TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 27 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 24/07604 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DR2

AFFAIRE : S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME LES HAUTS DE MASSALIA SIS [Adresse 4] (M^e Nicolas AUTRAN)

C/ M. [V] [S] () Mme [M] [X] ép. [S]

A l’audience Publique d’orientation tenue le 16 décembre 2024 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Mars 2025, par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 10 janvier 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL COUDRE-DEBES, sous l’enseigne CABINET PAUL COUDRE, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 789 021 193 et dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Nicolas AUTRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [V] [S], né le 05 juin 1987 à [Localité 10]

Madame [M] [X] épouse [S], née le 14 juin 1989 à [Localité 8]

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 5]

tous deus défaillants

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [M], épouse [S], et Monsieur [S] [V] sont propriétaires sont propriétaires indivis des lots n° 217 et n° 316 au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 7] sis [Adresse 2].

Par actes d’huissier en date du 28 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la Société COUDRÉ-DEBES sous l’enseigne « CABINET PAUL COUDRÉ » SARL, a fait citer la SCI LAFAYETTE, devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 modifiée, notamment ses articles 10, 10-1 et 14-1,

Vu le décret du 17 mars 1967, notamment ses articles 35 et 36,

Vu l’article 1353 du Code Civil,

Vu les pièces produites,

CONDAMNER solidairement M. [S] [V] et Mme. [X] [M] épouse [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] », sis [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 13.052,88 €, compte au 10 juin 2024, représentant la quote-part de charges de copropriété afférente aux lots qu’ils possèdent dans ledit immeuble, avec intérêts légaux sur la somme objet de la mise en demeure à compter de celle-ci et sur la différence à compter de l’assignation introductive d’instance.

CONDAMNER solidairement M. [S] [V] et Mme. [X] [M] épouse [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] », sis [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts par application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, en réparation du préjudice subi par le Syndicat du fait de la carence fautive et persistance des défendeurs, qui pénalise la trésorerie de la copropriété.

CONDAMNER solidairement M. [S] [V] et Mme. [X] [M] épouse [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] », sis [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 CPC.

JUGER n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, comme nécessaire et compatible avec la nature de la présente affaire, en application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER solidairement M. [S] [V] et Mme. [X] [M] épouse [S] aux entiers dépens, en ce compris tous les frais et honoraires pouvant leur être imputés en vertu de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, modifiée par la Loi du 13 décembre 2000, ainsi que de la clause d’aggravation des charges votées en AG, et en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, avec distraction au profit de Me. Nicolas AUTRAN, Avocat, selon l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/07604.

Les actes ont été signifiés par remise à personne.

Monsieur [S] [V] et Madame [X] [M] épouse [S] sont défaillants.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 16 décembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [S] [V] et Madame [X] [M], épouse [S] ont été régulièrement cités à personne, selon les modalités de l’article 654 du code de procédure civile.

Les défendeurs n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement solidaire d’une somme de 13.052,88 euros au titre des charges de copropriété impayées au 10 juin 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, le relevé cadastrale de propriété des époux, une fiche d’immeuble, une Lettre recommandée avec AR datée du 17 avril 2024, le jugement du tribunal judiciaire de proximité en date du 8 juillet 2020, un décompte des sommes dues depuis le 1er juillet 2019, les procès-verbaux et convocations des assemblées générales du 3 décembre 2019, du 28 janvier 2021, du 26 janvier 2022, du 26 janvier 2023, et du 5 décembre 2023, le contrat de syndic signé lors de l’assemblée générale du 5 décembre 2023, une attestation de non-recours du syndic contre les assemblées générales de 2019 à 2023, une facture, les redditions des comptes pour les exercices des années 2019 à 2023, ainsi que l’extrait de compte au 10 juin 2024.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2019 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2025. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Toutefois il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer des charges de copropriété antérieures au 28 juin 2019. Or force est de constater qu’apparaît sur les documents produits par le syndicat des copropriétaires, notamment l’extrait de compte au 10 juin 2024 et le décompte des sommes dues depuis le 1er juillet 2019, un solde antérieur de 7.885,01 euros.

Le syndicat ne justifie aucunement de cette somme ni de son origine. Cette somme sera donc déduite du montant réclamé.

Pour le surplus, il ressort donc de ces éléments ainsi que de l’attestation de non-recours que les assemblées générales notamment les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à Madame [X] [M], épouse [S], et à Monsieur [S] [V].

La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l’égard de Madame [X] [M], épouse [S] et Monsieur [S] [V] est donc certaine, liquide et exigible.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « AUTRAN/HONORAIRE LRAR » portés au débit du compte des défendeurs correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 78,00 euros.

Madame [X] [M], épouse [S] et Monsieur [S] [V] devront solidairement payer 5.089,87 euros au titre des charges de copropriété dues au 10 juin 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, il est démontré que Madame [X] [M], épouse [S] et Monsieur [S] [V] ne paient pas leurs charges depuis de nombreuses années et qu’ils ont déjà été condamnés à ce titre par jugement du 8 juillet 2020.

Le caractère répété de ses défaillances, en dépit des sollicitations du syndicat des copropriétaires pour trouver une solution amiable auxquelles le copropriétaire n’a jamais répondu, démontre l’existence d’une particulière mauvaise foi de cette copropriétaire qui crée un préjudice au syndicat des copropriétaires.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [X] [M], épouse [S] et Monsieur [S] à payer au syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2.500,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [X] [M], épouse [S] et Monsieur [S] [V], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Madame [X] [M], épouse [S] et Monsieur [S] [V] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 3.000,00 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [X] [M], épouse [S] et Monsieur [S] [V], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la Société COUDRÉ-DEBES sous l’enseigne « CABINET PAUL COUDRÉ » SARL, la somme de 5.089,87 euros au titre des charges de copropriété dues au 10 juin 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 17 avril 2024 sur la somme objet de celle-ci et sur la différence à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [M], épouse [S] et Monsieur [S] [V], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES HAUTS DE MASSALIA sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la Société COUDRÉ-DEBES sous l’enseigne « CABINET PAUL COUDRÉ » SARL, la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [M], épouse [S] et Monsieur [S] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES HAUTS DE MASSALIA sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la Société COUDRÉ-DEBES sous l’enseigne « CABINET PAUL COUDRÉ » SARL, la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [M], épouse [S] et Monsieur [S] [V] aux entiers dépens ;

ACCORDE le bénéfice de la distraction des dépens à Maître AUTRAN ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 mars 2025.

Le Greffier Le Président