TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Février 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Décembre 2025

GROSSE :

Le 06 février 2026

à M^e SOULAS Dorothée

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 février 2026

à M. [W] [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05233 – N° Portalis DBW3-W-B7J-65PB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [T] [M] [S]

née le 31 Janvier 1944 à [Localité 5], domiciliée : chez CABINET IMMOBILIER SADA, Venant aux droits de Mme [F] [S] décédée le 31/10/24 – [Adresse 3]

représentée par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENTION VOLONTAIRE

Monsieur [O] [X] [H] [N], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [W], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 7 mars 2009, Mme [F] [S], aux droits de laquelle vient Mme [T] [S] a donné à bail à Mme [K] et M. [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 380 euros, outre 80 euros de provision sur charges.

Mme [K] a quitté le logement le 22 juillet 2010 de sorte que seul M. [W] est à ce jour locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer la somme en principal de 2.190,79 euros et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, la bailleresse a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et de paiement des loyers, Ordonner sans délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance, l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef, Le condamner à payer la somme provisionnelle de 2.354,63 euros, comptes arrêtés au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Le condamner à payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation fixée au montant du dernier loyer et charges, éventuellement révisée,Le condamner à payer la somme de 1.100 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant le coût des commandements du 5 juin 2014, du 5 juin 2018, du 18 février 2022, du 17 novembre 2023, du 19 février 2024 et du 25 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

A cette audience, la demanderesse, représentée par son conseil, a indiqué que le bien avait été cédé à M. [N] le 16 septembre 2025 de sorte ce dernier intervenait volontairement à l’instance pour venir aux droits de la demanderesse sur les demandes formulées dans l’assignation et précisé que la dette locative s’élevait à la somme de 2.857,99 euros à la date du 1er décembre 2025, devant être ventilée entre les deux bailleurs successifs.

Le défendeur a comparu en personne et sollicité des délais de paiement de 15 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant travailler en CDI et percevoir un salaire de 3.000 euros par mois. Il a toutefois remis à l’audience un acte intitulé « engagement de paiement » daté du 4 décembre 2025 dans lequel il indique qu’il s’engage à régler la somme mensuelle de 200 euros en plus du paiement du loyer courant pour apurer la dette (soit des délais d’un peu plus de 12 mois).

Conformément à l’autorisation donnée par la juge avant la clôture des débats, le conseil de Mme [S] et Mme [N] a adressé une note précisant la ventilation des sommes dues au 1er décembre 2025 et indiqué que la somme provisionnelle de 2.354,63 euros correspondait à la créance de Mme [B] au titre des loyers et charges jusqu’au 16 septembre 2025 et la somme de 503,36 euros correspondait à la créance de M. [N] au titre des loyers et charges depuis le 17 septembre 2025.

Par application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’intervention volontaire de M. [N]

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, « L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme » et « Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ».

En l’espèce, il est établi que le 16 septembre 2025, M. [N] a acquis le bien objet du bail d’habitation consenti à M. [W].

Par conséquent, il y a lieu de recevoir M. [N] en son intervention volontaire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs

En vertu de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire applicable de plein droit, deux mois après un commandement de payer, en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs, un mois après un commandement d’avoir à justifier d’une assurance.

Un commandement de payer la somme en principal de 2.190,79 euros dans un délai de deux mois et d’avoir à justifier d’une assurance dans un délai d’un mois a été signifié au locataire par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025.

Dans la mesure où chronologiquement, c’est l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance qui est acquise dans un premier temps, il convient de vérifier si le contrat de bail s’est trouvé résilié pour ce motif.

Le locataire ne justifie pas qu’il est effectivement assuré contre les risques locatifs et n’a produit aucune pièce en ce sens à l’audience, étant souligné que depuis 2014, cinq commandements de payer et d’avoir à justifier d’une assurance ont été signifiés au locataire.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 juillet 2025.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise à cette date, sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans le seul cas d’une demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation

Le défendeur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 503,36 euros, de dire qu’elle sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner le défendeur à son paiement.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que le défendeur reste devoir à Mme [S] la somme de 2.354,63 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, jusqu’à la vente du bien le 16 septembre 2025.

Le décompte comprend toutefois les frais de commandement de payer pour la somme de 164,48 euros qu’il y a lieu de déduire dès lors que ces frais sont compris dans les dépens.

Par conséquent, le défendeur sera condamné à payer à Mme [S] la somme provisionnelle de 2.190,15 euros avec intérêts au taux légal à compte de l’assignation du 16 septembre 2025.

Compte tenu des propositions de règlements, il sera fait droit aux délais de paiement sollicités dans les termes du dispositif pour apurer les sommes dues à Mme [S].

Il sera également condamné à payer à M. [N] la somme provisionnelle de 503,36 euros suivant décompte arrêté au 1er décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 juin 2025 mais à l’exclusion des autres commandements dès lors qu’il ne s’agit pas de frais liés à cette instance, et à payer à M. [N] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

REÇOIT l’intervention volontaire de M. [O] [N] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 7 mars 2009 liant M. [O] [N] et M. [D] [W] et portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [W] de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT que faute par l’occupant de ce faire, et dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [O] [N] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois et d’astreinte pour quitter les lieux formée par M. [O] [N] ;

CONDAMNE M. [D] [W] à payer à titre de provision à Mme [T] [S] la somme de 2.190,15 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2025 ;

AUTORISE M. [D] [W] à s’acquitter des sommes dues à Mme [T] [S] par 15 acomptes successifs et mensuels de 146 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme et quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [D] [W] à payer à titre de provision à M. [O] [N] la somme de 503,36 euros au titre des arriérés de charges et indemnités d’occupation, suivant décompte arrêté au 1er décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE M. [D] [W] au paiement d’indemnité provisionnelle mensuelle d’un montant de 503,36 euros à compter du 2 décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [D] [W] à payer à M. [O] [N] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 juin 2025, et à l’exclusion des commandements 5 juin 2014, du 5 juin 2018, du 18 février 2022, du 17 novembre 2023 et du 19 février 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge