TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 19 décembre 2025

à M^e PUVENEL Jocelyne

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 décembre 2025

à M. [M]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05202 – N° Portalis DBW3-W-B7J-65II

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [T]

né le 15 Mai 1944 à [Localité 6] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [K] [M], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [R] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Pacte sous seing privé du 28 juin 2012, M. [L] [T] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [K] [M] et Mme [R] [S] sur des locaux situés au [Adresse 5] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par actes de commissaire de justice du 12 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6300 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois et d’avoir à justifier d’une assurance, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [K] [M] et Mme [R] [S] le 15 mai 2025.

Par assignations du 18 août 2025, M. [L] [T] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [K] [M] et Mme [R] [S] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 450 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5450 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 octobre 2025, M. [L] [T] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. M. [L] [T] considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement de suspension de la clause résolutoire, avec clause irritante.

M. [U] [K] [M] reconnait la dette. Il expose que son ex compagne ne vit plus dans le logement depuis 5 ans. Il indique percevoir entre 1500 et 3000 euros de salaire mensuel et propose de verser 500 euros par mois en plus du loyer courant. Il sollicite des délais de paiement sur 6 mois et la suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [R] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [U] [K] [M] a bénéficié d’une décision de la commission de surendettement des particuliers de Bouches du Rhône ordonnant son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 16 février 2023, soit antérieurement aux arriérés de loyers imputés dans la présente procédure, à compter de juin 2023.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [L] [T] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois– le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6300 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été ordonné le 16 février 2023, soit antérieurement aux arriérés de loyers imputés dans la présente procédure, à compter de juin 2023. M. [U] [K] [M] était tenu de reprendre le paiement du loyer et des charges immédiatement après la décision d’effacement. La procedure de surendettement antérieure est sans incidence sur la présente instance.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 juillet 2025.

1.3. Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [U] [K] [M] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 500 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [U] [K] [M] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative, l’indemnité d’occupation et la solidarité

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 450 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [L] [T] ou à son mandataire.

En l’espèce, M. [L] [T] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 octobre 2025, M. [U] [K] [M] et Mme [R] [S] lui devaient la somme de 3000 euros, compte tenu des paiements intervenus en sus du loyer courant depuis juin 2025 et hors frais de procédure.

M. [U] [K] [M] ne conteste pas la dette dans son principe ni dans son montant. Il précise que Mme [R] [S] a quitté les lieux depuis cinq ans.

En l’espèce, le bail porte mention des deux noms de M. [U] [K] [M] et Mme [R] [S], mais n’est signé que par le premier. Aucune clause de solidarité n’est mentionnée dans le bail.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Par ailleurs, alors que l’arriéré de loyer a été intégralement acquitté et que la provision ne concerne plus que les indemnités d’occupation, il convient de préciser que l’indemnité d’occupation, de nature quasi délictuelle, trouve son fait générateur dans l’occupation du bien, de sorte que Mme [R] [S] qui n’était plus dans les lieux depuis l’acquisition de la clause résolutoire, n’y sera pas tenue.

Dès lors, M. [U] [K] [M] sera condamné seul à payer au bailleur la somme de 3000 euros, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [K] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [K] [M] et Mme [R] [S], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [L] [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 juin 2012 entre M. [L] [T], d’une part, et M. [U] [K] [M] et Mme [R] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] est résilié depuis le 13 juillet 2025,

CONDAMNE M. [U] [K] [M] à payer à M. [L] [T] la somme de 3000 euros (trois mille euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [U] [K] [M] à se libérer de SA dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 500 euros (cinq cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [K] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 juillet 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [K] [M] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [U] [K] [M] sera condamné à verser à M. [L] [T] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail (soit, à défaut de justificatif, la somme de 450 euros), et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [U] [K] [M] et Mme [R] [S] à payer à M. [L] [T] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [K] [M] et Mme [R] [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 mai 2025 et celui des assignations du 18 août 2025.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge