TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Octobre 2025

GROSSE :

Le 19 décembre 2025

à M^e ABOULKER Stéphanie

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 décembre 2025

à M^e SANCHEZ Frédéric

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02280 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KHW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [R] [Z]

née le 29 Juin 1952 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphanie ABOULKER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric SANCHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2024, Mme [R] [Z] a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [O] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4590 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 15 avril 2025, Mme [R] [Z] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille

constater qu’un commandement de payer les loyers lui a été signifié et resté infructueux le 17 janvier 2025,constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail, constater la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du locataire, ainsi que celle de tout occupant de son chef du local loué avec au besoin le concours de la force publique,condamner Mme [M] [O] en sa qualité de locataire à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer échu, charges en sus à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux,condamner Mme [M] [O] en sa qualité de locataire à payer au bailleur la somme de 6480 euros représentant le montant de la dette locative, décompte arrêté au 7 avril 2025,condamner Mme [M] [O] à payer au bailleur la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 avril 2025.

Appelée à l’audience du 26 juin 2025, l’affaire a été retenue.

Un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Mme [R] [Z], représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 7740 euros et s’opposant à l’octroi de délai de paiement.

Mme [M] [O], représenté par son conseil, a sollicité l’octroi de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025.

En application des articles 446-3 et 444 du code de procédure civile les débats ont été rouverts afin que Mme [R] [Z] justifie de son titre de propriété.

À l’audience du 23 octobre 2025, Mme [R] [Z] maintient l’intégralité de ses demandes.

Mme [M] [O], représentée par son conseil, n’a ajouté aucune demande.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [R] [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Après réouverture des débats pour justifier du titre de propriété du bien loué, Mme [R] [Z] produit un avis de taxe foncière pour un bien situé [Adresse 4] et donc de sa qualité pour agir.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, le bail conclu le 1er avril 2024 contient une clause résolutoire (VIII) stipulant : “le présent contrat sera résilié de plein droit :

En cas de défaut de paiement du loyer, des provisions sur charge, ou de la régularisation annuelle des charges, En cas de défaut de versement du dépôt de garantieEn cas de défaut d’assurance des risques locatifs (…)En cas de trouble du voisinage ».

Cette clause ne stipulant pas un délai d’au moins six semaines pour régulariser l’impayé ni la délivrance préalable d’un commandement de payer comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 et l’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse.

A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes de résiliation du contrat de bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Dès lors, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ces demandes, les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur la dette locative

Sur le principe et le montant de la dette

Mme [M] [O] est redevable des loyers et des charges impayés en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Mme [M] [O] reste devoir la somme de 7 740 euros au 26 juin 2025 cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux charges, terme du mois de juin 2025 inclus.

Mme [M] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Toutefois, l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas applicable au bail mobilité.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas applicable en l’espèce en ce qu’il prévoit des délais dérogatoires applicables en cas d’acquisition de la clause résolutoire d’un bail.

En l’espèce, Mme [M] [O] a signalé lors du diagnostic social et financier être mère célibataire avec deux enfants mineurs à charge, elle bénéficie de 1391 euros de ressources mensuelles et assume des charges pour un montant de 878 euros. Elle a déclaré être en capacité de payer 150 euros par mois en plus du loyer.

Néanmoins, compte tenu du montant de la dette (7740 euros) et de la qualité du bailleur (personne privée), l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’aggraver à la fois la situation du locataire et celle du bailleur.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de Mme [R] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société Mme [R] [Z] recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de résiliation du bail à l’expulsion et au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ;

CONDAMNE Mme [M] [O] à payer à Mme [R] [Z] la somme de 7740 euros (sept mille sept cent quarante euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Mme [M] [O] ;

CONDAMNE Mme [M] [O] à payer à Mme [R] [Z] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 janvier 2025 et celui de l’assignation du 15 avril 2025 ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge