TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 24/09879 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JAR

AFFAIRE :

M. [K] [G] (Maître [Localité 5] [Localité 7] de la SELARL M. A.H.A)

C/

M. [V] [N] [W] [D] (M^e Victoire LAJUGIE)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 03 Avril 2025, puis prorogée au 24 Avril 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [K] [G]

né le 15 Novembre 1981 à [Localité 4], de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Marie SUZAN de la SELARL M. A.H.A, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [V] [N] [W] [D], retraité

né le 20 Novembre 1951 à [Localité 6], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

Ayant pour avocat postulant M^e Victoire LAJUGIE, avocat au barreau de MARSEILLE

Ayant pour Avocat plaidant Monsieur Le Bâtonnier Manuel FURET de la SELARL CLF, Avocat au Barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte d’huissier en date du 3 septembre 2024, Monsieur [K] [G] a assigné Monsieur [V] [D] devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa des articles 1137, 1240 et 1641 du code civil, aux fins de voir :

A titre principal :

— prononcer la résolution du contrat de vente en date du 2 juin 2022 et remettre les parties en l’état existant avant la vente soit :

— condamner Monsieur [D] à la restitution intégrale du prix de vente ;

— condamner Monsieur [D] au remboursement des frais notariés engagés par Monsieur [G] et tous autres frais annexes en raison de la conclusion et de l’exécution de ce contrat ;

— condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la publication du jugement à intervenir auprès du service de publicité foncière ;

Dans l’hypothèse où le Tribunal écarterait l’action rédhibitoire, au titre de l’action estimatoire :

— condamner Monsieur [D] au paiement des travaux de sécurisation et de consolidation de la paroi rocheuse ainsi que des travaux de déblaiement et de réparation rendues nécessaires par l’éboulement chez Madame [O] parcelle AS [Cadastre 1], soit la somme de 50.000 € à parfaire en cours de procédure ;

— condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire, sur le fondement du dol :

— annuler le contrat de vente en date du 2 juin 2022 et remettre les parties en l’état existant avant la vente soit :

— condamner Monsieur [D] à la restitution intégrale du prix de vente

— condamner Monsieur [D] au remboursement des frais notariés engagés par Monsieur [G] et tous autres frais annexes en raison de la conclusion et de l’exécution de ce contrat ;

— condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

— ordonner la publication du jugement à intervenir auprès du service de publicité foncière ;

Dans l’hypothèse où le Tribunal estimerait ne pas devoir annuler la vente :

— condamner Monsieur [D] au paiement des travaux de sécurisation et de consolidation de la paroi rocheuse ainsi que des travaux de déblaiement et de réparation rendues nécessaires par l’éboulement chez Madame [O] parcelle AS [Cadastre 1], soit la somme de 50.000 € à parfaire en cours de procédure ;

— condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

En toutes hypothèses :

— condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] [G] fait valoir que par acte du 2 juin 2022, il a acquis auprès de Monsieur [V] [D] un bien immobilier sis [Adresse 3] pour un prix de 283.000 €.

Or, en novembre 2022, lors d’une réunion tendant au bornage des propriétés environnante, le demandeur indique avoir pris connaissance du fait qu’il existait un litige préalable à la vente entre une de ses voisines, Madame [O], et Monsieur [V] [D]. Le litige portait sur la sécurisation d’une paroi rocheuse surplombant le terrain de Madame [O] et situé sur le terrain acquis par Monsieur [K] [G]. Le demandeur apprenait que son vendeur, Monsieur [V] [D], avait nécessairement eu connaissance de la difficulté puisque Madame [O] avait fait sommation par huissier de justice à Monsieur [V] [D] de sécuriser la paroi rocheuse le 8 février 2022. Madame [O] ayant eu connaissance de la vente imminente par Monsieur [V] [D], elle avait également fait sommation à Monsieur [V] [D] d’en informer son acquéreur. Madame [O] avait même notifié, avec cette sommation d’huissier, un devis à Monsieur [V] [D] pour la sécurisation de la paroi rocheuse, à hauteur de 10 171,20 €.

Le demandeur entend donc se prévaloir de la garantie des vices cachés. La clause exonératoire stipulée à l’acte ne saurait faire obstacle à la demande dès lors que Monsieur [V] [D] avait connaissance du vice avant la conclusion du contrat. L’acquéreur, Monsieur [K] [G], n’avait pas connaissance du vice puisque les éboulements survenus depuis la paroi rocheuse terminaient leur course sur le terrain en contrebas de Madame [O] : le demandeur n’a pas visité la maison de Madame [O] lors de l’acquisition du terrain auprès de Monsieur [V] [D].

Par ailleurs, Monsieur [V] [D] a manqué à son devoir d’information pré-contractuelle en ne mentionnant pas ces circonstances à Monsieur [K] [G]. Aussi, le contrat est également nul du chef de la réticence dolosive du vendeur.

A l’audience d’orientation du 9 décembre 2024, Monsieur [V] [D], cité dans les formes de l’article 656 du code de procédure civile, n’ayant pas constitué avocat, la clôture de la mise en état a été prononcée. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 23 janvier 2025.

Le 15 janvier 2025, Monsieur [V] [D], ayant constitué avocat, a sollicité par l’intermédiaire de son conseil la révocation de l’ordonnance de clôture par message au Réseau Privé Virtuel des Avocats.

Le 17 janvier 2025, par deux messages distincts au Réseau Privé Virtuel des Avocats, Monsieur [V] [D] a notifié des conclusions sur incident et des conclusions sur le fond.

Dans ses conclusions sur incident, le défendeur sollicite de voir :

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats ;

— juger irrecevable la demande de nullité de Monsieur [G] ;

— réserver les dépens.

Dans ses conclusions sur le fond, le défendeur sollicite de voir :

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats ;

— juger irrecevable la demande de nullité de Monsieur [G] ;

— débouter Monsieur [G] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Monsieur [G] au paiement de la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles et au paiement des entiers dépens.

Tant au sein de ses conclusions sur incident que dans ses conclusions sur le fond, Monsieur [V] [D] motive sa demande révocation de l’ordonnance de clôture en indiquant : « en l’espèce, [le juge de la mise en état / le tribunal] ne pourra que constater qu’il existe une cause grave dans la mesure où Monsieur [G] n’a jamais justifié de la publication, au service de la publicité foncière, de l’assignation délivrée aux fins de nullité de la vente ».

A l’audience de plaidoirie, sur le siège et avant l’ouverture des débats sur le fond, le Tribunal a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture :

L’article 803 du code de procédure civile dispose que « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. (…) »

Il convient de relever que le motif de révocation de l’ordonnance de clôture invoqué par Monsieur [V] [D] dans ses conclusions est une fin de non-recevoir fondée sur l’absence de publication de l’assignation. Or, cette absence de publication était déjà existante avant la clôture de la procédure.

Dès lors, cette absence de publication n’est pas une cause grave révélée postérieurement au rendu de l’ordonnance de clôture, alors qu’il s’agit d’une exigence de l’article 803.

Il convient de rappeler que la révocation de l’ordonnance de clôture a été rejetée sur le siège à l’audience de plaidoiries du 23 janvier 2025.

Il convient de déclarer irrecevable l’intégralité des conclusions et pièces de Monsieur [V] [D] notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Sur les vices cachés :

L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’acte de vente du 2 juin 2022 entre les parties stipule en pages 6 et 7 : « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

* des vices apparents,

* des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette garantie ne s’applique pas :

* si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

* ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

En l’espèce, il est rapporté la preuve par Monsieur [K] [G] qu’il a acquis le bien immobilier litigieux le 2 juin 2022. Il est démontré que, postérieurement à la vente, le demandeur a pris connaissance d’éboulement de pierres depuis son terrain sur la parcelle en contrebas appartenant à une voisine, Madame [U] [O]. Ces éboulements, selon sommation d’huissier délivrée le 8 février 2022 à Monsieur [V] [D], sont survenus depuis le 14 janvier 2022.

Il ne résulte d’aucune des pièces versées aux débats que Monsieur [K] [G] aurait eu connaissance de ces éboulements avant la date de la vente. Les photographies versées aux débats établissent que des pierres de taille importante se détachent du flan de la parcelle vendue à Monsieur [K] [G] sur, notamment, des cabanons situés sur le terrain appartenant à Madame [U] [O]. Le demandeur produit aux débats un devis permettant la sécurisation de ce flan de colline, devis établi le 31 janvier 2022 et joint à la sommation d’huissier délivrée par Madame [U] [O] à Monsieur [V] [D] le 8 février 2022. Le devis mentionne un prix de 10 171,20 €.

Il est donc établi que le bien vendu par Monsieur [V] [D] à Monsieur [K] [G] comportait, dès avant la vente, un défaut (l’éboulement de pierres depuis le flanc du terrain) qui était caché à l’acquéreur.

La gravité de ce vice s’appréciera au regard des risques auxquelles il expose Monsieur [K] [G] et les tiers. Au regard des dommages que causent les éboulements de pierres aux cabanons situés sur la parcelle de Madame [O], et de la taille importante des dites pierres, qui pourraient blesser grièvement un homme si l’éboulement venait à survenir au moment où une personne se trouvait à proximité du flanc de colline du côté de Madame [O], il sera retenu que ces éboulements seraient de nature, auquel cas, à engager la responsabilité juridique de Monsieur [K] [G], en qualité de propriétaire du terrain, s’il n’y apportait pas remède.

Aussi, il apparaît établi par les pièces produites aux débats que Monsieur [K] [G] serait contraint à terme, en qualité de propriétaire, d’entreprendre les travaux litigieux et donc à dépenser la somme correspondante : cette somme a été évaluée à 10 171,20 € en 2022. Le vice caché diminue donc l’usage de la chose, en forçant, par le risque de responsabilité que sa défectuosité entraîne, son propriétaire à entreprendre de coûteuses réparations. Dès lors, si le vice avait été connu de Monsieur [K] [G] avant la vente, il sera retenu que celui-ci n’aurait pas acheté la chose en l’état, ou ne l’aurait pas acquise pour le même prix : il aurait pu exiger que les travaux soient préalablement réalisés, ou solliciter une réduction du prix tenant compte du coût des travaux.

Les composantes du vice caché sont donc établies.

Monsieur [K] [G] verse aux débats la sommation délivrée par Madame [U] [O] à Monsieur [V] [D] le 8 février 2022, l’informant à la fois de la survenance des éboulements et du coût du devis permettant d’y remédier, et notifiant également au défendeur la nécessité d’informer son acquéreur, Monsieur [K] [G], des éboulements.

Il est donc établi que Monsieur [V] [D] avait connaissance, ou du moins ne pouvait ignorer le vice de la chose vendue.

La clause d’exonération des vices cachés stipulée à l’acte, par l’effet de sa propre rédaction, ne saurait donc exclure la garantie de Monsieur [V] [D] au cas d’espèce.

Monsieur [V] [D] est donc tenu à l’égard de Monsieur [K] [G] de la garantie des vices cachés.

Sur l’annulation :

L’article 1644 du code civil dispose : « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

Il convient d’ordonner l’annulation du contrat du 2 juin 2022 entre Monsieur [K] [G] et Monsieur [V] [D]. Si Monsieur [K] [G] n’indique pas au dispositif de ses conclusions la valeur du prix de vente dont il sollicite la restitution, ce prix résulte de la lecture de son exposé du litige. Il convient donc d’ordonner la restitution par Monsieur [V] [D] du prix de vente de 283.000 €.

Concernant les frais de notaire et les frais annexes, il convient de rappeler qu’au titre des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il incombe aux parties de délimiter l’objet du litige par leurs prétentions. Il est interdit au juge d’excéder les demandes des parties.

Le juge relève qu’en l’espèce, Monsieur [K] [G] n’indique pas le montant des frais de notaire et des frais annexes dont il sollicite la restitution. Il ne le mentionne ni dans le dispositif de ses conclusions, ni même dans les motifs. Aussi, le demandeur ne permet pas au Tribunal de faire droit à sa demande dès lors qu’il ne fournit pas dans ses explicitations les éléments permettant de la chiffrer. Un jugement qui condamnerait une partie à « restituer les frais de notaires et les frais annexes » ne serait pas exécutable en ce que l’huissier de justice ne pourrait déterminer avec certitude le montant des sommes dues par la partie condamnée au paiement.

Il convient donc de débouter Monsieur [K] [G] de cette prétention.

Enfin, s’agissant de la demande de dommages et intérêts, il convient de relever que Monsieur [K] [G] n’indique en aucun point de son assignation à quoi correspond la somme de 10.000 € réclamée. Il ne saurait s’agir des frais de sécurisation, puisque le demandeur n’indique pas avoir fait réaliser les travaux et ne le démontre pas.

Le préjudice de 10.000 € dont le demandeur sollicite l’indemnisation n’est donc ni expliqué ni démontré. Il sera débouté de cette prétention.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner Monsieur [V] [D], qui succombe aux demandes de Monsieur [K] [G], aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner Monsieur [V] [D] à verser à Monsieur [K] [G] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

RAPPELLE que la révocation de l’ordonnance de clôture a été rejetée à l’audience du 23 janvier 2025 ;

DECLARE irrecevables les conclusions et pièces de Monsieur [V] [D] notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture ;

PRONONCE la nullité du contrat de vente du 2 juin 2022 conclu entre Monsieur [K] [G] et Monsieur [V] [D] ;

ORDONNE à Monsieur [V] [D] de restituer à Monsieur [K] [G] le prix de vente de deux cent quatre-vingt-trois mille euros (283.000 €) ;

DEBOUTE Monsieur [K] [G] de sa demande de remboursement « des frais notariés engagés par Monsieur [G] et tous autres frais annexes » ;

DEBOUTE Monsieur [K] [G] de sa prétention à la somme de 10.000 € ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à verser à Monsieur [K] [G] la somme de deux mille euros (2.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT