TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00974 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FGWV

Nac :5AB

Minute:

Jugement du :

05 septembre 2025

OPH [Localité 2] AUBE HABITAT

c/

Monsieur [S] [A]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 2] AUBE HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Chloé RICARD de la SELAS FIDAL, avocats au barreau D’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [A]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 mai 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

L’OPH [Localité 2] AUBE HABITAT a donné à bail, le 10 novembre 2015, à Monsieur [S] [A] un appartement situé [Adresse 3], [Localité 5].

Par plusieurs courriers envoyés à compter du 19 novembre 2024, l’OPH [Localité 2] AUBE HABITAT a mis en demeure Monsieur [S] [A] de faire cesser des troubles dont se sont plaint le voisinage.

Par acte d’huissier en date du 2 avril 2025, l’OPH [Localité 2] AUBE HABITAT a fait assigner Monsieur [S] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux.

A l’audience du 16 mai 2025, l’OPH [Localité 2] AUBE HABITAT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation aux torts exclusifs du défendeur ; ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin est ; ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner Monsieur [S] [A] à verser à la société toutes sommes qui seraient dues au jour de l’audience, au titre des loyers et charges impayés;condamner Monsieur [S] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération des lieux caractérisée par la remise des clés ; condamner Monsieur [S] [A] à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [S] [A] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, l’OPH [Localité 2] AUBE HABITAT se prévaut des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles1217, 1227, 1228, 1728, 1729 et 1741 du code civil et fait valoir que la locataire n’use pas paisiblement des lieux loués perturbant son voisinage par des nuisances , en raccordant son logement à l’électricité des parties communes de l’immeuble, par des branchements dangereux pouvant causer un incendie à tout moment,un manque d’entretien manifeste de son logement, et des infestations et propagations de blattes.

L’office public d’habitat expose que malgré plusieurs mises en demeure, les troubles persistent. Le bailleur sollicite ainsi la résiliation judiciaire du bail d’habitation, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié à étude, le 2 avril 2025, Monsieur [S] [A] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Aux termes de l’article 1741 du code civil, “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu à deux obligations principales, d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, l’OPH [Localité 2] AUBE HABITAT verse au débats les éléments suivants :

Un courrier de demande de visite au domicile de Monsieur [S] [A] adressé par [Localité 2] AUBE HABITAT à ce dernier le 20 novembre 2024.

Un courrier de demande de visite au domicile de Monsieur [S] [A] adressé par [Localité 2] AUBE HABITAT à ce dernier le 3 décembre 2024, lui précisant que le cable électrique qui courait sans protection dans les parties communes, sortant de son domicile jusqu’à l’appartement 56, avait été sectionné. De telle sorte que la sécurité de ses voisins n’était plus mise en péril.

une mise en demeure en date du 16 décembre 2024 adressée au défendeur, faisant état de plaintes du voisinage concernant des raccordements éléctriques dangereux pouvant causer un incendie à tout moment,des infestations et propagation de blattes et des odeurs nauséabondes s’échappant de son appartement ;un PV de dépôt de plainte de Madame [H] [J] de la société [Localité 2] AUBE HABITAT contre Monsieur [S] [A] en date 20 décembre 2024 , relatant la visite de la société [Localité 2] AUBE HABITAT, au logement de Monsieur [S] [A] le 28 novembre 2024: “ ces deux personnes sont très virulentes et ont été outrageants envers M. [D] [K]. Ils ont menacé de la frapper à plusieurs reprises. Ils lui ont déclaré qu’ils étaient français et pas lui, en constatant sa couleur de peau.”“ Après la visite de mon collaborateur ,Monsieur [S] [A] s’est présenté au bureau TAH, situé au [Adresse 1] à [Localité 5],, afin de réitérer ses menaces et insultes à caractère racial. Monsieur [S] [A] a demandé pour quelles raisons “ le sale négro”, en parlant de M. [D] [K] avait fait retirer le fil. A ce jour, ces individus ont remis un câble électrique.un PV de dépôt de plainte de M. [D] [K] de la société [Localité 2] AUBE HABITAT contre Monsieur [U] [V] [N] et Monsieur [A] du 20/12/2024 :il relate sa visite dans l’immeuble” sur place, j’ai expliqué à nouveau à M. [V] [N] [U]que son installation est dangereuse et lui ai demandé de la retirer.Il a refusé et menacé de me frapper en m’insultant de grand con. Un ami de M. [V] [N] [U] Est intervenu en proposant de démonter le câble. Puis il s’est rendu dans l’appartement de Monsieur [S] [A] . Quelques instants plus tard, lorsque je descendais les escaliers, j’ai croisé Monsieur [S] [A] qui m’a menacé en montrant son poing. Il m’a déclaré” je suis français, je suis chez moi et je fais ce que je veux”. Il a ajouté que je n’étais pas français et que je devais rentrer chez moi. une ultime mise en demeure adressée par la société [Localité 2] AUBE HABITAT à Monsieur [S] [A] du 13 février 2025, lui demandant de donner accès à son logement dans un délai de 8 jours à compter de la réception de la présente lettre afin de permettre la réalisation de la désinfection ; une attestation de M. [M] [R], en ,date du 20 février 2025" je déclare avoir vu M. [V] porte 56, brancher un cable, genre rallonge électrique, chez Monsieur [S] [A] , à plusieurs reprises; des caffards et de mauvaises odeurs sortent du [Adresse 3]; une attestation de Mme [Z] [X] en date du 23 février 2025, “ des insectes qui s’échappent de chez lui, fil électrique, odeurs nauséabondes, tape dans l’ascenseur h24, parle mal aux gens et aux ouvriers et crie quand il est bourré”. ; une attestation de M. [Y] [O], en date du 24 février 2025:”tient des propos racistes injurieux” Negro, bicot, sales arabes, bougnoules, tape fortement sur sa porte, a mis un cable électrique pour aider son ami, ce câble était dangereux pour le passage…”une attestation de M. [E] [G] en date du 28 février 2025: “ odeur nauseabonde sortant de son appart et sur lui, cafard sur sa porte d’entrée, nourrit les pigeons, tiens des propos racistes, homophobe, cris du matin au soir et la nuit presque tous les jours, dans l’ascenseur quand celui-ci n’est pas à son étage…”une attestation de Mme [L] [B], en date du 28 février 2025: “ aucun respect tape dans les portes de l’ascenseur, branche le voisin du 5ème appartement 56, m’a insulté et refuse d’ouvrir pour le traitement des cafards, c’est une puanteur qui remonte…”le 12 mars 2025, M. [T] [C] a adressé une plainte à la société [Localité 2] AUBE HABITAT sur le comportement de M. [S] [A], précisant notamment” des nuisances s’échappant entre autres de chez M. [S] [A] étant quotidiennes ( alcool, insultes, cris, musiques, bagarres) “. Il ressort de toutes ces attestations que les éléments de plainte sont circonstanciés et permettent notamment d’établir que M. [S] [A] trouble la tranquillité de son voisinage par des infestations de blattes provenant de son appartement et par des nuisances qui provoquent la mise en danger d’autrui et de tous les habitants de l’immeuble.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvées leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée à la date du 5 septembre 2025.

M. [S] [A] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [S] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser l’OPH [Localité 2] AUBE HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [S] [A] .

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SA HLM MON LOGIS que le défendeur est redevable d’une dette locative de 298.34€ qui correspond au loyer du mois d’avril 2025. M. [S] [A] ayant opté pour le prélèvement automatique, au profit de la société [Localité 2] AUBE HABITAT et ce prélèvement étant effectué, le aux alentours du 12ème jour du mois, dès lors, cette demande sera rejetée.

Par ailleurs, il convient de condamner M. [S] [A] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 5 septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile M. [S] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens.

M. [S] [A] sera condamné à verser à l’OPH [Localité 2] AUBE HABITAT une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre l’OPH [Localité 2] AUBE HABITAT et M. [S] [A] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 5], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 5 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH [Localité 2] AUBE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [S] [A] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 2] AUBE HABITAT de sa demande de condamnation au paiement du solde locatif ;

CONDAMNE M. [S] [A] à verser à l’OPH [Localité 2] AUBE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 5 septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [S] [A] à verser à l’OPH [Localité 2] AUBE HABITAT une somme de 400,00 € (QUATRE CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [A] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aube en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,