MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 10 Janvier 2025

N° RC 24/01995

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EPIC VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[P] [O]

Débats à l’audience du 07 Novembre 2024

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [C], munie d’un pouvoir en date du 4 novembre 2024

D’une Part ;

ET :

Madame [P] [O]

née le 26 Juillet 1969 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/01995

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 27 mars 2023, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [O] [P] portant sur un logement situé sis [Adresse 2]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 312,88€ charges et annexes (garage/stationnement) comprises.

Le 19 janvier 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [O] [P] par acte d’huissier du 12 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [O] [P] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [O] [P] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de Madame [O] [P] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [O] [P] au paiement de la somme de 497,04 € au titre des impayés de loyers et charges ;

— la condamnation de Madame [O] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges convenus au contrat de location à compter de la date d’effet de la résiliation des baux, et ce jusqu’à parfaite libération du logement ;

— la condamnation de Madame [O] [P] à verser àl’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [O] [P] aux dépens qui comprendont notamment les frais de commandement, de ses formalités et de l’assignation ;

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 7 novembre 2024.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 19 avril 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience,l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représentée par Madame [C] [E] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1429,85 € arrêtée au 5 novembre 2024. Elle précise que la situation de surendettement de Madame [O] [P] a été déclaré recevable par la commission de surendetemment des particuliers d'[Localité 6] et [Localité 7].

Le bailleur a été autorisé par le juge des contentieux de la protection a communiqué en cours de délibéré la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 6] et [Localité 7]. Par mail du 7 novembre 2024, le bailleur a produit la décision du 29 août 2024 de la commission imposant des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Régulièrement citée par acte d’huissier du 12 avril 2024 signifié à étude, Madame [O] [P] était ni présente ni représentée à l’audience.

La présende décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayés le 22 juin 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 19 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 27 mars 2023 aux termes duquel il est prévu aux conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 19 janvier 2024 à Madame [O] [P] et portant sur la somme de 529,94 € dont 461,52 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [O] [P] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 mars 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 27 mars 2023, le commandement de payer délivré le 19 janvier 2024 et le décompte de la créance arrêté au 2024 fais novembre 2024 faisant apparaître une somme de 813,04 € à la charge de la locataire.

A l’audience, le bailleur actualise sa créance à la somme de 1526,41 €, soit 1429,85 € hors dépens, arrêtée au 9 octobre 2024.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 164,98 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme de 7,62€ en janvier et février 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 15,24 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [O] [P] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1346,19 € (1526,41 € – 164,98 € – 15,24 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 9 octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 6] et [Localité 7] a rendu le 20 juin 2024 au profit de Madame [O] [P] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement et a imposé des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 29 août 2024. La situation de surendettement demeure en cours d’instruction, le courrier de validation des mesures, à défaut de contestation des créanciers, n’ayant pas été communiqué.

Il résulte enfin du décompte susvisé que Madame [O] [P] a repris les paiements le 9 octobre 2024.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [O] [P] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 30,00 €; et ce, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour le locataire de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée selon les stipulations contractuelles, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Madame [O] [P].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du bail à la date du 20 mars 2024 ;

Condamne Madame [O] [P] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1346,19 € (MILLE TROIS CENT QUARANTE SIX EUROS ET DIX NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 9 octobre 2024 ;

Autorise Madame [O] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30,00 € et le solde à la 36ème échance, dont la première interviendra le mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit du locataire, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [O] [P] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [O] [P] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [O] [P] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [O] [P] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

RG 24/01995