TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 04 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 21/03159 – N° Portalis DBW3-W-B7F-YTTW

AFFAIRE : Mme [HZ] [IK] épouse [I] ( M^e Marie-Julie CONCIATORI-BOUCHARD) ET AUTRES

C/ S.D.C. de l’ensemble immobilier [4] sis [Adresse 3] (M^e Christian BAILLON-PASSE)

DÉBATS : A l’audience Publique du 07 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Mars 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [HZ] [IK] épouse [I], née le 15 Février 1955 à [Localité 6],

Monsieur [Y] [JM] [CR] [I], né le 28 Juillet 1951 à [Localité 6],

Monsieur [O] [G] [W], né le 27 Mars 1951 à [Localité 6],

Monsieur [M] [XP] [C] [E], né le 10 Avril 1983 à [Localité 6],

Monsieur [KJ] [IE] [V] [D], né le 10 Avril 1970 à [Localité 6],

Madame [L] [HC] [N] épouse [H], née le 01 Décembre 1979 à [Localité 6],

Monsieur [ZJ] [Z] [ZP], né le 12 Août 1950 à [Localité 6],

Madame [F] [B] [A] [JB] [IP] épouse [ZP], née le 08 Septembre 1953 à [Localité 6],

Monsieur [S] [JT] [J], né le 01 Février 1958 à [Localité 2] (Maroc),

Madame [IW] [XW], née le 02 Mars 1939 à [Localité 6],

Madame [JH] [U] épouse [ZW], née le 27 Juin 1946

Monsieur [K] [P] [X], né le 01 Avril 1967 à [Localité 6],

tous domiciliés et demeurant [Adresse 5]

tous représentés par Maître Marie-Julie CONCIATORI-BOUCHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [4] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL D4 IMMOBILIER, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 524 659 323 et dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Christian BAILLON-PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Les copropriétaires de l’ensemble immobilier [4] ont été convoqués à l’assemblée générale du 29 janvier 2021, le vote se tenant uniquement par correspondance.

Des différends opposent des copropriétaires au syndicat depuis le mois de mai 2019 concernant le changement des compteurs d’eau individuels situés à l’intérieur des appartements.

***

Par exploit d’huissier du 29 mars 2021, Madame [JY] [R], Madame [I] née [IK] [HZ], Monsieur [I] [Y], Monsieur [W] [O], Monsieur [E] [M], Monsieur [D] [KJ], Madame [H] née [N] [L], Monsieur [ZP] [ZJ], Madame [ZP] née [IP] [F], Monsieur [J] [S], Madame [XW] [IW], Madame [ZW] née [U] [JH] et Monsieur [X] [K] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 29 janvier 2021.

Par ordonnance en date du 4 juin 2024, le juge de la mise en état a :

— déclaré irrecevable la demande de nullité de l’intégralité de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 janvier 2021 formulée par Madame [HZ] [I], Madame [F] [ZP], Monsieur [Y] [I], Monsieur [ZJ] [ZP], Monsieur [O] [W], Madame [L] [H], Madame [R] [JY], Monsieur [M] [E] et Monsieur [KJ] [D],

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] sis [Adresse 3] du surplus de ses fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité et d’intérêt à agir des demandeurs,

— s’est déclaré incompétent pour statuer sur les moyens au fond soulevés par les parties, notamment relatifs à l’annulation des résolutions de l’assemblée générale, relevant du tribunal statuant au fond,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] sis [Adresse 3] de sa demande de bâtonnage et de suppression de passages des écritures des demandeurs au fond,

— constaté le désistement d’instance et d’action de Madame [R] [JY] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] sis [Adresse 3] et l’a déclaré parfait;

— condamné Madame [R] [JY] aux dépens de l’instance l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] sis [Adresse 3],

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 3 décembre 2024, Madame [I] née [IK] [HZ], Monsieur [I] [Y], Monsieur [W] [O], Monsieur [E] [M], Monsieur [D] [KJ], Madame [H] née [N] [L], Monsieur [ZP] [ZJ],Madame [ZP] née [IP] [F], Monsieur [J] [S], Madame [XW] [IW], Madame [ZW] née [U] [JH] et Monsieur [X] [K] demandent au tribunal de :

Vu l’ordonnance numéro 2020-595 du 20/05/2020,

Vu l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par décret n° 2019-1101 du 30 octobre 2019,

Vu l’article 17-1- A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par décret n° 2019-1101 du 30 octobre 2019,

Vu l’article 11 du Décret du 17 Mars 1967 numéro 67-223,

Vu la jurisprudence susvisée et les pièces produites au débat,

Sur le rejet des irrecevabilités sollicitées par le syndic D4 IMMOBILIER, Vu la simple copie délivrée par la SAS PROVJURIS en date du 29 juillet 2024, Rejeter les demandes de déclaration d’irrecevabilité formulées par le syndic D4 IMMOBILIER en ces termes : « déclarer irrecevable la demande de nullité de l’intégralité de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 janvier 2021 formulée par Madame [HZ] [I], Madame [F] [ZP], Monsieur [Y] [I], Monsieur [ZJ] [ZP], Monsieur [O] [W], Madame [L] [H], Madame [R] [JY], Monsieur [M] [E] et Monsieur [KJ] [D] »,

Déclarer recevables et fondées les demandes de Madame [I] née [IK] [HZ], Monsieur [I] [Y], Monsieur [W] [O], Monsieur [E] [M], Monsieur [D] [KJ], Madame [H] née [N] [L], Monsieur [ZP] [ZJ], Madame [ZP] née [IP] [F], Monsieur [J] [S], Madame [XW] [IW], Madame [ZW] née [U] [JH], Monsieur [X] [K],

Rejeter la demande du syndic D4 Immobilier ainsi formulée : « déclarer les demandes identiques toujours formulées au fond par les demandeurs sans objet et en toute hypothèse irrecevables », et ce en raison de l’absence de caractère définitif de l’ordonnance d’incident du juge de la mise en état du 4 juin 2024, seule la simple copie de ladite ordonnance ayant été délivrée et non la simple expédition appelée également la copie certifiée conforme,

Sur le fond, Juger que les parties requérantes ont intérêt à agir,

Au principal, Juger que Mme [I] [HZ] et Mme [ZP] [F] en leur qualité de copropriétaires de la copropriété [4] n’ont pas été régulièrement convoquées à l’assemblée générale du 29 janvier 2021,

Par conséquent, Annuler l’assemblée générale du 29 janvier 2021 pour non convocation de l’ensemble des copropriétaires de la copropriété [4],

Juger que les votes par pouvoir n’ont pas été enregistrés et que les mandants de ces pouvoirs ont été portés à tort absents sur le procès verbal de l’assemblée générale du 29 janvier 2021,

Juger que l’abus de droit a été commis du fait du refus d’enregistrement des pouvoirs régulièrement transmis au syndic D4 IMMOBILIER et que cet abus de droit est constitutif de rupture d’égalité de traitement entre les copropriétaires, les copropriétaires mandants se trouvant ainsi privés de leur droit de voir leurs votes enregistrés et décomptés s’agissant de l’assemblée générale du 29 janvier 2021,

Annuler l’assemblée générale du 29 janvier 2021 des copropriétaires de la copropriété [4] du fait de l’abus de droit commis vu le refus d’enregistrement des pouvoirs régulièrement transmis au syndic D4 IMMOBILIER et constitutif de rupture d’égalité de traitement entre les copropriétaires,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal rejetait les demandes d’annulation de l’assemblée générale du 29 janvier 2021, prononcer la nullité des délibérations n°42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 et 49, 50, 51, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 71, 72, 73, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82 du fait de l’absence de désignation du nom de l’entreprise retenue pour effectuer les travaux,

Prononcer la nullité de la délibération n°52 ayant pour objet le remplacement des compteurs d’eau du fait de l’absence de vote en assemblée générale, toute tentative de ratification du remplacement desdits compteurs étant en cela abusive,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [4] représenté par le syndic D4 IMMOBILIER à la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du CPC,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [4] représenté par le syndic D4 IMMOBILIER aux entiers dépens.

Ils exposent que les pouvoirs adressés au syndic D4 IMMOBILIER aux fins de représentation des copropriétaires les ayant délivrés n’ont pas été enregistrés, leurs votes afférents n’ayant pas été décomptés conformément à ces pouvoirs. Ils font état de leur qualité de défaillants ou opposants, de l’absence de convocation de certains copropriétaires, la convocation à l’assemblée générale devant être libellée au nom de chacun des deux époux, la pièce n°10 n’étant pas une preuve de dépôt de la convocation mais un accusé de réception d’un courrier recommandé intitulé « PV AG 29/01/2021 ».

Ils soulignent que le document dactylographié a été établi par le syndicat lui-même en rajoutant une mention et que l’appel de fonds ne doit pas être confondu avec une convocation, les pièces n°14 et 15 ayant été fabriquées et falsifiées pour les besoins de la cause.

Ils ajoutent que quatre copropriétaires sont notés absents alors que leurs pouvoirs ont été transmis régulièrement selon les accusés de réception, ceci constituant une absence d’égalité de traitement entre les copropriétaires et un abus de droit, en ce que les copropriétaires mandants se sont trouvés privés de leur droit de voir leurs votes enregistrés et décomptés pour l’assemblée générale du 29 janvier 2021.

Ils indiquent produire les accusés de réception des courriers recommandés contenant les pouvoirs en cause, déposés le 18 janvier 2021, et l’attestation sur l’honneur établie par Monsieur [HN].

Ils mentionnent que le refus d’enregistrement des pouvoirs et l’inscription des mandants comme « absents » ont privé les copropriétaires du droit de faire valoir leurs votes alors que les cinq pouvoirs non comptabilisés représentent 3 142 tantièmes, ce qui a pour effet de rendre le résultat final des votes erroné.

Ils soutiennent que le procès verbal de l’assemblée générale du 26 mars 2020, document officiel, certifie à lui seul la qualité de chacun copropriétaire de l’ensemble immobilier en cause.

Ils énoncent que le commissaire de justice a délivré la simple copie de ladite ordonnance en ce qu’elle n’est ni certifiée conforme, ni signée ni par le juge de la mise en état ni par le greffier, ni authentifiée, ni revêtue de la formule exécutoire. Aussi, il ne peut être considéré que la délivrance d’une simple copie opérée par la SAS PROV JURIS fonde le caractère définitif de l’ordonnance du 4 juin 2024 et puisse permettre de fonder les irrecevabilités de leurs demandes. Ils expliquent qu’il n’y a eu aucune signification de ladite expédition certifiée conforme et revêtue de la formule exécutoire une fois celle-ci délivrée le 11 septembre 2024.

S’agissant des autres résolutions, ils précisent qu’elles ne font pas mention du nom de l’entreprise retenue pour effectuer les travaux, ceci constituant un abus de droit, le syndic ne pouvant s’accorder aucune interprétation du choix issu du vote des copropriétaires et devant assurer les résolutions dans le cadre d’une exécution loyale du mandat qui lui a été confié.

Ils affirment que le syndic a voulu faire valoir la « ratification du remplacement des compteurs d’eau » alors qu’aucun vote en assemblée générale n’a été organisé sur ce point.

Enfin, ils contestent le bien-fondé des demandes reconventionnelles et toute intention de leur part de nuire au syndic.

***

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Sur le désistement de Madame [JY], il a déjà été acté par l’ordonnance du juge de la mise en état,

Sur les irrecevabilités, vu l’ordonnance du juge de la mise en état du 4 juin 2024, qui en tant qu’elle n’a pas été appelée à ce jour par les copropriétaires demandeurs, s’impose au tribunal,

vu l’article 794 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 (l’ordonnance du juge de la mise en état du 4 juin 2024 étant antérieure au 1er septembre 2024), vu l’autorité de chose jugée, « déclare irrecevable la demande de nullité de l’intégralité de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 janvier 2021 formulée par Madame [HZ] [I], Madame [F] [ZP], Monsieur [Y] [I], Monsieur [ZJ] [ZP], Monsieur [O] [W], Madame [L] [H], Madame [R] [JY], Monsieur [M] [E] et Monsieur [KJ] [D] »,

Déclarer les demandes identiques toujours formulées au fond par Madame [HZ] [I], Madame [F] [ZP], Monsieur [Y] [I], Monsieur [ZJ] [ZP], Monsieur [O] [W], Madame [L] [H], Monsieur [M] [E] et Monsieur [KJ] [D] sans objet et en toute hypothèse irrecevables,

Sur le fond, vu l’article 1240 du code civil, vu les pièces produites, rejeter l’ensemble des demandes d’annulation de l’assemblée générale comme non fondées et toutes les autres demandes formulées par Madame [HZ] [I], Madame [F] [ZP], Monsieur [Y] [I], Monsieur [ZJ] [ZP], Monsieur [O] [W], Madame [L] [H], Monsieur [M] [E] et Monsieur [KJ] [D], Monsieur [J] [S], Madame [XW] [IW], Madame [ZW] née [U] [JH], Monsieur [X] [K],

Reconventionnellement, Condamner conjointement et solidairement Madame [I] née [IK] [HZ], Monsieur [I] [Y], Monsieur [W] [O], Monsieur [E] [M], Monsieur [D] [KJ], Madame [H] née [N] [L], Monsieur [ZP] [ZJ], Madame [ZP] née [IP] [F], Monsieur [J] [S], Madame [XW] [IW], Madame [ZW] née [U] [JH], Monsieur [X] [K], au paiement de :

. 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

. 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de M^e BAILLON PASSE sur son affirmation de droit.

Il indique que le désistement de Madame [JY] a déjà été acté par ordonnance du 4 juin 2024, de même s’agissant des fins de non-recevoir tranchées par le juge de la mise en état dans la même décision. Il fait état de la signification de cette ordonnance qui n’a pas fait l’objet de recours, est désormais définitive et revêtue de l’autorité de chose jugée.

Il expose que Mesdames [ZP] et [I] ont été convoquées en même temps que leur époux, ont été représentées et ont même voté pour certaines résolutions, étant précisé que le vote d’un lot n’est pas divisible.

Il relève que Madame [T] ne s’est pas constituée demanderesse, que le pouvoir n’était pas joint à l’envoi de Monsieur [I] et que certains autres copropriétaires n’étaient pas opposants puisqu’ils ont voté en faveur d’une ou plusieurs résolutions.

Il ajoute que seuls Messieurs [J], [X], Mesdames [ZW] et [XW] sont recevables car absents mais que Messieurs [J] et [ZW] ne justifient ni de leur qualité de copropriétaire ni avoir envoyé par lettre recommandée leur pouvoir, étant précisé que ceux-ci n’ont pas d’effet sur le résultat final. Il estime qu’aucun demandeur ne justifie donc d’un intérêt à agir et que les pouvoirs non parvenus n’auraient pas changé le sens du vote.

Il précise que l’assemblée a uniquement voté le principe des travaux, une seconde assemblée s’étant tenue le 8 avril 2021 pour débattre des résolutions nécessitant l’application de l’article 25. Il conteste en outre le bien-fondé des demandes de nullité de plusieurs résolutions, ajoutant que les charges ont été votées par immeuble. A ce titre, aucun des demandeurs n’habite dans les bâtiments 1, 3, 4, 6, 7, 8 et 11 et ne peut donc solliciter l’annulation des délibérations correspondantes.

Il ajoute que si Mme [XW] a remis son vote à M. [I], ce dernier n’a pas pris la peine de déterminer son vote.

Il estime faire l’objet d’un dénigrement, les copropriétaires cherchant à lui nuire ainsi qu’au bon fonctionnement de la copropriété, ceci constituant une procédure abusive.

Il rappelle que le syndic n’est pas partie à la présente procédure.

***

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 décembre 2024.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 7 janvier 2025 et la décision a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code civil.

I/ Sur les fins de non-recevoir

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aussi en l’espèce, il doit être rappelé d’une part, que la juridiction de jugement n’est pas compétente pour statuer sur les fins de non-recevoir tirées de l’absence de qualité et d’intérêt à agir soulevées par le syndicat des copropriétaires, de telles demandes devant être déclarées irrecevables devant le tribunal statuant au fond.

D’autre part, force est de constater que le juge de la mise en état a déjà, par ordonnance du 4 juin 2024, statué sur les irrecevabilités à nouveau présentées devant la juridiction de jugement. A cet égard, il sera rappelé aux parties que si la signification des ordonnances du juge de la mise en état est nécessaire pour en permettre l’exécution forcée et faire courir le délai d’appel, la décision du juge de la mise en état demeure de droit exécutoire à titre provisoire.

Enfin, en application de l’article 794 du code de procédure civile, les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l’instance.

L’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 4 juin 2024 statuant sur les fins de non-recevoir et incidents mettant fin à l’instance, soit le désistement de Madame [JY], étant revêtue de l’autorité de chose jugée et exécutoire de droit à titre provisoire, le tribunal est tenu de se conformer à la décision prise par cette juridiction et de rappeler les irrecevabilités retenues.

II/ Sur le motif général d’annulation de l’assemblée générale du 29 janvier 2021

Il doit être rappelé que le juge de la mise en état a déjà, par ordonnance du 4 juin 2024 exécutoire par provision, déclaré cette demande irrecevable concernant les époux [I], [ZP], Monsieur [W], Madame [H], Monsieur [E] et Monsieur [D].

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la régularité de la convocation de Madame [IK] épouse [I] et de Madame [IP] épouse [ZP].

Seuls Monsieur [J], Monsieur [X], Madame [ZW] et Madame [XW] sont admis à présenter une demande d’annulation de l’assemblée générale du 29 janvier 2021, étant précisé que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l’absence ou de l’irrégularité de sa convocation à l’assemblée générale.

En application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas: 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.

Il est constant que l’atteinte au droit fondamental d’un copropriétaire de participer ou de se faire représenter à l’assemblée générale entraîne la nullité des décisions prises, sans qu’il y ait à rechercher si le vote de ce copropriétaire ou de son mandataire aurait eu une incidence sur la majorité requise par la loi.

En l’espèce, il doit être observé que les demandeurs produisent les délégations de pouvoir écrites en vu de l’assemblée générale du 29 janvier 2021, consenties par :

— Monsieur [X] à Monsieur [I] le 11 janvier 2021,

— Monsieur [J] à Monsieur [I] le 10 janvier 2021,

— Monsieur [ZW] à Monsieur [W] le 15 janvier 2021,

— Madame [XW] à Monsieur [I] le 13 janvier 2021.

Ces copropriétaires ont été mentionnés comme absents et non représentés selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 janvier 2021.

Toutefois, les demandeurs n’établissent pas de façon irréfutable que ces pouvoirs ont été communiqués au syndic avant l’assemblée générale litigieuse.

En effet, le seul avis de réception de la lettre recommandée n°1A 169 343 6562 7 ne suffit pas à démontrer que les pouvoirs précités étaient bien joints à la correspondance alors destinée au syndic D4 IMMOBILIER. La référence de cette lettre recommandée n’est aucunement retranscrite sur les pouvoirs et le recommandé expédié le 18 janvier 2021 par Monsieur [I] ne porte aucune mention précise relative à son contenu ou à la date de l’assemblée générale concernée.

Il est de même concernant le courrier recommandé n°1A 186 651 0910 5 adressé par Monsieur [W] le 18 janvier 2021, dont aucun élément ne démontre qu’il contenait bien le pouvoir de Monsieur [ZW].

Si Monsieur [HN] a attesté le 3 novembre 2021 avoir accompagné Monsieur [I] au bureau de poste le 18 janvier 2021 et l’avoir vu expédier, par lettre recommandée, les pouvoirs remis par Monsieur [J], Madame [XW], Madame [ZW] et Madame [T], cette attestation ne répondant pas aux critères de l’article 202 du code de procédure civile apparaît dépourvue de toute force probante, en ce que Monsieur [HN], également copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier, peut aussi avoir un intérêt à l’annulation de l’assemblée générale. En outre, force est de constater qu’il ne fait pas état du pouvoir de Monsieur [X] et que Madame [ZW] n’est pas à l’origine de la délégation de pouvoir confiée à Monsieur [W], mais bien Monsieur [ZW].

Cette seule attestation ne peut donc valablement suffire à constituer la preuve d’un défaut d’enregistrement des pouvoirs par le syndic.

Enfin, contrairement aux affirmations des demandeurs, le syndicat des copropriétaires ne reconnaît nullement, dans ses écritures, avoir réceptionné le pouvoir de Madame [XW] mais indique selon, après examen des pièces transmises par les copropriétaires, que le formulaire de vote de Monsieur [I] n’a pas été complété.

Dès lors, ce motif général d’annulation de l’assemblée du 29 janvier 2021 doit être écarté.

III/ Sur les motifs particuliers d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 29 janvier 2021

A/ Sur les résolutions n° 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 et 49, 50, 51, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 71, 72, 73, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81 zt 82

Aux termes des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance», s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

En revanche, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre.

L’article 21 du décret du 17 mars 1967 ajoute que la délégation de pouvoir accordée en application du a de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne expressément l’acte ou la décision déléguée. A l’issue de cette délégation, le délégataire rend compte à l’assemblée de son exécution. Elle ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic.

Par ailleurs, est constitutive d’un abus de majorité une décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, est le résultat de manœuvres destinées à obtenir par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qui lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

Le fait d’utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, voire dans un intérêt qui lui est contraire, dans un intérêt personnel, dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, ou avec l’intention de nuire, est constitutif d’un abus de majorité. Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit.

En l’espèce, les copropriétaires de l’ensemble immobilier [4] ont, en résolutions n°42 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 71, 72, 73, 75 et 76 explicitement et seulement adopté le principe de la réalisation de travaux portant sur les enrobés des trottoirs, le nettoyage des combles, le remplacement de fenestrons, le remplacement des garde-corps en bois au niveau de l’entrée 3 et 4 par des garde-corps métalliques, l’entretien des toitures bâtiments 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 11, 13, 14, 15, la purge de mise en sécurité et la restructuration de la façade du bâtiment 8, la réfection du carrelage du hall d’entrée, ainsi que la mise en place d’un contrat d’entretien des équipements incendie et la conduite d’une étude pour déterminer la cause des désordres signalés dans le vide sanitaire, outre les honoraires du syndic pour les travaux, et n’ont pas choisi l’entreprise chargée de les effectuer en raison de l’intervention des votes par correspondance.

Aussi, si ces résolutions n’ont effectivement ni tranché le montant des travaux ni désigné l’entreprise chargée de les exécuter, il n’en demeure pas moins qu’aucune délégation n’a été expressément consentie au syndic ou au conseil syndical pour se faire et qu’il appartient donc à la seule assemblée générale des copropriétaires d’y procéder.

La lecture de ces résolutions laisse donc apparaître que les copropriétaires n’ont fait, le 29 janvier 2021, qu’adopter le principe des travaux et non leurs modalités. A ce titre, les demandeurs ne contestent aucunement, dans leurs écritures, que ces questions ont été débattues postérieurement, au cours de l’assemblée du 8 avril 2021.

Ces résolutions ne peuvent donc être annulé au motif de l’abus de droit.

S’agissant des résolutions n°50 et 51, portant sur l’élagage de deux pins côté arrière de l’entrée 17, il apparaît que les copropriétaires ont précisément choisi la société LES JARDINS D'[R] pour les réaliser, pour la somme de 1200 euros TTC, de sorte qu’aucun grief n’est constitué.

Concernant les résolutions n°77, 78, 79, 80, 81 et 82, les appels de fonds ont été répartis en charges bâtiments 15 et 17, de sorte que les travaux sont relatifs à des parties communes spéciales et que seuls les copropriétaires concernés ont été amenés à se prononcer sur ces résolutions.

Or, aux termes de la feuille de présence, seul Monsieur [X] est copropriétaire au sein du bâtiment n°15 et aucun des demandeurs n’est copropriétaire au sein du bâtiment n°17 et n’était donc destiné à se prononcer sur les résolutions n°81 et 82. La demande d’annulation des délibérations n°81 et 82 doit être rejetée.

S’agissant des résolutions n°77 à 80, portant sur la remise en état d’un poteau endommagé au dernier étage du bâtiment dans le lot n°173 et sur la réfection de la peinture de la cage d’escalier du bâtiment, que seul Monsieur [X] peut valablement contester, une nouvelle fois, les copropriétaires concernés se sont uniquement prononcés sur le principe d’engagement des travaux et ont donc nécessairement reporté l’examen de ses modalités.

En conséquence, les copropriétaires doivent être déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n° 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 et 49, 50, 51, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 71, 72, 73, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81 et 82.

B/ Sur la résolution n°52

Aux termes de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 3° et 7°, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision:

— Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux,

— le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéas), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965.

La majorité des copropriétaires a voté, en résolution n°52, la ratification du changement de prestataire ISTA pour gérer la comptabilisation de l’eau sur la copropriété et la souscription de l’offre PROX HYDRO des compteurs radios pour un montant annuel de 2 668,80 euros TTC, inscrit dans le budget des charges courantes.

Les copropriétaires soulignent qu’aucun vote n’a été organisé sur ce point et que la ratification présentée par le syndic est abusive.

Il sera rappelé que des travaux portant sur les parties communes ou privatives peuvent toujours être ratifiés a posteriori par l’assemblée générale. Les demandeurs affirment mais ne démontrent aucunement l’existence d’un abus de pouvoir de la part du syndic ou d’un abus de majorité.

La lecture de la convocation à l’assemblée générale révèle que le projet de résolution n°52 relatif au remplacement des compteurs d’eau a bien été notifié dans l’ordre du jour.

Il n’est pas non plus établi que le changement de prestataire pour la gestion de la comptabilisation de l’eau et la mise en place de compteur radios consistaient en des travaux sur les parties communes et non en des aménagements sur les parties privatives des copropriétaires, et qu’à ce titre, un ou plusieurs devis devaient être joints à la convocation à l’ assemblée générale.

La demande d’annulation de la résolution n°52 sera donc rejetée.

IV/ Sur la procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’un droit peut constituer une faute civile lorsque son titulaire en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Or en l’espèce, le syndicat ne démontre aucunement d’existence d’une quelconque intention de nuire, légèreté blâmable ou mauvaise foi des copropriétaires, qui n’ont fait que tenter de faire valoir leurs droits. Au surplus, il doit être constaté que le syndic n’a pas été personnellement assigné dans le cadre de cette procédure.

La demande indemnitaire formulée par le syndicat des copropriétaires au titre de la procédure abusive sera donc rejetée.

V/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [HZ] [I], Madame [F] [ZP], Monsieur [Y] [I], Monsieur [ZJ] [ZP], Monsieur [O] [W], Madame [L] [H], Monsieur [M] [E], Monsieur [S] [J], Madame [IW] [XW], Monsieur [K] [X], Madame [JH] [ZW] et Monsieur [KJ] [D] succombant in fine, il convient de les condamner in solidum aux dépens, distraits au profit de Maître BAILLON-PASSE et de les condamner in solidum à verser au syndicat des copropriétaires [4], sis [Adresse 3] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,

RAPPELLE que par ordonnance du 4 juin 2024, le juge de la mise en état a :

— déclaré irrecevable la demande de nullité de l’intégralité de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 janvier 2021 formulée par Madame [HZ] [I], Madame [F] [ZP], Monsieur [Y] [I], Monsieur [ZJ] [ZP], Monsieur [O] [W], Madame [L] [H], Madame [R] [JY], Monsieur [M] [E] et Monsieur [KJ] [D],

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] sis [Adresse 3] du surplus de ses fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité et d’intérêt à agir des demandeurs,

— déclaré son incompétence pour statuer sur les moyens au fond soulevés par les parties, notamment relatifs à l’annulation des résolutions de l’assemblée générale, relevant du tribunal statuant au fond,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] sis [Adresse 3] de sa demande de bâtonnage et de suppression de passages des écritures des demandeurs au fond,

— constaté le désistement d’instance et d’action de Madame [R] [JY] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] sis [Adresse 3] et l’a déclaré parfait;

— condamné Madame [R] [JY] aux dépens de l’instance l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [4] sis [Adresse 3],

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [HZ] [I], Madame [F] [ZP], Monsieur [Y] [I], Monsieur [ZJ] [ZP], Monsieur [O] [W], Madame [L] [H], Monsieur [M] [E], Monsieur [S] [J], Madame [IW] [XW], Monsieur [K] [X], Madame [JH] [ZW] et Monsieur [KJ] [D] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [4] en date du 29 janvier 2021,

DEBOUTE Madame [HZ] [I], Madame [F] [ZP], Monsieur [Y] [I], Monsieur [ZJ] [ZP], Monsieur [O] [W], Madame [L] [H], Monsieur [M] [E], Monsieur [S] [J], Madame [IW] [XW], Monsieur [K] [X], Madame [JH] [ZW] et Monsieur [KJ] [D] de leur demande d’annulation des résolutions n°42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 et 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 71, 72, 73, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81 et 82 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [4] en date du 29 janvier 2021,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [4], sis [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

CONDAMNE in solidum Madame [HZ] [I], Madame [F] [ZP], Monsieur [Y] [I], Monsieur [ZJ] [ZP], Monsieur [O] [W], Madame [L] [H], Monsieur [M] [E], Monsieur [S] [J], Madame [IW] [XW], Monsieur [K] [X], Madame [JH] [ZW] et Monsieur [KJ] [D] aux dépens, distraits au profit de Maître BAILLON-PASSE,

CONDAMNE in solidum Madame [HZ] [I], Madame [F] [ZP], Monsieur [Y] [I], Monsieur [ZJ] [ZP], Monsieur [O] [W], Madame [L] [H], Monsieur [M] [E], Monsieur [S] [J], Madame [IW] [XW], Monsieur [K] [X], Madame [JH] [ZW] et Monsieur [KJ] [D] à verser au syndicat des copropriétaires [4], sis [Adresse 3] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 04 mars 2025.

Le Greffier Le Président