TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 28 novembre 2025

à M^e BABIN Audrey

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EXPEDITION :

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N° RG 25/04549 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XKT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ELYSEE LOCATION, domiciliée : chez IMMO DE FRANCE PROVENCE SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2013, la société civile immobilière (SCI) ELYSEE LOCATION a donné à bail à Monsieur [O] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 353 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière (SCI) ELYSEE LOCATION a fait signifier à Monsieur [O] [L] par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025 un commandement de payer la somme de 6.406,57 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, la société civile immobilière (SCI) ELYSEE LOCATION a fait assigner Monsieur [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail et ordonner, en conséquence, l’expulsion immédiate de Monsieur [O] [L] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux ci-dessus décrits si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Condamner Monsieur [O] [L] au paiement de :

— la somme de 7.960,17 euros à titre de provision sur les loyers et charges dus au 17 juillet 2025 avec intérêts de droit à compter de la présente assignation,

— une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle qu’il fixera à une somme supérieure au montant du dernier loyer échu, et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— celle de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile avec les intérêts de droit à compter de l’ordonnance qui sera rendue,

— les entiers dépens dans lesquels seront compris le coût du droit proportionnel visé à l’article 10 du décret du 8 mars 2001 n°2001-212, du commandement précité et le droit proportionnel visé au dit commandement.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, la société civile immobilière (SCI) ELYSEE LOCATION, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise par des conclusions additionnelles sa créance à la somme de 8.965,04 euros, selon décompte en date du 22 septembre 2025, terme de septembre inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [O] [L] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SCI ELYSEE LOCATION justifie de son titre de propriété et d’un extrait de K-BIS attestant de son caractère familial.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 8 juillet 2013 contient une clause résolutoire (article 13) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2025, pour la somme en principal de 6.406,57 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 juin 2025.

Monsieur [O] [L] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [O] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 479,15 euros actuellement, et de condamner Monsieur [O] [L] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [O] [L] reste devoir la somme de 8.965,04 euros, à la date du 22 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [O] [L] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 8.965,04 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.960,17 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière (SCI) ELYSEE LOCATION les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 8 du décret du 8 mars 2001 devenu l’article A 444-32 du code de commerce, la société civile immobilière (SCI) ELYSEE LOCATION n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande est donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juillet 2013 entre la société civile immobilière (SCI) ELYSEE LOCATION et Monsieur [O] [L] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société civile immobilière (SCI) ELYSEE LOCATION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la société civile immobilière (SCI) ELYSEE LOCATION ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] à verser à la société civile immobilière (SCI) ELYSEE LOCATION, à titre provisionnel, la somme de 8.965,04 euros décompte arrêté au 22 septembre 2025 incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.960,17 euros à compter de l’assignation et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 479,15 euros à ce jour, à compter d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] à verser à la société civile immobilière (SCI) ELYSEE LOCATION une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société civile immobilière (SCI) ELYSEE LOCATION au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président