TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 20 février 2026

à M^e VAISON DE FONTAUBE

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EXPEDITION :

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N° RG 25/05318 – N° Portalis DBW3-W-B7J-656Z

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [E] [D] [W]

né le 01 Janvier 1984 à [Localité 1], domicilié : chez EURL [Adresse 1] VALUE, [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [S] [Y] [N] épouse [W]

née le 20 Mai 1989 à [Localité 2] – ROUMANIE, domiciliée : chez L’EURL [Adresse 1] VALUE, [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [O]

né le 18 Janvier 1988 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 22 février 2024 ayant pris effet le 23 février 2024, Monsieur [G] [W] et Madame [T] [N] épouse [W] ont consenti à Monsieur [I] [O], un bail d’habitation portant sur un appartement n°5.4 et un emplacement de stationnement n°40 situés dans un ensemble immobilier dénommé 62 TIMONE, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 995 euros, outre 90 euros de provision sur charges ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés ; Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [I] [O] le 27 juin 2025, pour un montant en principal de 2533,57 euros, et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 1er juillet 2025 ;

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 24 septembre 2025 par voie électroniqueçà au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [G] [W] et Madame [T] [N] épouse [W] ont fait assigner en référé Monsieur [I] [O] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir en substance, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire depuis le 27 juillet 2025 ou subsidiairement le 8 août 2025;

— l’expulsion de Monsieur [I] [O] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est , sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir;

— ordonner la remise des clés ;

— sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3816,87 euros au titre de la dette locative, arrêtée au mois d’août 2025, et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 fixée à 1141,65 euros par mois jusqu’à la libération des lieux, outre la somme de 381,69 euros au titre de la clause pénale,

— sa condamnation au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre 2025 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 18 décembre 2025.

A l’audience, Monsieur [G] [W] et Madame [T] [N] épouse [W] représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance en actualisant leur créance à la somme de 4182,82 euros au 11 novembre 2025 ;

Monsieur [I] [O], cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 23 septembre 2025 a été dénoncée le 24 septembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 18 décembre 2025.

Par ailleurs, Monsieur [G] [W] et Madame [T] [N] épouse [W] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Enfin, Monsieur [G] [W] et Madame [T] [N] épouse [W] justifient par l’attestation délivrée le 6 décembre 2019 par Maître [F] [U] Notaire à [Localité 3], être propriétaires indivis des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir ;

Par conséquent Monsieur [G] [W] et Madame [T] [N] épouse [W] sont recevables en leurs demandes.

II – Sur le fond :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

Sur la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire pour non-communication de l’attestation d’assurance

Monsieur [G] [W] et Madame [T] [N] épouse [W] ont sollicité la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et à titre subsidiaire pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. la garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire. En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut d’assurance contre les risques locatifs et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du le 27 juin 2025, Monsieur [G] [W] et Madame [T] [N] épouse [W] ont fait commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail, mentionne les dispositions de l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989, et informe le locataire que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail ;

Monsieur [I] [O] qui n’a pas comparu ne justifie pas de l’assurance contre les risques locatifs ;

Il s’ensuit que la clause résolutoire est acquise au 27 juillet 2025 à minuit sans possibilité d’accorder des délais suspensifs et le bail est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [I] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier;

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, le recours à la force publique se révèle une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [I] [O] à quitter les lieux et la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le juge des référés faisant droit à la constatation de la résiliation du bail par l‘effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à obtenir la résiliation de plein droit par l‘effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [I] [O] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, Monsieur [I] [O] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges soit 1141,65 euros au total et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Monsieur [G] [W] et Madame [T] [N] épouse [W] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte arrêté à la somme de 4182,82 euros au 11 novembre 2025. Ce décompte actualisé sera pris en considération même si Monsieur [I] [O] n’a pas comparu, les bailleurs ayant sollicité dans l’assignation, le paiement d’indemnités d’occupation ;

Pour la somme au principal, Monsieur [I] [O] , non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 4182,82 euros au 11 novembre 2025, Monsieur [I] [O] sera condamné à payer à Monsieur [G] [W] et Madame [T] [N] épouse [W] la somme de 4182,82 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il n’est pas justifié de la reprise du paiement du loyer au jour de l’audience, de sorte que le juge des référés ne peut pas accorder de délais de paiement  ;

Sur la clause pénale

Les requérants sollicitent également une indemnité correspondant à la clause pénale fixée, par l’ article 13 des conditions générales du contrat à 10 % des sommes dues ; l’obligation de Monsieur [I] [O] de régler une telle pénalité se heurte à une contestation sérieuse au regard de l’ article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 qui énonce qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’application de la clause pénale contractuelle , qui n’est de surcroît pas formulée à titre provisionnel;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [O] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 27 juin 2025 ;

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [W] et Madame [T] [N] épouse [W] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent ,

DECLARONS Monsieur [G] [W] et Madame [T] [N] épouse [W] recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance sont réunies au 27 juillet 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail à usage d’habitation liant Monsieur [G] [W] et Madame [T] [N] épouse [W] d’une part et Monsieur [I] [O] d’autre part, au 27 juillet 2025 ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à statuer sur la demande tendant à obtenir la résiliation de plein droit par l‘effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

ORDONNONS à Monsieur [I] [O] de libérer les lieux un appartement n°5.4 et un emplacement de stationnement n°40 situés dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [I] [O] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, Monsieur [G] [W] et Madame [T] [N] épouse [W] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS Monsieur [G] [W] et Madame [T] [N] épouse [W] de leur demande d’expulsion sous astreinte ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant correspondant aux loyers et charges, soit à la somme de 1141,65 euros, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] à payer à Monsieur [G] [W] et Madame [T] [N] épouse [W] la somme de 4182,82 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’application de la clause pénale contractuelle ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] à payer à Monsieur [G] [W] et Madame [T] [N] épouse [W], à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 1141,65 euros à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés aux requérants;

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement signifié le 27 juin 2025;

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] à payer à Monsieur [G] [W] et Madame [T] [N] épouse [W] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes les demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE