TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 06 Février 2025

Enrôlement : N° RG 23/08528 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3W3B

AFFAIRE : Mme [V] [S] épouse [H] ( Me [X] [R])

C/ S.N.C. [Z] & Broad Promotion 3 (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 07 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 06 Février 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [V] [S] épouse [H]

née le 11 Octobre 1948 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 3]

La SCF [S] [H], SCI immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 791 547 482, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Monsieur [T] [H]

né le 09 Mars 1942 à [Localité 6] et décédé le 16 décembre 2023

tous représentés par Maître Julie SAVI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La SNC [Z] & BROAD PROMOTION 3, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 444 266 381, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en son établissement secondaire sis [Adresse 4], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société civile SCF [S] [H] est propriétaire, au sein de l’immeuble en copropriété nommé Les Cèdres sis [Adresse 2] à [Localité 8], d’un appartement au 3ème et dernier étage qui constitue le domicile de Monsieur [T] [H] et de Madame [V] [S] épouse [H], associés et gérants de la société.

En 2016, la commune de [Localité 7] a délivré un permis de construire à la SNC [Z] & BROAD pour réaliser une opération de construction sur les parcelles directement voisines de cet immeuble, comprenant la démolition de deux maisons individuelles et l’édification d’un immeuble d’habitation de 49 logements en R+4 et R+3 en forme de « L », outre 62 places de stationnement. Ce permis a ultérieurement été transféré à la SNC [Z] & BROAD PROMOTION 3 (ci-après la société [Z]).

S’estimant lésés par ce projet de construction et arguant de troubles anormaux de voisinage en lien avec l’opération, les époux [H] ont adressé une mise en demeure à la société [Z] le 19 novembre 2021, en vain.

Ils ont par la suite sollicité en référé la réalisation d’une expertise judiciaire concernant les nuisances et troubles de jouissance allégués.

Par ordonnance du 31 Mai 2022, il a été fait droit à cette demande et Madame [W] [N] a été désignée en qualité d’expert judiciaire.

Madame [N] a déposé son rapport le 28 avril 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 18 Juillet 2023, la SCF [S] [H] ainsi que les époux [H] (ci-après les consorts [H]) ont fait assigner la SNC [Z] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/08528.

Monsieur [H] est décédé en cours de procédure, le 16 décembre 2023.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 1er juillet 2024, la SCF [S] [H] et Madame [S] veuve [H] demandent au tribunal, au visa des articles 540 et 1240 du code civil, de :

— CONSTATER le caractère anormal des troubles de voisinage subis par la SCF [S] [H] et ses associés du fait des constructions réalisées par ou pour le compte de la SNC [Z] & BROAD PROMOTION 3.

En conséquence,

— CONDAMNER la SNC [Z] & BROAD PROMOTION 3 au paiement de la somme de 65.500 Euros de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur vénale de l’appartement de la SCF [S] [H].

— CONDAMNER la SNC [Z] & BROAD PROMOTION 3 au paiement de la somme de 14.280 Euros de dommages et intérêts à Madame [H], domiciliée dans l’appartement, au titre de son trouble de jouissance durant les travaux.

— CONDAMNER la SNC [Z] & BROAD PROMOTION 3 à payer à Madame [H], domiciliée dans l’appartement, la somme de 10.000 Euros de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.

— CONDAMNER la SNC [Z] & BROAD PROMOTION 3 à payer à la SCF [S] [H] et à Madame [H] la somme de 5.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens en ceux compris : les frais d’assignation en référé puis au fond, et les frais d’expertise à hauteur de 9.600 Euros.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 17 avril 2024, la société [Z] & BROAD PROMOTION 3 demande au tribunal de :

A titre principal,

— JUGER que la construction édifiée par la société [Z]& BROAD ne cause aucun trouble anormal de voisinage à la SCF [S]-[H]

En conséquence

— DEBOUTER la SCF [S] [H] de toutes leurs demandes

A titre subsidiaire, S’il devait être retenu un trouble anormal de voisinage

— JUGER que la perte de valeur vénale ne saurait excéder la somme de 20.000 €

En tout état de cause,

— REJETER la demande formulée au titre du préjudice moral

— CONDAMNER la SCF [S] [H], au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juillet 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience de plaidoirie du 7 novembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « juger » ou de « dire et juger », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur l’existence de troubles anormaux de voisinage

Il est constant que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Ainsi, aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Ce droit du propriétaire est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

La normalité s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établi par celui qui s’en prévaut.

Il s’agit d’un régime de responsabilité autonome, fondée sur un fait objectif à l’exclusion de toute faute ou négligence. La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage implique seulement de caractériser un rapport de voisinage, un trouble anormal, un préjudice et un lien de causalité entre le trouble et le préjudice.

Ainsi, les nuisances occasionnées par un chantier peuvent constituer un trouble anormal de voisinage sous réserve d’établir que celles-ci dépassent ce qui peut être raisonnablement admis et supporté. La construction d’un nouvel immeuble peut également occasionner des nuisances constitutives d’un trouble anormal de voisinage pour les propriétaires des parcelles voisines s’il est établi que celles-ci sont d’une importance certaine et qu’elles n’étaient pas normalement prévisibles compte tenu de la situation des lieux et de l’environnement du bien.

Il relève de l’appréciation souveraine des juges du fond d’estimer, en fonction de la nature, l’intensité, la durée ou de la répétition des désordres ou nuisances, si ceux-ci dépassent la limite de la normalité des troubles de voisinage, et si la preuve de l’anormalité du trouble ainsi que la relation directe entre le préjudice et le fait imputable au voisin est apportée.

En l’espèce, les consorts [H] se plaignent de différents types de troubles dans le cadre du présent litige :

— des nuisances subies pendant le chantier de construction de l’immeuble voisin ;

— la création de vues s’exerçant sur leur appartement, entrainant une perte d’intimité ;

— un préjudice esthétique lié à la perte de vue dégagée et arborée depuis leur appartement.

Ils invoquaient par ailleurs initialement une perte d’ensoleillement, qui n’a toutefois pas été retenue au terme des opérations d’expertise de sorte que cette demande a été abandonnée et ne figure plus dans leurs dernières conclusions.

S’agissant des nuisances alléguées, le rapport d’expertise judiciaire de Madame [N] en date du 28 avril 2023 indique que l’opération de construction réalisée par la société [Z] a consisté en l’édification d’un immeuble en R+4 comprenant 48 logements sur un niveau de parking, et précise que :

— il est certain qu’un tel chantier, situé à une vingtaine de mètres du logement des consorts [H] et ayant duré de décembre 2020 au 27 septembre 2022, est de nature à avoir généré des bruits et de la poussière. Le préjudice de jouissance lié à ces nuisances a été estimé par l’expert à 40% de la valeur locative du bien pendant toute la durée des travaux.

— les pièces principales et les terrasses de l’immeuble de la société [Z] ouvrent au Nord et font face aux balcons et aux quatre baies de l’appartement [H] qui, lui, ouvre ses pièces principales au Sud. Elles sont ainsi « sévèrement impactées » par la présence du nouveau bâtiment. Selon l’expert, « de nombreuses vues sont créées à tous les étages sur les fenêtres des époux [H] » depuis l’immeuble de la société [Z], sauf depuis le rez-de-chaussée et le premier étage de l’immeuble en raison de la présence d’une haie végétale qui masque le vis-à-vis. Ces vues sont qualifiées de « directes et gênantes », alors que l’appartement disposait auparavant d’une vue dégagée. Il est également précisé qu’une distance de 23 mètres sépare les façades des deux immeubles. Des photographies sont jointes au rapport.

— l’immeuble construit par la société [Z] constitue par ailleurs un « masque paysager très sévère » devant la propriété [H], qui avait auparavant comme attrait majeur l’existence d’une vue dégagée sur un parc planté d’arbres de haute futaie. Le bien se situe en outre selon l’expert dans une zone résidentielle surtout pavillonnaire avec de vastes jardins, aérée et végétalisée.

Aucun manquement aux prescriptions législatives, règlementaires ou contractuelles, y compris aux règles d’urbanisme eu au permis de construire, n’a en revanche été relevé.

L’expert considère que les différentes nuisances précitées sont de nature à constituer un trouble anormal de voisinage.

Il convient toutefois de rappeler que l’appréciation du caractère anormal d’un trouble de voisinage n’est pas une question technique de la compétence de l’expert mais un point juridique qui relève du seul office du tribunal.

En l’espèce, il apparait que les nuisances liées au chantier sont effectivement de nature à avoir généré un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage pour les époux [H], au regard :

— de l’ampleur de l’opération de construction, qui concernait l’édification d’un immeuble collectif de 48 logements sur 4 étages et un niveau de sous-sol, impliquant notamment de lourds travaux de terrassement et de fondations,

— de la durée du chantier de près de 21 mois au total,

— de la proximité immédiate entre le logement des requérants et l’opération litigieuse, qui a vu le jour sur la parcelle directement voisine de l’immeuble et sous les fenêtres de leur pièce de vie et de leurs chambres,

— de l’importance des nuisances sonores et de la poussière générées par ce type d’opération et attestées en particulier par le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 23 novembre 2021, faisant état du « bruit incessant » des travaux.

En revanche, il n’est pas démontré que les vues créées sur le bien des consorts [H] depuis l’immeuble nouvellement construit constitueraient un trouble excessif de voisinage, par leur gravité ou leur importance.

En effet, si des vues nouvelles existent indéniablement et sont de nature à avoir modifié leur cadre de vie, aucune des photographies insérées au rapport d’expertise ne démontre toutefois l’existence de vues directes à l’intérieur de l’appartement des requérants depuis l’immeuble construit par la société [Z]. Les vues nouvelles apparaissent en effet relativement lointaines, les façades des deux immeubles étant distantes de 23 mètres selon le rapport d’expertise et au surplus gênées par une haie végétale qui a été au moins partiellement conservée. Le bâtiment nouveau est en outre d’une hauteur similaire à cette de l’immeuble des requérants, ce qui vient limiter les vues créées. Il apparait dès lors que ces vues, qui ne s’exercent pas directement à l’intérieur du logement des requérants contrairement à ce qu’ils affirment, donnent tout au plus sur leur terrasse, à une certaine distance, de sorte que sa jouissance n’est aucunement gênée et conserve une intimité, bien que moins complète qu’avant l’édification de l’immeuble. Il a par ailleurs été rappelé que l’expert avait exclu toute perte d’ensoleillement dans le logement ou sur la terrasse en lien avec la construction du nouveau bâtiment.

C’est par ailleurs à juste titre que la société [Z] rappelle que l’immeuble litigieux se situe à [Localité 7], soit en zone urbaine, dans un secteur certes résidentiel mais où plusieurs immeubles d’habitation à caractère collectif de même hauteur étaient déjà construits, dont celui des requérants. Cette zone avait en outre vocation à être davantage construite au regard du plan local d’urbanisme. Dans ces conditions, la perte d’agrément et d’intimité reprochée ne saurait constituer un trouble anormal de voisinage, la construction d’un nouvel immeuble collectif, similaire au leur, et la création de vues sur leur terrasse étant un risque qui pouvait raisonnablement être anticipé par les requérants et qui n’est aucunement inhabituel ni inattendu comme l’affirment les consorts [H].

Ces derniers ne sont par ailleurs pas fondés à invoquer des vues nouvelles créées sur le jardin ou sur la piscine de la résidence, qui sont des équipements collectifs et ne peuvent ainsi leur causer aucune perte d’intimité.

Enfin, les nuisances liées à la perte de vue dégagée ne sauraient constituer, dans ce même contexte urbain, un trouble anormal de voisinage, alors que nul ne peut se prévaloir dans ces circonstances d’un droit acquis à la vue, au maintien de l’environnement initial de l’immeuble ni à sa valorisation.

Dans ces conditions, les demandes formées au titre de la perte de valeur vénale de l’appartement et du préjudice moral, en lien avec la création des vues nouvelles et avec la perte de vue dégagée, seront rejetées en l’absence de preuve de l’anormalité du trouble.

Seules les nuisances liées au chantier seront retenues comme caractérisant un trouble anormal de voisinage.

Sur les préjudices des consorts [H]

Les consorts [H] sollicitent le paiement de la somme de 14.280 euros de dommages et intérêts à Madame [H], domiciliée dans l’appartement, au titre de son trouble de jouissance durant les travaux, du fait des bruits et des poussières occasionnées par le chantier, constitutives d’un trouble anormal de voisinage.

Cette demande correspond à l’estimation chiffrée faite par l’expert judiciaire, qui a estimé le trouble de jouissance à 40% de la valeur locative de l’appartement évaluée à 1.700 euros mensuels, pendant la durée des travaux soit 21 mois.

La société [Z] n’a fait valoir aucune observation sur cette évaluation au cours des opérations d’expertise, pas plus qu’elle ne le fait dans le cadre de la présente instance. La durée du trouble n’est notamment pas discutée et les périodes exactes des différentes phases de travaux ne sont pas précisées.

Dans ces conditions, il y a lieu d’entériner l’estimation de l’expert qui apparait justifiée compte tenu de la nature des nuisances et de leur importance précédemment rappelée, en lien avec leur proximité et leur durée.

La société [Z] sera donc condamnée au paiement d’une somme de 14.280 euros au titre du trouble anormal de voisinage constitué par les nuisances liées au chantier.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La société [Z], qui succombe partiellement, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de Madame [N] et les frais d’assignation.

Elle sera également condamnée au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE la SNC [Z] & BROAD PROMOTION 3 à payer à Madame [V] [S] veuve [H] la somme de 14.280 euros au titre de son préjudice de jouissance en lien avec le trouble anormal de voisinage occasionné par les travaux de construction de l’immeuble ;

DEBOUTE la SNC [S] [H] et Madame [V] [S] veuve [H] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SNC [Z] & BROAD PROMOTION 3 à payer à Madame [V] [S] veuve [H] et à la SCF [S] [H] la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SNC [Z] & BROAD PROMOTION 3 aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le six février deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT