Du 03 mai 2024

5AF

SCI/ld

PPP Référés

N° RG 23/01169 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X7SN

[N] [J], [F] [Z] épouse [J]

C/

[K] [D]

— Expéditions délivrées AUX AVOCATS

— FE délivrée à M^e RAIMBAULT

Le 03/05/2024

Avocats : la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT

la SELARL GONDER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 mai 2024

prorogé du 5 avril 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [J]

né le 15 Juin 1967 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [F] [Z] épouse [J]

née le 27 Septembre 1968 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par me GONDER Frédéric de la SELARL GONDER

DEFENDERESSE :

Madame [K] [D]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e RAIMBAULT Clément de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Février 2024

Délibéré en date du 05 avril 2024, prorogé au 03 mai 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur en date du 16 Juin 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 6 mai 2022, Madame [K] [D] a, par l’intermédiaire de son mandataire, l’agence GO TO [Localité 2], donné à bail à Madame [F] [Z] épouse [J] et Monsieur [N] [J] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 2].

Estimant que le logement loué ne répondait pas aux critères de décence étant affecté de désordres, Madame [F] [Z] épouse [J] et Monsieur [N] [J] ont, par acte introductif d’instance du 16 juin 2023, fait assigner Madame [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 juillet 2023 aux fins de :

ocondamner Madame [K] [D], sous astreinte de 250€ par jour de retard, à compter de l’ordonnance à intervenir à :

exécuter les travaux sur les menuiseries extérieures propres à assurer une étanchéité suffisante à l’airexécuter toutes réparations pérennes propres à assurer à ses locataires la production continue d’eau chaudeoordonner la réduction du loyer à hauteur de 1.000€ par mois à compter de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à l’achèvement des travaux précités

ocondamner Madame [K] [D] à leur payer une provision de 5.000€ à valoir sur leur préjudice de jouissance

ocondamner Madame [K] [D] à leur payer une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

ocondamner Madame [K] [D] aux entiers dépens

A l’audience du 21 juillet 2023, l’affaire a été renvoyée au 29 septembre 2023.

Par ordonnance du 29 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a invité les parties à rencontrer un conciliateur de justice, a désigné Monsieur [W] [P], conciliateur de justice, avec la mission de tenter de concilier les parties à l’occasion du litige qui les oppose et dit que l’affaire reviendra à l’audience du 1er décembre 2023.

Monsieur [W] [P], conciliateur de justice, a constaté l’échec de la tentative de conciliation entre les parties suivant constat d’échec en date du 29 novembre 2023.

A l’audience du 1er décembre 2023, l’affaire a été renvoyée au 19 janvier 2024 puis au 9 février 2024.

Lors de l’audience du 9 février 2024, Madame [F] [Z] épouse [J] et Monsieur [N] [J], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur demande initiale. Ils portent à 2.500€ la somme réclamée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et sollicitent le débouté de la défenderesse de l’ensemble de ses demandes. Ils exposent que le logement loué ne présente pas les critères de décence au sens du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 en ce qu’il existe une difficulté de production d’eau chaude et un défaut d’étanchéité à l’air et qu’ils ne peuvent bénéficier d’une jouissance paisible des lieux. Ils font valoir que les menus travaux réalisés par la bailleresse n’ont pas suffit pour supprimer les désordres tel qu’en atteste le procès-verbal de constat produit. Ils ajoutent qu’outre le fait que la bailleresse doive assurer la jouissance paisible des lieux loués en délivrant un logement décent, la prise d’un logement en mauvais état ne dispense pas le bailleur de faire les travaux d’entretien et de réparation qui lui incombent pour répondre à ses obligations. Ils soutiennent avoir intérêt à agir dans le cadre de la présente procédure dès lors qu’ils sont locataires occupants du logement et que l’intérêt à agir s’apprécie au jour de la demande en justice. Ils sollicitent l’allocation d’une provision à valoir sur leur préjudice alléguant que Madame [D] a manqué à son obligation de délivrance.

En défense, Madame [K] [D], représentée par son conseil, sollicite de la juridiction saisie de :

ose déclarer incompétent au profit de la juridiction du fond

odéclarer irrecevables pour perte d’intérêt à agir les demandes de travaux et de réduction de loyer formulées par Monsieur et Madame [J]

orejeter quoi qu’il en soit l’ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par Monsieur et Madame [J]

oles en débouter en tant que de besoin

oles condamner solidairement à régler à Madame [D] une indemnité de 1.000€ pour procédure abusive

ocondamner solidairement Monsieur et Madame [J] à lui payer la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens

Elle soutient que les demandes de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux et de réduction du loyer sont irrecevables pour perte d’intérêt à agir, un congé pour motif légitime leur ayant été délivré afin de libérer les lieux le 5 mai 2024, celle-ci souhaitant récupérer le logement afin de l’occuper. Elle soutient en outre que la juridiction des référés est incompétente pour connaître du litige au profit de la juridiction du fond, les prétentions de Madame et Monsieur [J] se heurtant à des contestations sérieuses. Elle ajoute que les prétentions des demandeurs relatives aux travaux sont indéterminées en ce que les travaux demandés sont vagues et que les prétentions sont également infondées, celle-ci ayant déjà réalisé un maximum de travaux au sein du logement. Elle fait valoir qu’aucun travaux supplémentaires ne peuvent lui être réclamés. Elle soutient enfin que les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un préjudice de jouissance, la somme de 5.000€ sollicitée étant fixée arbitrairement et sans aucun élément de preuve de son principe ni de son quantum.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 5 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intérêt à agir de Madame [Z] épouse [J] et Monsieur [J] quant à leurs demandes de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte et de réduction du loyer

Aux termes de l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En outre, l’article 32 du code précité prévoit qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En vertu de l’article 122 dudit Code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Le juge doit se placer au jour de l’introduction de la demande en justice pour apprécier l’existence de l’ intérêt à agir, lequel ne saurait dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendu sans objet.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les parties ont conclu un contrat de bail le 6 mai 2022 avec prise d’effet le même jour pour une durée de 1 an reconductible lequel a été reconduit tacitement.

Madame [Z] épouse [J] et Monsieur [J] ont, par acte introductif d’instance du 16 juin 2023, fait assigner Madame [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé et ont fait enrôler l’assignation le 22 juin 2023.

Madame [D] produit seulement un projet de congé pour reprise qu’elle entend faire délivrer à Madame [Z] épouse [J] et Monsieur [J] à effet au 5 mai 2024.

L’intérêt s’appréciant au jour de l’introduction de la demande en justice et Madame [Z] épouse [J] et Monsieur [J] ayant toujours la qualité de locataires du logement loué à la date du 16 juin 2023, ils ont un intérêt à agir. Par conséquent, Madame [D] sera déboutée de sa demande tendant à déclarer irrecevables pour perte d’intérêt à agir les demandes de travaux et de réduction de loyer formulées par Monsieur et Madame [J].

Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, si au dispositif de ses conclusions, Madame [D] demande au juge de céans de se déclarer incompétent au profit de la juridiction au fond, force est de constater qu’elle ne fait dans ses écritures que contester les pouvoirs du juge des référés du fait de l’existence de contestations sérieuses. Ces moyens ne visent qu’à contester le bien-fondé des demandes des époux [J] et les pouvoirs du juge des référés et non sa compétence. Ces moyens soulevés par Madame [D] en raison de l’existence de contestations sérieuses ne constituent donc pas une exception d’incompétence mais s’analysent en des moyens relatif au pouvoir d’appréciation de la juridiction de référés.

Il s’ensuit que le juge des référés est compétent pour statuer sur l’action engagée par Madame et Monsieur [J] au visa de l’article 834 du Code de procédure civile, laquelle action relève bien de ses attributions. Il lui appartient dès lors de dire s’il y a lieu ou non à référé sur les demandes formées par les époux [J].

Au vu de ce qui précède, la demande de Madame [D] tendant à ce que le juge de céans se déclare incompétent au profit de la juridiction du fond sera tout naturellement rejetée.

Sur la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte

Selon l’alinéa 1er de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Au visa de cet article, le juge des référés ne peut pas ordonner une mesure sans constater l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite c’est-à-dire d’une situation justifiant une intervention immédiate susceptible de préserver un statu quo entre les parties ou de le restaurer.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient au demandeur de démontrer les fautes du défendeur comme cause du trouble invoqué. Le dommage imminent consiste lui dans un dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.

L’article 20-1 de la loi précitée prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Enfin, l’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, s’agissant des menuiseries extérieures, les époux [J] soutiennent qu’elles n’assurent pas d’étanchéité suffisante à l’air justifiant la réalisation de travaux afin d’y remédier.

S’ils versent aux débats un procès-verbal de constat de Maître [M], Commissaire de justice, mentionnant notamment des températures basses, il convient de relever que ce constat date du 28 février 2023 soit depuis plus d’un an et n’est, au demeurant et surtout, corroboré par aucune autre pièce. Ce procès-verbal ne peut à lui seul caractériser le défaut d’isolation allégué.

Par ailleurs, si Madame et Monsieur [J] arguent que le logement n’est pas étanche à l’air générant une surconsommation de gaz, ils ne produisent aucun élément confirmant leurs dires et démontrant effectivement une surconsommation.

Au surplus, le diagnostic de performance énergétique réalisé par le GROUPE ED&C le 8 décembre 2020 mentionne que le logement est classé B en ce qui concerne les consommations énergétiques.

Partant, Madame [Z] épouse [J] et Monsieur [J] échouent à rapporter la preuve des désordres qu’ils allèguent concernant les menuiseries extérieures et de l’indécence du logement et donc de l’obligation pour la bailleresse de réaliser des travaux au niveau des menuiseries extérieures.

Concernant la difficulté de production continue d’eau alléguée par les demandeurs et pour laquelle ils demandent l’exécution d’une réparation pérenne, il convient de souligner que Maître [M], commissaire de justice mentionne aux termes de son procès-verbal de constat du 28 février 2023 : « Il m’est précisé par ailleurs que le dysfonctionnement de la chaudière entraîne une mauvaise alimentation en eau chaude. Les requérants me font observer que ces défauts d’alimentation en eau chaude sont communs à l’ensemble des occupants de l’immeuble ».

Les demandeurs produisent d’ailleurs :

— le compte rendu d’intervention de l’établissement CELINGANT du 29 mars 2023 lequel mentionne: "Bouches d’aspiration dans l’appartement de Monsieur [T] NON CONFORME. Remplacement impératif car provoque un déséquilibre d’aspiration, manque aspiration dans les autres appartements"

— le rapport d’intervention de dépannage chaudière de l’entreprise CYCLO CHAUFF’ du 28 août 2023 aux termes duquel il est indiqué « cuisinière gaz: chaudière ne fonctionne pas, relais DCS Gaz déclenché. Diagnostic de panne: anomalies observées: DCS également déclenché dans l’appartement du rez-de chaussée. Conseils et recommandations: conseils: faire contrôler la VMC collective dès que possible. Recommandations: ne pas utiliser la chaudière sans que le problème lié à la vmc collective ait été réglé ».

Au vu de ces éléments, il est constant qu’un problème existe au niveau de la VMC collective de l’immeuble.

Au surplus, Madame [D] démontre avoir fait changer la chaudière en mars 2018 ainsi qu’il résulte de la facture n°F000132651 du 19 mars 2018, avoir fait réaliser un diagnostic le 8 décembre 2020 par le GROUPE ED&C lequel a constaté que l’installation ne comportait aucune anomalie. Une intervention de la société REGAZ DE [Localité 2] du 10 mai 2022 n’a, au demeurant, pas relevé d’anomalie sur la chaudière du logement donné à bail. Par ailleurs, Madame [D] démontre avoir fait intervenir la société CYCLO CHAUFF le 19 janvier 2023 ainsi que le 3 février 2023. Madame [D] a été diligente. Par ailleurs, l’agence GO TO [Localité 2], gestionnaire du bien de Madame [D], s’est rapprochée du syndic de copropriété par courriel du 23 janvier 2023.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [Z] épouse [J] et Monsieur [J] ne démontrent pas que le problème lié à la production continue d’eau chaude soit imputable à un manquement de la bailleresse.

Par conséquent, Madame [Z] épouse [J] et Monsieur [J] seront déboutés de leur demande de condamnation de Madame [D] à réaliser des travaux sous astreinte.

Sur la demande de réduction du loyer

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il n’a pas été fait droit à la demande formée par Madame [Z] épouse [J] et Monsieur [J] de condamner Madame [D] sous astreinte à faire réaliser des travaux. Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande tendant à voir ordonner la réduction du loyer à hauteur de 1.000€ par mois à compter de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à l’achèvement des travaux.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A cet égard, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, Madame [Z] épouse [J] et Monsieur [J] sollicitent l’allocation d’une provision arguant qu’il est incontestable que Madame [D] a manqué à son obligation de délivrance.

Au vu des développements précédents, ils échouent à démontrer l’existence de l’obligation non sérieusement contestable de Madame [D], le défaut d’isolation étant insuffisamment caractérisé et le problème lié à la production d’eau chaude résultant d’une anomalie sur la VMC collective de l’immeuble. Par conséquent, leur demande de provision sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle émise par Madame [D]

Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Madame [D] sollicite la condamnation solidaire des demandeurs à lui régler une indemnité de 1.000€ pour procédure abusive estimant que les demandes formulées sont manifestement infondées et que les époux [J] ne peuvent raisonnablement pas croire au succès de leur action devant le juge de l’évidence de sorte que l’on peut qualifier la procédure d’abusive.

Or, l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou une erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisé en l’espèce. Il convient donc de rejeter cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Madame [F] [Z] épouse [J] et Monsieur [N] [J] .

Condamnés aux dépens, Madame [F] [Z] épouse [J] et Monsieur [N] [J] seront déboutés de leur demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [F] [Z] épouse [J] et Monsieur [N] [J] à verser à Madame [D] la somme de 400 €.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons Madame [K] [D] de sa demande tendant à déclarer irrecevables pour perte d’intérêt à agir les demandes de travaux et de réduction de loyer formulées par Madame [F] [Z] épouse [J] et Monsieur [N] [J] ;

Disons que le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé est compétent pour statuer sur les demandes formées par Madame [F] [Z] épouse [J] et Monsieur [N] [J] ;

Déboutons Madame [F] [Z] épouse [J] et Monsieur [N] [J] de l’ensemble de leurs demandes ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboutons Madame [F] [Z] épouse [J] et Monsieur [N] [J] de leur demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement Madame [F] [Z] épouse [J] et Monsieur [N] [J] à payer à Madame [K] [D] la somme de 400€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement Madame [F] [Z] épouse [J] et Monsieur [N] [J] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT