TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Décembre 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025

GROSSE :

Le 11 décembre 2025

à M^e ZERBIB

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 11 décembre 2025

à M^e DURAND

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01449 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6EUB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. TV IMMO

domiciliée : chez SARL GESTION PATRIMOINE IMMOBILIER SOUS L’ENSEIGNE ACTIVE IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [Y]

né le 10 Novembre 1967 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre Julien DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-008214 du 04/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Par acte de Commissaire de Justice en date du 4 mars 2025, la SCI TV IMMO a assigné Monsieur [E] [Y] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [Y] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 7], au besoin avec le concours de la [Localité 5] Publique;

• condamner Monsieur [Y] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 7637,80 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience, la SCI TV IMMO a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 7841,92 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 mai 2025 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SCI TV IMMO a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [Y], cité en l'[4], DE GOLBERY et ESCUDIER, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est fait représenter par un avocat lequel a sollicité un délai de un an pour quitter les lieux et s’est opposé à la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SCI TV IMMO s’est opposée à la demande de délai pour quitter les lieux.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SCI TV IMMO produit la notification à la CCAPEX en date du 16 décembre 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié au locataire le 10 décembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 4 mars 2025.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 5 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 27 mai 2025.

L’action de la SCI TV IMMO est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2021, la SCI TV IMMO a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] pour un logement situé à [Adresse 7], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 690,00 euros outre 30,00 euros de provisions sur charges.

Monsieur [Y] ne réglant pas régulièrement ses loyers, la SCI TV IMMO lui a fait délivrer le 10 décembre 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 6031,04 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 décembre 2024, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 10 février 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de le condamner à payer à la SCI TV IMMO la somme provisionnelle de 7841,92 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 5 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [Y] sera en outre condamné à payer à la SCI TV IMMO une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

La SCI TV IMMO ne justifie d’aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit.

Il n’y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article.

Sur les délais pour quitter les lieux:

Il ressort des dispositions de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L412-4 de ce même code dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [Y] qui était magasinier cariste, a fait l’objet d’un licenciement économique en 2023 et que depuis, il est à la recherche d’un emploi dans son ancien secteur d’activité.

Monsieur [Y] est âgé de 58 ans et sa recherche d’emploi dans ce domaine risque d’être difficile.

Monsieur [Y] perçoit le RSA pour un montant de 887,23 euros par mois, une allocation logement d’un montant de 243,00 euros directement versée à la SCI TV IMMO et a un enfant à charge, âgé de 22 ans, étudiant en troisième année de droit.

Monsieur [Y] a déposé une demande de logement social le 19 septembre 2024 et reste dans l’attente d’une proposition de logement.

Il apparaît que Monsieur [Y] est de bonne foi et que sa perte d’emploi l’a mis en difficulté pour régler son loyer.

Au vu de ces éléments, il sera accordé à Monsieur [Y] un délai de 7 mois pour libérer les lieux à compter de la notification de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [Y] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [Y] sera tenu de payer à la SCI TV IMMO la somme de 500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SCI TV IMMO ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 10 février 2025;

ACCORDONS à Monsieur [Y] un délai de 7 mois à compter de la notification de la présente ordonnance pour quitter les lieux sis à [Adresse 7] ;

DISONS que passé ce délai et à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement de quitter les lieux prévu par l’article L4121 du code des procédures civiles d’exécution, la SCI TV IMMO pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] à payer à la SCI TV IMMO :

• la somme provisionnelle de 7841,92 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 5 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] à payer à la SCI TV IMMO la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 10 décembre 2024 ;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,