Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 9 octobre 2025, n° 25/02109

TJ Marseille 9 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Validité de la clause résolutoire
La cour a estimé que la clause résolutoire ne respectait pas les exigences légales, ce qui empêche la constatation de sa validité en référé.
Rejeté
Application de la clause résolutoire
La cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu à référé sur cette demande en raison de la contestation sérieuse sur la validité de la clause résolutoire.
Rejeté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire ne devait plus de somme à la date de l'audience, rendant la demande de paiement irrecevable.
Rejeté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu à référé sur cette demande en raison de la contestation sérieuse sur la validité de la clause résolutoire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 9 oct. 2025, n° 25/02109
Numéro(s) :	25/02109
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	25 novembre 2025
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 novembre 2025

à Mme [U] [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02109 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6JGC

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. HABITAT [Localité 5] PROVENCE AIX-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [D] [U], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [O] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er mai 1991, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Ville de [Localité 5] a donné à bail à Mme [O] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] dans le quatorzième [Localité 2], pour un loyer mensuel initialement fixé à 303,31 755,73 francs.

Par avenant n° 1 du 22 mars 2004, le bail du 1er mai 1991 a été transféré à Mme [O] [L] à compter du 1er avril 2004.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat "Habitat [Localité 5] Provence Aix-[Localité 5] Provence Métropole" a fait signifier à Mme [O] [L] par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 1.878,85 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, l’Office Public de l’Habitat "Habitat Marseille Provence Aix-[Localité 5] Provence Métropole" a fait assigner Mme [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, sous le fondement des articles L213-4-4 du COJ et R213-9-7 du COJ aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et la résiliation dudit bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [O] [L] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— condamner à titre provisionnel Mme [O] [L] à lui payer les loyers et charges impayés au 28 mars 2025, soit la somme de 1.975,13 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, outre sa revalorisation légale,

— condamner Mme [O] [L] à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Appelée à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi en raison de contraintes de service pour être finalement retenue à l’audience du 9 octobre 2025.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat "Habitat [Localité 5] Provence Aix-[Localité 5] Provence Métropole", représenté par sa chargée de gestion au sein du Département Contentieux, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa dette à la somme de 80,04 euros. Le bailleur donne son accord pour l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire au profit de Mme [O] [L], celle-ci ayant repris le paiement du loyer courant.

Citée par acte remis à étude, Mme [O] [L] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 8 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat "Habitat [Localité 5] Provence Aix-[Localité 5] Provence Métropole" justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX le 14 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail en date du 1 mai 1991 contient une clause résolutoire (article 10) rédigée dans les termes suivants : « Aucun retard n’est admis dans le paiement du loyer. Le non-paiement entraînera de plein droit, et sans aucune formalité, la résiliation de la location par la seule expiration d’un délai de huit jours après le jour du terme. Passé ce délai, l’Office aura le droit de faire expulser le locataire par simple voie de référé ». L’article 5 de l’avenant n° 1 du 22 mars 2024 établit que « Toutes les clauses du contrat de location initial, non contraires au présent avenant n° 1 sont maintenues valables ». Ladite clause résolutoire est applicable à l’encontre de Mme [O] [L].

La clause résolutoire insérée dans le bail du 1er mai 1991 ne stipulant pas un délai d’au moins deux mois ou six semaines pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 et l’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

Il n’y a par conséquent pas lieu à référé sur la demande de résiliation du contrat de bail et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement de loyers et des charges est une obligation essentielle du locataire selon les termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [O] [L] ne reste, après déduction de la régularisation de charges de 541,93 euros, devoir aucune somme à la date du 6 octobre 2025.

Le bailleur sera par conséquent débouté de sa demande en paiement de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

l’Office Public de l’Habitat «Habitat [Localité 5] Provence Aix-[Localité 5] Provence Métropole», partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

DIT n’avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat «Habitat [Localité 5] Provence Aix-[Localité 5] Provence Métropole» de sa demande en paiement de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat «Habitat [Localité 5] Provence Aix-[Localité 5] Provence Métropole» aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente