TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2025

Président : Monsieur BERTERO, Vice-président placé

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2025

N° RG 25/02404 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6OWW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LYOS VI

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Adrienne MICHEL-CORSO de la SELARL MASSILIA JURIS CONSEILS & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

BO BUN SHOP

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Anouck ARAGONES-BENCHETRIT de la SELARL MAITRE ARAGONES, avocats au barreau de MARSEILLE

DENONCE

CAISSE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ALPES PROVENCE

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 février 2019, la SCI LYOS VI a donné à bail commercial à la société Bo Bun Shop des locaux commerciaux sis à [Adresse 7], moyennant un loyer annuel initial, révisable, de 19 200 euros, hors taxe et hors charges locatives, payable chaque mois et d’avance.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, la SCI LYOS VI a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Bo Bun Shop, pour une somme de 9 816,38 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Le 6 juin 2025 et du 16 juin 2025, la SCI LYOS VI a fait assigner la société Bo Bun Shop, devant le président du tribunal judiciaire de Marseille statuant en matière de référés, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Suivant exploit en date du 16 juin 2025, la SCI LYOS VI a fait dénoncer à la société Caisse de Crédit Agricole Mutuel Alpes Provence, créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Par note en délibéré, autorisée par le magistrat président l’audience conformément aux dispositions des articles 442 et 445 du code de procédure civile, la SCI LYOS VI confirme, après la clôture des débats, le paiement de la somme de 6 012,47 euros par la défenderesse.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au jour de l’audience, le conseil de la SCI LYOS VI, produisant un décompte actualisé de sa créance, demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 8 avril 2025 et d’obtenir :

l’expulsion de la société Bo Bun Shop ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier en cas de besoin, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification du prononcé de la décision à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés volontaire ou forcée,la condamnation de la société Bo Bun Shop à payer à titre de provision, sous réserve d’autres sommes restant dues, la somme de 9 816,38 euros au titre des loyers et charges échus mais demeurés néanmoins impayés, somme actualisée au jour de l’audience à un total de 7 403,47 euros, la condamnation de la société Bo Bun Shop au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 2 929,10 euros, revalorisable, égale au loyer additionné des charges à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux,la condamnation de la société Bo Bun Shop au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer et la signification de l’assignation, des états de privilèges et nantissement.

A l’appui de sa demande, la SCI LYOS VI expose que la société Bo Bun Shop n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers ni des charges, de sorte qu’à ce titre reste due une somme de 7 403,47 euros. En réponse aux prétentions adverses, la SCI LYOS VI s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement suspensif du jeu de la clause résolutoire.

Lors de l’audience, la société Bo Bun Shop, présente en défense, ne conteste pas la demande ni en son principe ni en son quantum, sollicite les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette locative, au moyen de versements mensuels de 6 012,47 euros, en sus du loyer courant.

MOTIVATION

SUR LA PROVISION A VALOIR SUR LES LOYERS ET CHARGES DUS

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la SCI LYOS VI expose et justifie avoir donné à bail, suivant acte sous seing privé en date du 15 février 2019, à la société Bo Bun Shop des locaux commerciaux sis à [Adresse 6])[Adresse 1] moyennant un loyer annuel initial, révisable, de 19 200 euros, hors taxe et hors charges, payable chaque mois et d’avance.

Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats que la société Bo Bun Shop n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers ni des charges, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 12 septembre 2025 une somme de 7 403,47 euros.

Toutefois, la SCI LYOS VI reconnaît le paiement des sommes de 6 012,47 euros et de 1 391 euros depuis la date de l’audience.

Il convient, en conséquence, de débouter la SCI LYOS VI de sa demande de condamnation de la société Bo Bun Shop, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 7 403,47 euros.

Compte tenu de ce qui précède, la demande reconventionnelle de délais de remboursement est sans objet.

SUR LA DEMANDE D’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins, l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat signé par la société Bo Bun Shop contient une clause prévoyant la résolution du bail en cas de défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement resté infructueux.

La SCI LYOS VI a fait délivrer à la locataire, par exploit d’huissier en date du 8 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9 816,38 euros au titre des loyers et charges échus et cependant demeurés impayés.

Ce commandement, régulier en sa forme, étant resté infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification, il convient, dès lors, de :

constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce ;ordonner l’expulsion de la société Bo Bun Shop ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’éventuelle assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin,autoriser la SCI LYOS VI à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du locataire, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Il est de droit constant que l’occupation sans droit ni titre donne lieu au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation.

Compte tenu de ce qui précède, il convient de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers et charges que la locataire aurait payés en cas de non résiliation du bail à compter du 9 mai 2025.

Cependant, il y a lieu de renvoyer la société demanderesse à se mieux pourvoir pour ce qui concerne la demande de majoration de 50 % de l’indemnité d’occupation, cette majoration devant en effet être analysée comme une clause pénale dont la fixation excède la compétence et les pouvoirs du Juge des référés, tels que définis par les dispositions de l’article 848 du code de procédure civile.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION A UNE ASTREINTE

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Ayant succombé à l’instance, la société Bo Bun Shop sera condamnée aux dépens de l’instance de référé et ce, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Aucune considération d’équité ne justifie l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la SCI LYOS VI de sa demande visant à obtenir la condamnation de la société Bo Bun Shop, à titre provisionnel, au paiement des loyers et charges échus et impayés ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 mai 2025 ;

Ordonnons l’expulsion de société Bo Bun Shop ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

Disons qu’à défaut, par société Bo Bun Shop, d’avoir libéré les lieux loués sis à sis à [Adresse 7], la SCI LYOS VI est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de l’occupant sus-nommé, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 9 mai 2025 à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société Bo Bun Shop aurait payés en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, et condamnons la société Bo Bun Shop à en acquitter le paiement intégral ;

Déboutons les parties de toute autre demande ;

Disons n’y avoir lieu application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Bo Bun Shop aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire et sans caution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président

Grosse délivrée le 14 Novembre 2025

À

— Maître Adrienne MICHEL-CORSO

— Maître Anouck ARAGONES-BENCHETRIT