TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 avril 2025

à Me [Localité 4]

Le 04 avril 2025

à M^e SOPENA

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04152 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FK5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. AA LIEUTAUD INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [M]

née le 16 Septembre 1986 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Antonin SOPENA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 29 juillet 2016, la SCI LES TERRES ENSOLEILLEES, dans les droits de laquelle vient la SCI AA LIEUTAUD INVEST, a consenti à Madame [O] [M] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Le 20 février 2024, la SCI AA LIEUTAUD INVEST a fait délivrer à Madame [M] un commandement de payer la somme de 830,59 euros correspondant à un arriéré locatif et visant la clause contractuelle.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 25 juin 2024, la SCI AA LIEUTAUD INVEST a attrait Madame [O] [M] devant le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, aux fins d’entendre

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges Ordonner l’expulsion de la locataire au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier Ordonner la séquestration des meubles aux frais de la locataire Condamner Madame [M] à lui payer une somme provisionnelle de 2.540,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 février 2024, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 470,31 euros outre les charges, 2.000 euros de dommages et intérêts, 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2024, renvoyée à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 16 janvier 2025.

Lors des débats, les parties ont été représentées par leur conseil respectif.

La SCI AA LIEUTAUD INVEST a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. En réponse aux contestations sérieuses portant sur le trouble de jouissance, elle a exposé que les infiltrations affectant le logement de Madame [M] proviennent des parties communes. Elle a été diligente en avertissant le syndic. Les réparations du premier dégât des eaux ont été effectuées et de nouveaux travaux doivent être engagés pour un second dégât des eaux déclaré en mai 2024. Il n’y a aucun manquement de sa part et les demandes reconventionnelles d’indemnisation d’un trouble de jouissance doivent être rejetées.

Madame [O] [M] a demandé :

à titre principal de constater l’existence de contestations sérieuses et dire n’y avoir lieu à référé à titre subsidiaire, condamner la SCI LIEUTAUD INVEST à lui verser une somme de 5.519,98 euros à titre d’indemnités provisionnelles de son trouble de jouissance et l’enjoindre à des travaux sous astreinte de 150 euros par semaine de retard à titre très subsidiaire, ordonner une expertise avant dire droit de son logement.

Madame [M] a soutenu que son logement est affecté d’infiltrations en toiture depuis son entrée dans les lieux en 2016. Elle n’a eu de cesse d’interpeller le mandataire de la SCI AA LIEUTAUD INVEST depuis qu’elle a acquis le bien en septembre 2021. Des réparations sont intervenues en juillet 2023, insuffisantes à faire cesser le désordre. Les infiltrations persistent encore à ce jour et se sont aggravées. Son lit est régulièrement inondé. Elle subit un trouble de jouissance depuis trois ans, qui engage la responsabilité de la bailleresse. L’indemnisation de ses préjudices et le déblocage des allocations de la CAF absorberait la dette résiduelle de loyers. Elle soulève donc une contestation sérieuse sur le montant de cet arriéré. A titre subsidiaire, elle sollicite des provisions à valoir sur ses préjudices et, en dernier lieu la tenue d’une expertise pour les évaluer.

Pour le surplus des moyens développés par les parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS,

Sur les contestations sérieuses

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En contrepartie, il résulte des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719, 1720 et 1741 du code civil, que le bailleur a l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement, qu’il lui incombe de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment :

1. Il assure le clos et le couvert.

En outre, l’article 24 V de la loi précitée énonce que le juge peut, même d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.

Au regard de l’ensemble de ces textes, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant lorsque les locaux sont impropres à leur usage.

Il est acquis que les parties sont liées par un contrat de bail conclu le 29 juillet 2016, qui prévoit la résiliation de plein droit deux mois après un commandement resté infructueux en cas d’impayés locatifs.

Il n’est pas davantage contesté que le logement de Madame [M] a subi plusieurs dégâts des eaux consistant en des infiltrations en plafond dans sa chambre, déclaré en octobre 2021.

Dans un courriel du 24 juillet 2023, le mandataire de la SCI AA LIEUTAUD INVEST informe Madame [M] que le syndic a fait procéder aux réparations nécessaires en toiture.

Or le 2 mai 2024, un courrier a été adressé à l’ensemble des résidents de l’immeuble par le syndic, qui indique que suite à une infiltration dans un local commercial, une recherche de fuite sera menée dans l’ensemble des appartements.

Madame [M] a signalé de nouvelles infiltrations le 23 octobre 2024, non résolues en janvier 2025 malgré l’intervention de couvreurs début décembre 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, la réalité de désordres survenus au cours de la location, qui n’engage pas la responsabilité de la locataire au vu de leur localisation, portant sur le clos et le couvert.

Il convient de rappeler d’une part, que l’obligation de délivrance du bien du bailleur ne nécessite pas de rapporter la preuve de la faute du bailleur. Sa violation sera retenue nonobstant les diligences de ce dernier et de son mandataire de gestion locative. Les demandes formées par le locataire ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Le débat portant sur l’indécence du logement loué, susceptible de faire obstacle à la demande de constatation des effets de la clause résolutoire du bail mérite un débat au fond, qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Il s’ensuit que les demandes de la SCI AA LIEUTAUD INVEST se heurtent à l’existence de contestations sérieuses. Il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable compte tenu des circonstances de l’espèce, que chaque partie conserve la charge des frais et dépens qu’elles ont exposés.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses au fond quant aux demandes de la SCI AA LIEUTAUD INVEST ;

DISONS, en conséquence, n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

DEBOUTONS les parties de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

LAISSONS à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT