TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :

Le 24 Avril 2025

à M^e Stéphane ROCHIGNEUX,

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EXPEDITION :

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N° RG 24/04135 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FJL

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [J]

né le 29 Septembre 1986 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [U] [C]

né le 31 Décembre 1983 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] (ancienne adresse – nouvelle adresse non communiquée)

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 29 octobre 2020, Monsieur [J] [R] a donné à bail à Monsieur [C] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 630 €, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [R] a fait signifier à Monsieur [C] [U] par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 3.046,11 €, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, Monsieur [J] [R] a fait assigner Monsieur [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [C] [U] à lui payer les loyers et charges impayés au 13 juin 2024, soit la somme de 4 65304 € avec intérêts légaux à compter du 8 janvier 2024 pour la somme figurant au commandement de payer et de l’assignation pour le surplus ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du dernier loyer échu y compris les charges,

— condamner Monsieur [C] [U] à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] [R] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 8 janvier 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 22 août 2024, l’affaire a été retenue.

A cette audience, Monsieur [J] [R], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [C] [U], comparait en personne, confirme avoir donné congé à son bailleur, souhaite un échéancier pour régler la dette en faisant valoir qu’il travaille en tant que saisonnier pour un revenu de 2.500 € mensuel et peut régler 200 € par mois. Il prétend avoir réglé une partie de la dette et est autorisé à communiquer les pièces justificatives en délibéré.

Le requérant ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement et est autorisé à fournir une note en délibéré suite à communication des pièces justificatives du défendeur

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 octobre 2024.

En délibéré, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 20 mars 2025, afin de soumettre à la contradiction les pièces fournies et permettre la production d’un décompte actualisé.

A cette audience, Monsieur [J] [R], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, indiquant que le locataire a quitté les lieux le 9 septembre 2024

Monsieur [C] [U], ne comparait pas.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [J] [R] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 janvier 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 juin 2024.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 29 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article 4.3.2.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 janvier 2024, pour la somme en principal de 3.046,11 €.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 mars 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [C] [U] a quitté les lieux le 9 septembre 2024.

Il n’y a donc plus lieu à ordonner son expulsion.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [C] [U] reste devoir la somme de 1 879,46 €, à la date du 13 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, des charges et des réparations locatives impayés.

Pour la somme au principal, Monsieur [C] [U] non comparant ne peut contester la dette dans son principe, ni dans son montant.

Monsieur [C] [U] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1 879,46 €, avec les intérêts au taux légal du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [R] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2020 entre Monsieur [J] [R] et Monsieur [C] [U] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 8 mars 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] à verser à Monsieur [J] [R], à titre provisionnel, la somme de 1 879,46 € décompte arrêté au 13 mars 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et réparations locatives, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] à verser à Monsieur [J] [R] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président