TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 28 novembre 2025

à M^e Fabrice LABI

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EXPEDITION :

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N° RG 25/04496 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6W3K

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [F], domicilié : chez SaARL IMMOBILIER DE LA PAIX, [Adresse 3]

représenté par M^e Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 janvier 2024, Monsieur [D] [F] a donné à bail à Monsieur [W] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 430 euros, outre 80 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [F] a fait signifier à Monsieur [W] [U] par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025 un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme de 2.883,66 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, Monsieur [D] [F] a fait assigner Monsieur [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir:

— juger le manquement grave et réitéré de Monsieur [W] [U] à ses obligations légales et conventionnelles et, notamment, de régler le montant des loyers et charges,

— juger que Monsieur [W] [U] est redevable de la somme provisionnelle de 2.883,66 euros, représentant le montant de la dette locative, selon décompte arrêté au mois d’avril 2025,

— juger que malgré le commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire délivré en date du 21 mai 2025, la situation débitrice n’a cessé de s’aggraver,

— juger, en conséquence, le jeu de la clause résolutoire,

En conséquence,

— juger l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement sis à [Adresse 2],

— prononcer l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [W] [U], des locaux loués sis à [Adresse 2], ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [W] [U] à payer à Monsieur [D] [F] la somme provisionnelle de 2.883,66 euros, représentant le montant de la dette locative, selon décompte arrêté au mois d’avril 2025,

— condamner Monsieur [W] [U] à payer à Monsieur [D] [F] une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer échu, charges en sus, soit la somme totale de 480,61 euros, à compter du présent jugement jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [W] [U] à payer à Monsieur [M], la somme de 1.500 euros sur le fondement de ce texte,

— condamner solidairement Monsieur [W] [U] à payer les entiers dépens de la procédure.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, Monsieur [D] [F], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5.286,71 euros, selon décompte en date du 8 septembre 2025, terme de septembre inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [W] [U] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, le bail conclu le 13 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 5) prévoyant qu’elle prendra effet un mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance resté infructueux.

Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative a été délivré à Monsieur [W] [U] le 21 mai 2025.

Monsieur [W] [U] n’a pas justifié être assuré au titre des risques locatifs à l’époque de la délivrance du commandement ni dans le mois qui a suivi, ni jusqu’à ce jour.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 21 juin 2025, date à partir de laquelle le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Monsieur [W] [U] et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [W] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 480,61 euros actuellement, et de condamner Monsieur [W] [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [W] [U] reste devoir la somme de 5.286,71 euros, à la date du 8 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [W] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [W] [U] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5.286,71 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [F] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 janvier 2024 entre Monsieur [D] [F] et Monsieur [W] [U] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 21 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de Monsieur [D] [F] ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] à verser à Monsieur [D] [F], à titre provisionnel, la somme de 5.286,71 euros décompte arrêté au 8 septembre 2025 incluant la mensualité de septembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 480,61 euros à ce jour, à compter d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [W] [U] à verser à Monsieur [D] [F] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président