TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/04815 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3JTN

AFFAIRE :

M. [K] [G] (M^e Stéphanie LACROIX)

C/

S.A.R.L. L’AGENCE DU 148 (la SCP DE ANGELIS- SEMIDEI-VUILLQUEZ- HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 19 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 18 Septembre 2025, puis prorogée au 16 Octobre 2025 et enfin au 30 Octobre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [K] [G], responsable service

né le 30 Octobre 1969 à [Localité 4], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphanie LACROIX, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

L’AGENCE DU 148 (SARL)

immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 512 019 613

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI- VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de mandat du 25 septembre 2020, Monsieur [K] [G] a confié à la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 la gestion d’un appartement meublé sis [Adresse 3].

Par contrat du 1er juin 2021, la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148, pour le compte de Monsieur [K] [G], a donné le bien à bail à Monsieur [I] [W].

Le 5 juillet 2022, la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 a informé Monsieur [K] [G] de la survenance d’un dégât des eaux dans les lieux dans la nuit du 1er au 2 juillet 2022.

Par courrier du 11 juillet 2022, le locataire a résilié le bail, à effet au 11 août 2022.

Le 25 août 2022, un état des lieux de sortie a été réalisé par la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148. Des biens mobiliers manquants ont été relevés dans cet acte.

Par acte d’huissier en date du 24 avril 2023, Monsieur [K] [G] a assigné la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 devant le tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du contrat de mandat du 25 septembre 2020, avec effet rétroactif à compter du 16 janvier 2023.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 14 octobre 2024, au visa des articles 1991 et 1992 du code civile, Monsieur [K] [G] sollicite de voir :

— rejeter toutes prétentions contraires ;

— prononcer la résiliation du contrat de mandat daté du 25 septembre 2020 et ce de manière rétroactive à compter du 16 janvier 2023 ;

— condamner la SOCIETE IMMOBILIERE L’AGENCE DU 148 à rembourser à Monsieur [G] les sommes indûment perçues au titre du mandat de gestion pour la période courant du 16 janvier 2023 à ce jour ;

— condamner la SOCIETE IMMOBILIERE L’AGENCE DU 148 à restituer à Monsieur [G] les jeux de clés de l’appartement en sa possession, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision a venir ;

— condamner la SOCIETE IMMOBILIERE L’AGENCE DU 148 à verser a Monsieur [G] la somme de 900 € au titre du dépôt de garantie du locataire sortant ;

— condamner la SOCIETE IMMOBILIERE L’AGENCE DU 148 à verser à Monsieur [G] la somme globale de 12 004,43 € en indemnisation de son préjudice, tous postes confondus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2023 ;

— condamner la SOCIETE IMMOBILIERE L’AGENCE DU 148 à verser la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SOCIETE IMMOBILIERE L’AGENCE DU 148 aux entiers dépens d”instance ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] [G] affirme que la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 est responsable de ses fautes sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas fait les diligences nécessaires pour recouvrer l’impayé de loyer de Monsieur [W] entre le 1er juillet 2022 et le 11 août 2022. Au surplus, la défenderesse avait fait souscrire à Monsieur [K] [G] une garantie loyers impayés : elle n’a pas été mise en œuvre.

Il convient donc de condamner la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 à verser à Monsieur [K] [G] la somme de 1 287 € de ce chef dont il conviendra de décompter la somme de 900 €, au titre du dépôt de garantie conservé par la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 et dont il est demandé la restitution. La défenderesse ne peut se retrancher derrière l’existence d’un dégât des eaux : un tel sinistre n’exonère pas le locataire de son obligation de régler les loyers. Et les mails qui ont été envoyés au locataire par la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 sont insuffisants au regard des obligations pesant sur la défenderesse selon les termes du contrat de mandat.

La défenderesse a également fait établir l’état des lieux de sortie le 25 août 2022, hors la présence du locataire et ce, alors qu’il avait quitté les lieux le 11 août. La valeur des meubles manquants à la sortie du locataire s’élève à 1 067,43 €. Le détail et le coût de ces biens est produit.

Concernant la gestion du sinistre de dégât des eaux, Monsieur [I] [W], le locataire, n’a jamais été destinataire de la déclaration de sinistre que devait effectuer la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148. Il n’a pas été informé de la gestion de ce sinistre. La défenderesse n’a pas fait réparer le sinistre, n’a pas fait effectuer les réparations urgentes. Elle n’a pas déclaré. C’est Monsieur [K] [G] qui a récupéré lui-même le constat de dégât des eaux auprès de son locataire et s’est chargé de le remplir. C’est également le bailleur qui a effectué les démarches nécessaires auprès de l’assureur.

Les clefs du logement n’ont jamais été remises à Monsieur [K] [G].

Par ailleurs, Monsieur [K] [G] a perdu douze mois de loyers, les travaux n’ayant pu être réalisés qu’au mois de juillet 2023. Au terme du contrat de mandat, il incombait à la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 de les faire réaliser. Pendant ce temps, la défenderesse a continué à percevoir les honoraires de gestion courante à hauteur de 8 % et ce jusqu’au terme du contrat. La société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 sera donc condamnée à verser à Monsieur [K] [G] la somme de 11 400 € au titre de la perte de chance de relouer son appartement.

La défenderesse, qui prétend avoir restitué à Monsieur [K] [G] la somme de 900 € au titre de la « caution » (sic) ne rapporte la preuve que du versement au demandeur du loyer de 900 €. La défenderesse prétend d’ailleurs avoir reversé à Monsieur [K] [G] cette « caution » (sic) une fois déduction faite de 257,28 € de frais de gestion du sinistre. Comme exposé plus haut, la défenderesse n’a pas géré le sinistre en question.

Par ailleurs, la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 a continué à prélever ses honoraires de gestion de loyer, de gestion de sinistre ou d’accès extranet alors que le locataire était parti depuis deux mois. Le demandeur subit de ce chef un préjudice financier qu’il convient de fixer à la somme de 2 000 €.

Les carences de la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 ont en outre contraint le demandeur à de nombreuses démarches, ce qui lui a engendré un préjudice moral et de perte de temps de 1 000 €.

Au titre de l’ensemble de ces faits, Monsieur [K] [G] est fondé à réclamer la somme de 12 004,43 € d’indemnisation de son préjudice, tous postes confondus.

Au surplus, les manquements de la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 justifient la résiliation du contrat de mandat pour faute.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 13 février 2024, au visa des articles 1991, 1992, 1231-1 du code civil, la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 sollicite de voir :

— débouter Monsieur [G] de l’intégralité de ses demandes telles que formulées à l’encontre de la société L’AGENCE DU 148 ;

— débouter Monsieur [G] de ses demandes de condamnations formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— condamner Monsieur [G] à payer à la société L’AGENCE DU 148 la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance dont distraction sera faite au profit de la SCP DE ANGELIS qui y a pourvu.

Au soutien de ses prétentions, la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 fait valoir que, s’agissant du recouvrement des loyers de juillet et août 2022, elle a envoyé quatre courriers de recouvrement au locataire. La défenderesse a également organisé une rencontre avec un conciliateur. Monsieur [K] [G] a assigné la défenderesse devant le présent Tribunal avant l’issue des opérations de conciliation.

Concernant la garantie des loyers impayés, le locataire disposait d’une caution en la personne de son père. Aucune garantie des loyers impayés n’a donc été souscrite. Il ne saurait donc être fait le reproche à la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 de n’avoir pas mis en œuvre cette garantie. Il incombait à Monsieur [K] [G] d’exercer son action contre Monsieur [Y] [W], caution du locataire.

Concernant l’état des lieux du 25 août 2022, il s’est bien tenu en présence de Monsieur [I] [W]. Ce dernier n’a néanmoins pas souhaité signer le procès-verbal. Le report de l’établissement de ce procès-verbal est imputable à la fermeture estivale pour congés de la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 entre le 22 juillet et le 16 août 2022.

Le demandeur ne détaille pas à quels biens mobiliers correspondent les 1 067,43 € réclamés. S’agissant du linge de maison dégradé, cela résulte du dégât des eaux dont la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 n’est pas responsable. Monsieur [I] [W] a finalement renoncé à solliciter la restitution de la caution de 900 € pour palier aux remboursements requis. La somme de 900 € versée par le locataire a été reversée à Monsieur [K] [G], déduction faite des frais de gestion de sinistre, soit une somme 642,72 €. Et par ailleurs, le demandeur ne justifie pas des sommes que lui a versé son assureur de ce chef. Il devra être débouté.

S’agissant de l’absence de restitution des clefs et l’impossibilité de réaliser les travaux, la défenderesse a été diligente dans la gestion du sinistre. Ce n’est que le 23 mars 2023, selon courriel, que Monsieur [K] [G] a sollicité la restitution des clefs. Celui-ci a indiqué souhaiter les récupérer le lendemain : l’agence n’était pas ouverte à cette date. Par courriel du 4 avril 2023, la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 a souhaité convenir d’une date pour la remise des clefs : Monsieur [K] [G] n’a jamais répondu.

Le mandataire de gestion n’est tenu d’aucune obligation d’entretien du bien. Il convient donc de débouter Monsieur [K] [G] de sa prétention tendant au remboursement des honoraires perçus par la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 à compter du 16 janvier 2023. Aucun frais n’a été facturé par la défenderesse depuis cette date. Il convient également de débouter Monsieur [K] [G] de sa prétention au titre de la perte de chance de relouer le bien.

La somme de 12 044,43 € réclamée par le demandeur dans le dispositif de son assignation ne correspond d’ailleurs pas aux sommes visées dans les motifs.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les sommes perçues par la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 au titre du mandat de gestion pour la période courant à compter du 16 janvier 2023 :

L’article 5 du code de procédure civile dispose que « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. »

L’article 768 alinea 2 du même code dispose : « les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Il résulte de la lecture combinée de ces deux textes que le Tribunal ne peut statuer au delà de ce qui lui est demandé, et que ce qui lui est demandé doit obligatoirement figurer dans la partie « dispositif » des conclusions.

Il est constant en jurisprudence qu’une prétention non chiffrée n’est pas, de ce seul chef, irrecevable (voir par exemple en ce sens C. cass., ch. civ. 2, 8 mars 2006, n°04-20.033 ; C. cass., ch. civ. 2, 3 février 2022, n°20-20.073). Toutefois, il convient de rappeler que la recevabilité diffère du bien fondé, selon le code de procédure civile. Une prétention peut être recevable mais mal fondée, entraînant de ce chef son débouté.

Afin que le Tribunal puisse apprécier si une prétention est fondée, il doit être en mesure de connaître le montant de la somme réclamée, afin de ne pas risquer de statuer ultra petita comme l’article 5 le lui interdit. Sur ce point, il convient de relever que, comme énoncé par l’article 768 alinea 2 sus-cité, c’est le dispositif des conclusions d’une partie qui saisit le Tribunal et non pas les motifs.

En l’espèce, la prétention de Monsieur [K] [G] figure comme suit dans le dispositif de ses conclusions : « condamner la SOCIETE IMMOBILIERE L’AGENCE DU 148 à rembourser à Monsieur [G] les sommes indûment perçues au titre du mandat de gestion pour la période courant du 16 janvier 2023 à ce jour ». Monsieur [K] [G] ne met pas le Tribunal en mesure de déterminer le quantum de sa prétention.

Mais plus encore, même à tenter d’éclairer ce dispositif par les motifs des conclusions, le Tribunal ne peut que constater que Monsieur [K] [G] ne chiffre pas non plus cette prétention dans les motifs. Il indique : « la juridiction de céans constatera d’ailleurs à la lecture du décompte adressé à Monsieur [G] édité le 1er février 2023, que la SOCIETE IMMOBILIERE L’AGENCE DU 148 a continué à prélever des honoraires de gestion du loyer, de gestion de sinistre ou des frais d’accès extranet, alors même que le locataire était parti depuis plus de deux mois » Cette phrase ne comporte aucun chiffrage des « honoraires » en question.

Au surplus, le Tribunal relève qu’au soutien de cette prétention, Monsieur [K] [G] produit un décompte émis par la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148. Le demandeur vise ce décompte en pièce n°30. Or, ce document ne comporte aucune somme postérieurement au 16 octobre 2022, alors que le demandeur sollicite le « remboursement » d’honoraires postérieurs au 16 janvier 2023.

Du chef de tout ce qui précède, et notamment de l’imprécision du demandeur en sa prétention ainsi que de l’absence de preuve de la réalité de la créance, Monsieur [K] [G] sera débouté de cette demande.

Sur la résiliation du contrat de mandat :

L’article 1217 du code civil dispose que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

L’article 1224 ajoute : « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Au terme du mandat du 25 septembre 2020, la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 s’est engagée auprès de Monsieur [K] [G], notamment, à « diligenter tant en demande qu’en défense toutes saisies, actions judiciaires, commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux » et ce afin de permettre au mandant, bailleur, de percevoir les loyers issus du bail.

En l’espèce, la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 justifie avoir émis quatre courriers tendant au recouvrement des sommes dues à l’égard du locataire. Elle justifie avoir initié une procédure devant un conciliateur de justice, avec réunion prévue en avril 2023. Or, il résulte d’un courrier de Monsieur [K] [G] du 16 janvier 2023 qu’il a informé la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 à cette date de sa volonté de résilier le contrat de mandat litigieux.

Il ne saurait donc être reproché à la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 sa carence de ce chef dès lors que la manifestation par Monsieur [K] [G] de sa volonté de résiliation unilatérale du contrat de mandat en janvier 2023 explique l’absence de diligences judiciaires ultérieures de la défenderesse, étant relevé qu’elle avait mis en œuvre des démarches amiables.

S’agissant de l’état des lieux de sortie, Monsieur [K] [G] prétend qu’il a été dressé en l’absence du locataire. La société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 prétend que le locataire était présent mais a refusé de signer. Le Tribunal relève que même à suivre les explications de la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 sur le refus de signer du locataire, il lui incombait alors de faire procéder au constat d’état des lieux de sortie par huissier de justice, conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

La société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 a manqué à ses obligations contractuelles qui lui imposaient de faire réaliser l’état des lieux de manière contradictoire et, évidemment, dans le respect des dispositions légales et notamment de l’article 3-2 sus-cité.

A titre complémentaire et afin d’évaluer la gravité de la faute de la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148, le Tribunal relève que la défenderesse semble considérer comme une excuse à la tardiveté de l’état des lieux non contradictoire (réalisé le 25 août alors que la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 a quitté les lieux le 11 août et que la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 indique en avoir été informée dès le 22 juillet) le fait que ses locaux étaient fermés pour congés estivaux à compter du 16 juillet 2022 et jusqu’au 16 août. Or, d’une part, la défenderesse ne démontre pas la réalité de cette fermeture, d’autre part elle n’indique pas à quel titre contractuel elle pouvait s’exonérer, en tant que personne morale capable d’organiser un roulement de ses effectifs, du respect de ses obligations contractuelles sur la base d’une décision unilatérale de fermer ses locaux pendant une période donnée. La société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 reconnaît donc a fortiori sa carence de ce chef.

Au titre du contrat de mandat, il incombait également à la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 de faire exécuter tous travaux requis dans le bien, soit d’initiative lorsque le montant des travaux n’excédait pas la valeur d’un mois de loyer, soit avec l’autorisation du mandant (Monsieur [K] [G]) dans le cas contraire.

La société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 prétend avoir mandaté un plombier afin de parer au sinistre survenu dans la nuit du 1er au 2 juillet 2022 : elle ne le démontre pas. La défenderesse a donc manifesté une carence dans l’exécution de ses obligations contractuelles de faire procéder aux travaux nécessaires dans le bien immobilier. Cette carence est particulièrement grave.

La société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 reconnaît ne pas avoir restitué à Monsieur [K] [G] les clefs de l’appartement litigieux. Elle indique que celui-ci ne les a pas demandées avant le 6 avril 2023. Là encore, il s’agit d’un aveu par la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 de ses propres carences : il incombait à la mandataire, défenderesse, de restituer de sa propre initiative à Monsieur [K] [G] les clefs de l’appartement, qui lui appartient, et non pas attendre de manière passive plus de sept mois après le départ des lieux du locataire. Et ce, d’autant plus que Monsieur [K] [G] avait manifesté son intention de résilier le mandat dès son courrier du 16 janvier 2023. Là encore, il y a carence importante de la défenderesse.

Enfin, s’agissant de la restitution de la « caution », le Tribunal relève que si les deux parties utilisent ce terme de manière erronée, il s’agit nécessairement d’un dépôt de garantie puisqu’elles évoquent une somme d’argent. La société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 prétend avoir restitué les 900 € à Monsieur [K] [G]. Elle ne le démontre pas. La pièce versée au soutien de cette affirmation mentionne uniquement le versement d’un loyer entre les mains de Monsieur [K] [G].

Monsieur [K] [G] démontre donc la réalité d’une partie des manquements contractuels qu’il allègue de la part de la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148. Par leur ampleur, leur nombre et leur gravité une fois conjugués, ces manquements justifient le prononcé de la résiliation du contrat de mandat entre les parties, avec effet rétroactif au 16 janvier 2023.

Sur la restitution des clefs :

Il ne résulte pas des conclusions des parties et des pièces versées aux débats que la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 aurait remis à Monsieur [K] [G] les clefs du bien litigieux. Il convient donc de lui enjoindre de les restituer.

L’article L131-1 du code des procédure civiles d’exécution dispose que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. »

L’article L131-2 du même code ajoute : « l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.

L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire. »

Faute pour la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 d’avoir restitué les clefs à Monsieur [K] [G], à l’expiration du délai d’un mois postérieur à la signification du présent jugement, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 100 € par jour de retard. L’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum deux mois. A l’issue du délai de deux mois de l’astreinte provisoire, à défaut de restitution des clefs, il appartiendra à Monsieur [K] [G] de saisir le juge de l’exécution afin d’obtenir la liquidation de l’astreinte provisoire ainsi que la fixation de l’astreinte définitive.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Comme énoncé plus haut, la preuve n’est pas rapportée par la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 qu’elle a restitué à Monsieur [K] [G] la somme de 900 € au titre du dépôt de garantie. Elle sera donc condamnée à lui rembourser cette somme.

Sur l’indemnisation des préjudices de Monsieur [K] [G] :

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Il convient de relever que si Monsieur [K] [G] réclame une somme totale de 12 004,43 €, c’est à juste titre que la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 fait observer que le cumul des sommes visées par le demandeur dans les motifs de ses conclusions n’aboutissent pas à un tel montant.

En tout état de cause, le Tribunal examinera la réalité de chaque préjudice allégué par Monsieur [K] [G], celle du lien de causalité avec les fautes établies de la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148, et procèdera à une indemnisation dans la limite totale de 12 004,43 €.

Monsieur [K] [G] fait état d’un préjudice de 1 287 € au titre du non-recouvrement des loyers de juillet et août 2022 par la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148. Il a été retenu plus haut que la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 n’a en réalité pas commis de faute de ce chef, ayant accompli des diligences dans le délai qui a été à sa disposition jusqu’à la résiliation unilatérale du contrat par Monsieur [K] [G] le 16 janvier 2023.

Il n’y a donc pas lieu pour la défenderesse de verser la somme 1 287 € à Monsieur [K] [G].

S’agissant du mobilier manquant, l’état des lieux de sortie prétendument effectué en présence de Monsieur [I] [W], selon la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148, mentionne comme manquants « deux lits simples, une chaise, deux petits tapis verts, un lustre ». Dans ses rapports contractuels avec Monsieur [K] [G], la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 admet donc au moins l’absence de ces biens mobiliers, puisqu’elle prétend avoir dressé cet état des lieux de sortie avec le locataire. En revanche, s’agissant du surplus des meubles manquants, il convient de relever que Monsieur [K] [G] n’en rapporte pas la preuve. Il n’a pas fait établir d’état des lieux de sortie par huissier de justice afin de démontrer l’absence du surplus des éléments dont il se prévaut dans ses conclusions. Les correspondances dont il se prévaut (mail du 27 septembre 2022 et mise en demeure du 30 novembre 2022) n’émanent que de lui-même : la preuve de la réalité de la perte des biens mobiliers visés est donc insuffisamment rapportée.

Concernant les biens dont la perte est établie, il convient de relever que la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148, en s’abstenant de faire établir l’état des lieux de sortie par huissier de justice, comme la loi le lui imposait en l’absence d’acceptation de Monsieur [I] [W] de signer l’état des lieux « amiable » versé aux débats, a rendu irrecouvrable auprès du locataire la perte de ces biens mobiliers. En effet, cette perte ne pourrait plus être indemnisée en justice puisque Monsieur [K] [G] ne pourrait plus se prévaloir de cet état des lieux non signé à l’égard de son ancien locataire. La société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148, qui reconnaît pour le moins la perte des biens mobiliers visés par l’état des lieux amiable dont elle se prévaut, a donc commis une faute dans ses obligations contractuelles, laquelle a entraîné l’impossibilité pour le demandeur de faire indemniser son préjudice par le locataire. La société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 est donc responsable de ce préjudice.

S’agissant des biens dont la perte est établie, à savoir « deux lits simples, une chaise, deux petits tapis verts, un lustre », Monsieur [K] [G] produit aux débats un chiffrage qu’il a établi lui-même.

Il est constant que le juge qui constate la réalité d’un préjudice est tenu de l’évaluer et d’en ordonner la réparation, quand bien même la partie qui le demande ne fournit pas l’intégralité des éléments permettant son évaluation précise (voir par exemples en ce sens : Cour de cassation, deuxième chambre civile, 17 mars 1993, n°91-17345 ; Cour de cassation, deuxième chambre civile, 24 mai 2006, n°05-18049).

Les évaluations de Monsieur [K] [G], qui n’apparaissent pas excessives, seront retenues à défaut de meilleure estimation proposée par la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148. Il convient donc de condamner la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 à indemniser Monsieur [K] [G] pour la perte de ces biens meubles à hauteur de 489,96 €.

S’agissant de la perte de loyers à gagner postérieurement au départ des lieux du locataire, le Tribunal relève qu’il est constant entre les parties que le bien a fait l’objet d’un dégât des eaux dans la nuit du 1er au 2 juillet 2022. L’ampleur de ce dégât des eaux est telle que, de manière constante selon les parties au litige, le locataire a quitté les lieux, résiliant le bail de manière anticipée. Par suite, il en résulte que des travaux étaient nécessaires avant toute remise sur le marché locatif du bien litigieux.

Or, il a été établi plus haut que la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 a commis deux fautes : d’une part, en violation de ses obligations, ne pas faire procéder aux travaux de réparation dans le bien au nom et pour le compte de Monsieur [K] [G] et ce, jusqu’à la résiliation du mandat par le demandeur le 16 janvier 2023 ; d’autre part, ne pas spontanément remettre au propriétaire les clefs afin de lui permettre de faire réaliser les travaux nécessaires à la remise en état et à la remise en location.

Aussi, c’est à juste titre que le demandeur fait valoir que les fautes de la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 ont eu un rôle causal dans son préjudice de perte de loyers. Il convient toutefois de déterminer l’exacte ampleur d’un tel préjudice. D’abord, ce préjudice ne peut commencer à courir qu’à compter du mois de septembre 2023 : auparavant, le précédent locataire, Monsieur [W], était dans les lieux et était redevable des loyers. Ensuite, ce préjudice ne peut s’analyser que comme une perte de chance de percevoir le loyer : même si le bien avait été remis en état dès le 1er septembre 2022, il ne saurait jamais être considéré comme un fait certain le fait de retrouver immédiatement un locataire. Le préjudice ne peut donc être évalué en se basant sur 100 % du loyer qui aurait pu être perçu. Le Tribunal retiendra une perte de chance de 80 % de percevoir le loyer sur la période litigieuse.

Monsieur [K] [G] indique avoir pu réaliser les travaux en juillet 2023, sans autre précision. Il ne sollicite pas d’indemnisation pour la période postérieure. Il sera donc retenu que le préjudice a perduré entre le 1er septembre 2022 et le 31 juillet 2023, soit onze mois. Le loyer hors charges était de 900 €. Il sera donc retenu que Monsieur [K] [G] a subi, du chef des fautes de la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148, un préjudice de 900 x 11 x 80 / 100 = 7 920 €.

Monsieur [K] [G] évoque également un « préjudice financier » de 2 000 €. La rédaction de ses conclusions est telle que le Tribunal n’est pas en mesure de comprendre à quelle perte exactement correspond ce préjudice, étant relevé qu’un tel préjudice ne pourrait être indemnisé que s’il était démontré que cette perte de 2 000 € est distincte de l’ensemble des autres préjudices déjà évoqués par le présent jugement.

Enfin, Monsieur [K] [G] évoque un préjudice moral de 1 000 €, correspondant à ses tracas, à la fois dans la gestion du sinistre, la tâche d’effectuer les travaux dans l’appartement, la nécessité de tenter de récupérer les clefs et la charge mentale de la présente procédure. Ce préjudice est suffisamment caractérisé par les faits de la présente espèce. Il découle effectivement des manquements de la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 à ses obligations contractuelles.

Il convient de condamner la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 à verser à Monsieur [K] [G] la somme de 1 000 € en indemnisation de ce préjudice.

Au total, la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 sera donc condamnée à verser à Monsieur [K] [G] la somme de 9 409,96 € au titre de la totalité de ses préjudices. Le surplus de la prétention sera rejeté.

Monsieur [K] [G] sollicite que la condamnation soit assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2023, date du courrier de son conseil à la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148. Toutefois, il ne résulte pas de la lecture de ce courrier que la défenderesse aurait été suffisamment mise en demeure dans ce courrier concernant les préjudices fondant la condamnation à 9 409,96 € : la perte de chance de percevoir le loyer postérieurement au départ du locataire n’est pas chiffrée, le préjudice moral n’est pas évoqué.

Par application de l’article 1231-7 du code civil, les intérêts au taux légal courront à compter du présent jugement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148, qui succombe aux demandes de Monsieur [K] [G], aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 à verser à Monsieur [K] [G] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [K] [G] de sa prétention tendant au remboursement « des sommes » perçues au titre du mandat de gestion pour la période postérieure au 16 janvier 2023 ;

PRONONCE à la date du 16 janvier 2023 la résiliation du contrat de mandat du 25 septembre 2020 passé entre les parties ;

ENJOINT à la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 d’avoir à restituer à Monsieur [K] [G] les clefs du bien immobilier objet du contrat de mandat résilié ;

DIT que faute pour la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 d’avoir restitué les clefs dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à cent euros (100 €) par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de deux mois, à charge pour Monsieur [K] [G], à défaut de restitution des clefs à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 à restituer à Monsieur [K] [G] la somme de neuf cents euros (900 €) au titre du dépôt de garantie laissé par le locataire entre les mains de la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 à verser à Monsieur [K] [G] la somme de neuf mille quatre cent neuf euros et quatre-vingt-seize centimes (9 409,96 €) en indemnisation de ses divers préjudices ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée L’AGENCE DU 148 à verser à Monsieur [K] [G] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT