TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : M^me LEDERLIN,

Greffier : Madame BOINE,

Débats en audience publique le : 28 Août 2025

GROSSE :

Le 23 octobre 2025

à M^e LEVY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 octobre 2025

à Mme [E]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03016 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6O2Q

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [Y]

domicilié : chez SARL GIT’IMMO GESTION, Administrateur de Bien, [Adresse 1]

représenté par M^e Michäel LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [N] [X] [H] [E]

née le 12 Octobre 1965 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 9 juin 2000, M. [M] [Y] a donné à bail à Mme [N] [E] un appartement situé [Adresse 3], moyennant une échéance mensuelle de 2.500 francs, charges comprises.

Le 19 novembre 2024, M. [M] [Y] a fait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat, aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 2.273,27 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, M. [M] [Y] a fait assigner en référé Mme [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de Mme [N] [E] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Mme [N] [E] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés au 4 avril 2025, soit la somme de 3.835,62 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux égale au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, éventuellement révisée,

— condamner Mme [N] [E] à payer la somme de 1.100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 août 2025.

A cette audience, M. [M] [Y], représenté par son conseil, s’est référé à son assignation à laquelle il est renvoyé pour une plus ample description des moyens et a actualisé sa créance à la somme de 5.112,35 euros, selon décompte arrêté au 28 août 2025, terme du mois d’août inclus. Il précise s’opposer à toute demande de délais de paiement.

Mme [N] [E] a comparu en personne. Elle a reconnu la dette et sollicité des délais de paiements, expliquant qu’elle avait rencontré des difficultés personnelles.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du Code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même Code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autre que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail en cas d’impayés de loyers, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation en cas d’impayés de loyers, est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

M. [M] [Y] justifie avoir notifié cette assignation à la préfecture des BOUCHES DU RHÔNE le 23 mai 2025, soit plus de de six semaines avant l’audience du 28 août 2025.

En l’espèce, M. [M] [Y] justifie en outre avoir notifié son commandement de payer le 20 novembre 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, soit plus de deux mois avant la date de l’assignation du 22 mai 2025.

De surcroît, M. [M] [Y] justifie par la production d’un extrait du titre de propriété en date du 16 décembre 1977 établi Maître [I] [B], notaire à [Localité 5], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir.

Par conséquent, M. [M] [Y] est recevable en sa demande de constat de résiliation du contrat de bail.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est rappelé que la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement constater la résiliation.

En l’espèce, le bail objet du présent litige contient une clause résolutoire (article III) laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

M. [M] [Y] a adressé à sa locataire un commandement de payer des dettes locatives aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 2.273,27 euros le 19 novembre 2024.

Ledit commandement de payer vise la clause résolutoire et le délai de deux mois laissé au locataire pour payer. Cependant, il est resté infructueux. La mise en œuvre de la clause résolutoire est donc conforme aux exigences légales en ce que le commandement de payer est resté sans effet durant plus de deux mois.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation du 9 juin 2000 conclu entre M. [M] [Y] et Mme [N] [E], portant sur un appartement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 19 janvier 2025.

La résiliation du contrat sera donc constatée par l’effet de la clause résolutoire à la date du 20 janvier 2025.

Mme [N] [E] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [N] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [N] [E] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer, soit la somme de 624,70 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et de condamner Mme [N] [E] à son paiement.

M. [M] [Y] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 5.112,35 euros au 28 août 2025.

Mme [N] [E] ne conteste pas la dette, ni dans son principe ni dans son montant.

Le relevé de compte produit permet de déterminer avec l’évidence requise en référé, le montant de la créance au 28 août 2025, échéance du mois d’août incluse, à la somme de 4.960,98 euros, déduction des frais de procédure (151,37 euros).

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 4.960,98 euros au 28 août 2025, Mme [N] [E] sera condamnée à payer à M. [M] [Y] la somme de 4.960,98 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 28 août 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.684,25 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Mme [N] [E] a sollicité des délais de paiements et la suspension de la clause résolutoire.

Toutefois, il ressort des décomptes produits aux débats que Mme [N] [E] n’a réglé aucun loyer depuis un an, les seules sommes ayant été encaissées par le bailleur correspondant à celles versées par la CAF. Elle ne justifie donc pas, au jour de l’audience, avoir repris le paiement intégral du loyer.

Les pièces du dossier ne permettant pas de retenir que la locataire est en situation de régler sa dette locative particulièrement élevée et la condition légale de reprise du paiement du loyer au jour de l’audience n’étant pas remplie, le juge des référés ne peut ni accorder de délais ni suspendre les effets de la clause résolutoire.

Du fait de la résiliation du bail intervenue de plein droit, Mme [N] [E] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail et devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [E] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [M] [Y] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision vu l’urgence :

DECLARONS M. [M] [Y] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 janvier 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties, au 20 janvier 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de Mme [N] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 3], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsés d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du dernier loyer, soit la somme de 624,70 euros, l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Mme [N] [E] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

CONDAMNONS Mme [N] [E] à payer à M. [M] [Y] la somme de 4.960,98 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés 28 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.121,90 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS Mme [N] [E] à payer à titre provisionnel à M. [M] [Y] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 624,7 euros, à compter du 20 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Mme [N] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;

CONDAMNONS Mme [N] [E] à verser la somme de 100 euros à M. [M] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE