droits de l’EPIC OPAC SUD, à titre provisionnel, la somme de 3.590,25 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 octobre 2024, en deniers ou quittance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS l’office public de l’habitat 13 HABITAT, venant aux droits de l’EPIC OPAC SUD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [S] [X] aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président