TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/05954

N° Portalis 352J-W-B7H-CZUTE

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

26 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 24 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. TIMELOCKS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0497

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. GROUPE J L V

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0158

Décision du 24 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 23/05954 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZUTE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 16 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2019, la SARL LE CHALAND, a consenti à la SAS Groupe J L V exploitant sous le nom commercial « Evolis » un mandat simple de recherche de locataires, ès qualités d’agent immobilier.

Par acte sous seing privé du 24 mai 2019, la SARL LE CHALAND a donné à bail commercial à la SAS TIMELOCKS des locaux sis [Adresse 1], à compter du 1er juin 2019 pour une durée de neuf ans avec échéance au 31 mai 2028.

La destination est la suivante : « Escape Game, à l’exclusion de toute autre ».

Par acte sous seing privé du 27 mai 2019, un contrat dénommé « convention d’encaissement » a été conclu entre la SAS Groupe J L V sous son nom commercial « Evolis », ès qualités d’agent immobilier et la SAS TIMELOCKS, accompagné d’une facture d’un montant de 9.990 euros TTC au titre d’honoraires de commercialisation pour la location précitée.

Par procès-verbal de conciliation du 7 octobre 2020, la SARL LE CHALAND et la SAS TIMELOCKS sont convenues de l’annulation rétroactive du bail commercial du 24 mai 2019.

Par courrier du 9 juillet 2021, la SAS TIMELOCKS a mis en demeure la SAS GROUPE J L V de lui restituer la somme de 9.990 euros encaissée.

Par courrier du 30 juillet 2021, la SAS GROUPE J L V a informé la SAS TIMELOCKS qu’elle ne lui restituera pas cette somme estimant que les conditions et modalités de résiliation du bail ne lui sont pas opposables.

Par exploit de commissaire de justice du 26 avril 2023, la SAS TIMELOCKS a fait assigner la SAS GROUPE J L V devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’obtenir la restitution de la somme de 9.990 euros et d’obtenir des dommages-intérêts.

Par conclusions notifiées le 21 novembre 2025, la SAS TIMELOCK demande au tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

— condamner la SAS GROUPE J L V à lui restituer la somme de 9.990 euros sur le fondement de l’action en répétition de l’indu ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la caducité du contrat qu’elle a conclu avec la SAS GROUPE J L V en date du 27 mai 2019 ;

— condamner en conséquence la SAS GROUPE J L V à lui restituer la somme de 9.990 euros;

En tout état de cause,

— condamner la SAS GROUPE J L V à lui payer la somme de 37.812,50 euros à titre de dommages-intérêts en raison des préjudices subis ;

— condamner la SAS GROUPE J L V à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SAS TIMELOCK énonce:

— que la SAS GROUPE J L V n’a, à aucun moment, attiré son attention sur les particularités du local (péniche située sur le domaine fluvial) et les conditions réglementaires spécifiques pour son exploitation ; qu’en particulier, elle s’est abstenue de toute recherche quant au titre de navigation, document pourtant essentiel, et absent dans le cas d’espèce ;

— que la convention d’encaissement exprimait une réserve sur l’encaissement, ce qui démontre que la SAS GROUPE J L V avait conscience des difficultés liées au bail ;

— que le bail n’a jamais été exécuté, puisque les locaux n’étaient pas en mesure d’être exploités en raison des défauts techniques, de l’absence de toute autorisation administrative et de l’absence du titre de navigation ;

— qu’elle n’a jamais pris possession des clefs, ni n’a pris possession des locaux ;

— qu’en vertu de l’article 1186 du code civil, lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie ; que les deux contrats conclus successivement, le 24 mai 2019 pour le bail, et le 27 mai 2019 pour la convention d’encaissement, s’inscrivent dans une opération unique et ils n’ont de raison d’être qu’au regard l’un de l’autre ; que le bail litigieux a été anéanti, que dès lors la convention prévoyant la rémunération de l’intermédiaire doit suivre le même sort ;

— que l’agent immobilier est tenu à une obligation de conseil et d’information non seulement à l’égard du vendeur qui le mandate, mais aussi à l’égard de l’acquéreur ; que la faute peut consister en une abstention ou dans un acte positif ; que le statut des baux commerciaux ne pouvait être accordé à un occupant du domaine public en raison du principe d’inaliénabilité du domaine public ; que la proposition de locaux inadaptés est fautive.

Par conclusions notifiées le 14 novembre 2025, la SAS GROUPE JLV demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— déclarer la SAS TIMELOCKS mal fondée en ses demandes ;

Sur la commission d’agence :

— constater son droit au paiement de la commission ;

En conséquence,

— débouter la SAS TIMELOCKS de ses demandes portant sur la restitution de la commission d’agence qui lui est due ;

Sur la demande indemnitaire :

— constater l’absence de faute commise par ses soins ;

— constater l’absence de préjudice de la SAS TIMELOCKS ;

En conséquence :

— débouter la SAS TIMELOCKS de sa demande indemnitaire ;

En tout état de cause :

— condamner la SAS TIMELOCKS au paiement d’une indemnité de 3.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens ;

— condamner la SAS TIMELOCKS aux entiers dépens ;

— rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit nonobstant appel.

Au soutien de ses prétentions, la SAS GROUPE JLV énonce :

— que les trois conditions posées par l’article 6 de loi du 2 janvier 1970 pour la rémunération de sa prestation d’intermédiation sont remplies: mandat écrit et valide, actes d’intermédiation ayant effectivement permis d’aboutir à l’opération projetée et opération ayant été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit ; que les parties au bail n’ont pas subordonné la naissance du bail à la réalisation d’une condition suspensive ;

— que l’exécution du bail a été effective bien que temporaire ; que le preneur est responsable du défaut d’obtention des autorisations administratives ;

— que les défauts techniques allégués par la SAS TIMELOCKS ne sont pas démontrés;

— que par courrier électronique du 13 novembre 2019, la SAS TIMELOCKS a autorisé l’encaissement de la commission ;

— que la résiliation du contrat au titre duquel l’intermédiaire immobilier est intervenu n’est pas de nature à remettre en cause son droit à commission ;

— que les conditions d’application de l’article 1186 du code civil ne sont pas réunies en matière de transaction immobilière car le mandat et le bail ne sont pas nécessaires à la réalisation d’une même opération ;

— que la péniche proposée dispose de la commercialité ;

— que s’agissant des dommages-intérêts, la SAS TIMELOCKS était parfaitement informée de ce que des autorisations administratives étaient requises puisque le bail était assorti d’une condition résolutoire, rédigée en ce sens ; que la SAS TIMELOCKS n’a pas obtenu les autorisations administratives, en raison d’un dossier incomplet ; que dès lors, la faute lui est imputable.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 23 novembre 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 16 décembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la répétition de l’indu

Il résulte de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Il doit être rappelé que les contestations portant sur l’interprétation des clauses d’un contrat doivent se fonder sur les articles 1189 et suivants du code civil, et non pas sur la répétition de l’indu, laquelle suppose l’absence de droits ou titre. Il est relevé que la SAS TIMELOCKS n’invoque pas ces fondements.

En l’espèce, il ressort du jeu du mandat du 10 janvier 2019 et de la convention d’encaissement du 27 mai 2019 que la somme de 9.990 euros TTC est une dette au titre de la prestation d’intermédiation exécutée par la SAS GROUPE JLV, en sa qualité d’agent immobilier. C’est donc à tort que la SAS TIMELOCKS invoque la restitution de l’indu, alors que le paiement contesté qui n’est pas critiqué dans son quantum se fonde sur une base contractuelle.

La demande de restitution de l’indu formée par la SAS TIMELOCKS sera donc rejetée.

Sur la caducité de la convention d’encaissement

Aux termes de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie. La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

Il résulte de l’article 1187 du code civil que la caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du même code.

Ainsi, la caducité d’un contrat peut être constatée lorsqu’il est pris dans un lien d’interdépendance avec un autre qui a lui-même été préalablement anéanti.

En l’espèce, doivent être considérés comme interdépendants, le bail commercial du 24 mai 2019 et la convention d’encaissement du 27 mai 2019 visant à rémunérer l’intermédiaire ayant permis le rapprochement des parties pour conclure ledit bail, les deux contrats s’inscrivant dans une même opération d’ensemble de mise en location.

Il est acquis au débat que le contractant contre lequel la caducité est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’elle a donné son consentement.

Une fois l’interdépendance admise, la caducité du contrat lié ne peut être constatée que si l’autre contrat a été préalablement anéanti. Or, il ressort du procès-verbal de conciliation du 7 octobre 2020 que la SARL LE CHALAND et la SAS TIMELOCKS sont convenues de l’annulation rétroactive du bail commercial du 24 mai 2019, ce dont il faut en déduire que les parties se sont entendues pour l’anéantir.

L’exécution du contrat d’encaissement n’étant pas rendu impossible par la disparition du bail disparu, pour le constat éventuel de caducité, reste à déterminer si l’exécution du bail disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie au titre de la convention d’encaissement.

La convention d’encaissement stipule la clause suivante : « compte tenu d’une situation connue de tous en ce qui concerne les diverses autorisations administratives à la mise en œuvre de ce bail, compte tenu de la possibilité d’une non exécution du bail dans les délais indiqués sur celui-ci du fait de ces contraintes administratives, la société EVOLIS s’engage à ne pas encaisser ce chèque avant la réalisation de l’exécution de ce bail par la société TIMELOCKS ».

Il ressort de ladite clause que la commune intention des parties était de faire de l’exécution du bail précité une condition déterminante de l’exécution de la convention d’encaissement a minima dans ses modalités d’exécution, de sorte que l’anéantissement du bail a nécessairement entraîné la caducité du contrat dénommé « convention d’encaissement » du 27 mai 2019, peu important les circonstances ayant conduit à l’anéantissement du bail précité.

La SAS GROUPE J L V sera donc condamnée à restituer à la SAS TIMELOCKS la somme de 9.990 euros.

Sur les dommages-intérêts

Il résulte de l’article 1112-1 du code civil que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Il est constant que l’agent immobilier est soumis à un devoir de conseil qui inclut le devoir d’information. Il est également constant que le devoir de conseil ne dispense pas le client de se renseigner et de veiller sur ses intérêts personnels.

En l’espèce, il est relevé que la SAS GROUPE J L V n’est pas auteure de la rédaction du bail litigieux anéanti, ni n’est directement liée à la SAS TIMELOCKS par un mandat, de sorte que le devoir de conseil à l’égard de la SAS TIMELOCKS est nécessairement atténué.

Il ressort de la convention d’encaissement la clause suivante : " compte tenu d’une situation connue de tous en ce qui concerne les diverses autorisations administratives […]. Par cet élément, la SAS GROUPE J L V justifie avoir satisfait à son devoir d’information au regard des autorisations administratives nécessaires pour les locaux pris à bail, et ce, avant la prise d’effet du bail convenue par les parties.

C’est vainement que la SAS TIMELOCKS reproche à la SAS GROUPE J L V qu’elle ne pouvait prétendre, dans les locaux proposés, au statut des baux commerciaux en raison de l’inaliénabilité du domaine public, alors que n’étant pas auteure de la rédaction du bail, il n’appartenait pas à la SAS GROUPE J L V de qualifier ledit bail au regard du statut, lequel pouvait être, au demeurant, volontairement soumis au statut par les parties.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts formée par la SAS TIMELOCKS sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS GROUPE J L V ayant succombé dans ses demandes principales sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SAS GROUPE J L V à payer à la SAS TIMELOCKS la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Rejette la demande de restitution de l’indu formée par la SAS TIMELOCKS ;

— Constate la caducité du contrat dénommé « convention d’encaissement » du 27 mai 2019 conclu entre la SAS TIMELOCKS et la SAS GROUPE J L V ;

— Condamne en conséquence la SAS GROUPE J L V à restituer à la SAS TIMELOCKS la somme de 9.990 euros toutes taxes incluses ;

— Rejette la demande de dommages-intérêts formée par la SAS TIMELOCKS ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Condamne la SAS GROUPE J L V à payer à la SAS TIMELOCKS la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SAS GROUPE J L V aux entiers dépens;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 24 Mars 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON