TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à M^e DE ROMILLY Corinne

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 septembre 2025

à M^e NAVE Stéphanie

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00473 – N° Portalis DBW3-W-B7J-56PY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [C] [E]

né le 23 Avril 1970 à , demeurant [Adresse 6]

(AJ totale)

représenté par M^e Stéphanie NAVE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [E], domiciliée : chez Mme [S] [G], [Adresse 1] Prise en sa qualité de garant solidaire – [Localité 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 31 décembre 2013, la société anonyme (SA) d’habitation à loyer modéré (Hlm) Phocéenne d’Habitations a consenti à M. et Mme [E] [U] [C] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 3], dans le [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 427,81 euros, outre 262,09 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [E] [U] [C] et Mme [E] [P] le 31 août 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.145,76 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2024, la SA d’Hlm Unicil, venant aux droits de la société Phocéenne d’Habitations et agissant poursuites et diligences de son Directeur, a fait assigner en référé M. [U] [C] [E] et Mme [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion de M. [U] [C] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,la condamnation solidaire de M. [U] [C] [E] et de Mme [Y] [E] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 6.164,70 euros due au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,la condamnation solidaire de M. [U] [C] [E] et de Mme [Y] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 27 février 2025.

A l’audience du 12 juin 2025, la bailleresse et M. [E] [U] [C], représentés par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

La SA d’Hlm Unicil réitère les termes de son assignation.

Aux termes de ses conclusions en réponse, M. [E] [U] [C], au visa des articles 1244 et suivants du code civil, de la loi du 6 juillet 1989, sollicite :

— à titre principal, un sursis à statuer afin de lui permettre de s’acquitter du montant de sa dette,

— à titre subsidiaire, un délai de 36 mois pour quitter les lieux,

— en tout état de cause, le débouté de la demande de la SA d’Hlm Unicil sur les frais irrépétibles et qu’il soit statué sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

Mme [Y] [E], citée dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la défenderesse ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur l’identité du défendeur, il convient de retenir M. [E] [U] [C] comme indiqué sur l’ensemble des pièces versées au débat.

Sur la qualité pour agir de la requérante

La requérante justifie de sa qualité pour agir par la production de son titre de propriété.

Sur la demande de sursis à statuer

La demande sera rejetée.

Sur les demandes formulées à l’encontre de Mme [Y] [E]

Le contrat de bail ne désigne pas nommément la locataire, mentionnée comme Mme [E] [U] [C]. La SA d’Hlm Unicil verse au débat une lettre de congé datée du 2 juillet 2024 établie au nom de Mme [P] [I].

Il en résulte une contestation sérieuse de sorte que les demandes formulées à l’encontre de Mme [Y] [E] seront rejetées.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 5 décembre 2024 a été dénoncée le 10 décembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 27 février 2025.

La SA d’Hlm Unicil justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 21 décembre 2022 par courrier envoyé par mail, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SA d’Hlm Unicil est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 31 décembre 2013 contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 août 2023, pour la somme en principal de 3.145,76 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les six semaines ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er novembre 2023.

M. [E] [U] [C] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [E] [U] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [E] [U] [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 818,20 euros actuellement, et de condamner M. [E] [U] [C] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [E] [U] [C] reste devoir, après déduction des frais de procédure de 299,89 euros et de 152,43 euros, la somme de 10.364,93 euros, à la date du 5 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus.

M. [E] [U] [C] reconnaît la dette.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 10.364,93 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3.145,76 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le contrat de bail étant résilié de plein droit depuis près de deux années et en l’absence de toute démarche de relogement, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [U] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, ce dernier bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

REJETTE les demandes formulées à l’encontre de Mme [Y] [E] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 31 décembre 2013 entre la SA d’Hlm Unicil d’une part et M. [E] [U] [C] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], dans le [Localité 5] sont réunies à la date du 1er novembre 2023 ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [U] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [U] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’Hlm Unicil pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [E] [U] [C] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit huit cent dix-huit euros et vingt centimes (818,20 euros) à ce jour, à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [E] [U] [C] à verser à la SA d’Hlm Unicil, à titre provisionnel, la somme de dix mille trois cent soixante-quatre euros et quatre-vingt-treize centimes (10.364,93 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 5 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 août 2023 sur la somme de 3.145,76 et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [E] [U] [C] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente