TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Mars 2025

GROSSE :

Le 07 mai 2025

à M^e BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00291 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55BX

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 16 décembre 2015, l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat – OPAC, a donné à bail à Monsieur [G] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 318,51 euros.

Un contrat de location de garage, accessoire au logement, a été conclu le même jour entre les parties moyennant un loyer de 46,60 euros, avec prise d’effet au 21 décembre 2015.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat – OPAC a fait signifier à Monsieur [G] [U] par exploit de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 1.986,30 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat – OPAC, a fait assigner Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef ou son conjoint avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [G] [U] à lui payer les loyers et charges impayés au jour de l’assignation, soit la somme 3.105,02 euros outre les intérêts de retard, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au loyer actuel et aux charges,

— condamner Monsieur [G] [U] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours (frais de déménagement, garde meuble, serrurier), ainsi que, la condamnation de la partie requise au paiement des frais de dossier SLS et les frais d’enquête sociale, que le bailleur requérant a l’obligation d’imputer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat – OPAC, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4.739,64 euros, selon décompte en date du 25 mars 2025, terme de février 2025 inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [G] [U] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat – OPAC justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône par courrier recommandé réceptionné le 21 avril 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 16 décembre 2015 contient une clause résolutoire, en son article 16 stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.986,30 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 décembre 2024.

Monsieur [G] [U] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [G] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 506,49 euros, et de condamner Monsieur [G] [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [G] [U] reste devoir la somme de 4.444,01 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure (129,70 euros + 134,84 euros + 31,09 euros).

Pour la somme au principal, Monsieur [G] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [G] [U] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4.444,01 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat – OPAC les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2015 entre l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat -OPAC et Monsieur [G] [U] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat – OPAC, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [U] à verser à l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat – OPAC, à titre provisionnel, la somme de quatre mille quatre cent quarante-quatre euros et un ct (4.444,01 euros), incluant la mensualité de février 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit cinq cent six euros et quarante-neuf cts (506,49 euros), à compter du 8 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [U] aux dépens ;

REJETONS la demande de l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat -OPAC, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION