TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

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N° RG 25/56887 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA63E

N° : 9

Assignation du :

10 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 mars 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur, [P], [E], [C],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représenté par Maître Valérie FIEHL, avocate au barreau de PARIS – #E1294

DEFENDEUR

Monsieur, [I], [J] (enseigne LE FILS DU BOTTIER),

[Adresse 2],

[Localité 3]

représenté par Maître François-Nicolas PETIT, avocat au barreau de PARIS – #R0070

DÉBATS

A l’audience du 20 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 5 décembre 2009, Mme, [N], [C] a consenti au profit de M., [I], [J] au renouvellement d’un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés, [Adresse 3].

Le 20 octobre 2019, M., [P], [C] a consenti au profit de M., [J] au renouvellement du contrat de bail, moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 8 800 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, le 20 mai 2025, un commandement de payer la somme de 3 975,04 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, M., [P], [C] a, par assignation délivrée le 10 octobre 2025, fait citer en référé M., [I], [J] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de constatation de la résiliation du bail et de condamnations provisionnelles.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l’audience du 20 février 2026, et dans le dernier état de ses prétentions formulées dans des écritures visées par le greffier d’audience, M., [C] conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef comme sans droit ni titre avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,

— condamner la partie défenderesse à lui payer à titre provisionnel la somme de 3 811,83 euros au titre de la dette locative échue au 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025 à hauteur de la somme de 846,90€ et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, charges et taxes en sus à compter du 20 juin 2025 jusqu’à complète libération des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 1.500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer.

En réponse et dans ses écritures visées à l’audience, le défendeur conclut au rejet des prétentions adverses à l’exception de la somme de 446,60€ qu’il reconnaît devoir et à titre subsidiaire, sollicite de ramener la dette à la somme de 19,49€ au titre du remboursement de l’assurance pno pour l’année 2018. Il sollicite également la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 1 000€ au titre des frais irrépétibles.

A l’oral et à titre subsidiaire, il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures des parties ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la provision

Le preneur s’oppose en substance, et à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, au remboursement de la taxe foncière et de l’assurance pno faisant valoir qu’il n’a jamais été destinataire de l’inventaire de charges et que la régularisation est tardive.

En réponse, le demandeur soutient que le défendeur ne peut avoir ignoré cet inventaire qu’il a juste omis de signer, comme le justifient les échanges entre les parties.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil impose au preneur de payer le loyer et les charges au terme convenu.

Les articles 1103 et 1353 du code civil rappelle que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Enfin, aux termes de l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

L’article L.145-15 du même code rappelle que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que celui-ci est signé et paraphé sur chaque page par les deux parties. L’annexe relative à l’inventaire des charges ne comporte en revanche que le paraphe du bailleur et non celui du locataire. Les échanges transmis par le demandeur ne permettent pas, au contraire de ce qu’il soutient, d’établir que le défendeur aurait eu connaissance de cette annexe.

Dès lors, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé qu’il a été informé de cette répartition des charges et qu’il y a consenti, de sorte que la contestation opposée quant à l’opposabilité de cette annexe et des régularisations, à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, apparaît sérieuse.

Il s’ensuit qu’après déduction de la somme de 3 622,63€ au titre de la taxe foncière et de l’assurance pno, sérieusement contestable, outre les frais de poursuite et d’huissier (recouvrables au titre des frais irrépétibles ou des dépens), le défendeur reste redevable de la somme de 286,63€.

Ce dernier se reconnaissant redevable de la somme de 446,60€, il sera condamné au paiement de cette somme, le juge étant tenu par les demandes des parties. Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation des intérêts depuis le commandement de payer, cette dette s’étant créée postérieurement au commandement et à l’assignation et n’étant dès lors pas exigible à ces dates.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le renouvellement du contrat de bail signé en 2009 stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il n’est opposé aucune contestation sur la régularité du commandement de payer.

Il est constant qu’un commandement demeure valable à hauteur de ses causes non sérieusement contestables, soit en l’espèce, à hauteur de 1 234,79€. Et il n’est pas contesté que ces sommes n’ont pas été régularisées dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu de l’ancienneté du contrat de bail, de l’âge du locataire et des circonstances de la cause, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement, lesquels auront pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, sans gravement préjudicier aux droits du bailleur qui retrouvera sa liberté d’agir en expulsion s’ils ne sont pas respectés.

En effet, à défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la partie défenderesse expulsée. La partie défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et taxes en cours, et ce, jusqu’à libération des lieux.

Sur le surplus des demandes

Partie perdante, le défendeur sera condamné au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, aucune raison d’équité ne commande de faire droit aux demandes au titre de l’indemnité de procédure en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

Condamnons M., [I], [J] à verser à Monsieur, [P], [C] la somme de 446,60 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 17 février 2026, 4ème trimestre 2025 inclus ;

Autorisons M., [J] à se libérer de cette somme en douze mensualités égales et consécutives, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué au plus tard le 10ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul terme (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M., [I], [J] portant sur des locaux situés, [Adresse 3] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de M., [I], [J] et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas M., [I], [J] à payer à M., [P], [C] une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer majoré des charges et taxes, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Condamnons M., [I], [J] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 25 mars 2026.

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Anne-Charlotte MEIGNAN