Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Chambre 6 referes pdt, 21 avril 2026, n° 25/00698

TJ Clermont-Ferrand 21 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, ch. 6 réf. pdt, 21 avr. 2026, n° 25/00698
Numéro(s) :	25/00698
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	30 avril 2026
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Sur les parties

Cabinet(s) :	ACO AVOCATS
Parties :	Syndicat DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA DORDOGNE c/ S.C.I. DES ALIZES

Texte intégral

MEDM / CS

Jugement N°

du 21 AVRIL 2026

Chambre 6

N° RG 25/00698 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KFUW

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA DORDOGNE

S.C.I. DES ALIZES

S.E.L.A.R.L. [D] [S]

OUTIN – GUILLANEUF

GROSSES le

, M^e Charles AUDOUARD

, la SELARL BORIE BELCOUR – COUTIN – GUILLANEUF

Copies électroniques :

, M^e Charles AUDOUARD

, la SELARL BORIE BELCOUR – COUTIN – GUILLANEUF

Copies :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendu le VINGT ET UN AVRIL DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Marie-Elisabeth DE MOURA, Vice-Présidente faisant fonction de Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débats de Madame Maurane CASOLARI, Greffière et de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière, lors de la mise à disposition,

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

Syndicat DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA DORDOGNE sise [Adresse 1], représenté par la SARL IMMOBILIER GERGOVIA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par la SELAS ACO AVOCATS, avocats au barreau de LYON (plaidant), la SELARL BORIE BELCOUR – COUTIN – GUILLANEUF, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, (postulant)

ET :

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. [D] [S], représentée par Maître [D] [S], ès-qualité de liquidateur judiciaire de la Société COMPAGNIE FINANCIERE DE PARTICIPATION, désignée à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce de LYON du 31 Décembre 2018, pris en la personne de son représentant légal,

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par la SELARL AVOCANCE, avocats au barreau de LYON (plaidant), M^e Charles AUDOUARD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, (postulant)

INTERVENANTE FORCEE

S.C.I. DES ALIZES, pris en la personne de son représentant légal,

[Adresse 4]”

[Localité 3]

représenté par la SELAS ACO AVOCATS, avocats au barreau de LYON (plaidant), la SELARL BORIE BELCOUR – COUTIN – GUILLANEUF, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, (postulant)

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

La SARL compagnie financière de participation (Cofipar) est propriétaire d’un lot au sein de la résidence « La Dordogne » située [Adresse 5]

La SCI des Alizés est également propriétaire de lots au sein de ladite résidence.

Suivant jugement du 13 septembre 2016, le tribunal de commerce de Lyon a ouvert une procédure de liquidation judiciaire au profit de la SARL Cofipar. Me [C] [Z] a été désigné en qualité de liquidateur.

Suivant jugement du 31 décembre 2018, le tribunal de commerce de Lyon a désigné la SELARL [D] [S] en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Cofipar en lieu et place de Me [C] [Z].

Le syndicat des copropriétaires se plaint de l’absence de règlement des charges de copropriété et fonds de travaux obligatoires aux échéances convenues par la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Cofipar, en dépit de la mise en demeure adressée le 6 mars 2025.

Par acte du 7 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Dordogne » située [Adresse 5], représenté par la SARL Immobilier Gergovia, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL compagnie financière de participation aux fins suivantes :

— condamner la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL compagnie financière de participation à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « La Dordogne » située [Adresse 5] la somme de 61.413,86 € outre les intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025,

— condamner la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL compagnie financière de participation à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « La Dordogne » située [Adresse 5] la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL compagnie financière de participation à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « La Dordogne » située [Adresse 5] la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL compagnie financière de participation aux entiers dépens de l’instance.

Appelée à l’audience du 26 août 2025, l’affaire a été renvoyée sur demande des parties à l’audience du 30 septembre 2025 puis à l’audience du 18 novembre 2025 puis à l’audience du 27 janvier 2026 pour appel en cause.

Par acte du 9 janvier 2026, la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL compagnie financière de participation a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la SCI des Alizés aux fins suivantes :

— joindre l’instance avec l’instance RG 25/00698,

— en cas de condamnation de la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL compagnie financière de participation, condamner la SCI des Alizés à relever et garantir indemne la SELARL [D] [S] ès qualités de toutes condamnations,

— condamner la SCI des Alizés à payer une somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 27 janvier 2026, la jonction des procédures a été prononcée et les affaires ont été renvoyées sur demande des parties à l’audience du 10 mars 2026.

A l’audience du 10 mars 2026, les débats se sont tenus.

Au dernier état de ses écritures, la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL compagnie financière de participation a conclu aux fins suivantes :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées contre la SELARL [D] [S] ès qualités,

— subsidiairement, condamner la SCI des Alizés à relever et garantir indemne la SELARL [D] [S] ès qualités de toutes condamnations,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Au dernier état de leurs écritures, le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Dordogne » située [Adresse 5], représenté par la SARL Immobilier Gergovia, et la SCI des Alizés ont conclu aux fins suivantes :

— débouter la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL compagnie financière de participation de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL compagnie financière de participation à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « La Dordogne » située [Adresse 5] la somme de 65.560,60 € outre les intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025,

— condamner la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL compagnie financière de participation à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « La Dordogne » située [Adresse 5] la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL compagnie financière de participation à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « La Dordogne » située [Adresse 5] la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL compagnie financière de participation aux entiers dépens de l’instance.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande en paiement de charges

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Dordogne » sollicite la condamnation de la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Cofipar à lui payer la somme de 65.560,60 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que :

— la créance réclamée au titre des charges de copropriété impayées et fonds de travaux obligatoires est née postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective au profit de la SARL Cofipar,

— il justifie de la date de cette créance par la production du procès-verbal des décisions prises par Me [O] [X], ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, portant sur des appels de fonds de travaux les 1er mars, 1er avril et 1er mai 2023, pour la somme de 65.000,00 €, 35.000,00 € et 30.000,00 € respectivement, le 1er février 2023, d’une part, et, d’autre part, la production du procès-verbal des décisions prises par Me [O] [X], ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, portant sur l’appel en 2 échéances de même montant, le 1er août 2023 et le 1er novembre 2023, le budget des charges courantes pour l’année 2023, ainsi que le relevé de compte du 3 novembre 2025, régulièrement notifié à la SELARL [D] [S],

— la créance réclamée est une créance privilégiée au sens des articles L.622-17 et L.641-13 du code de commerce en ce que la SARL Cofipar avait pour activité l’achat et la revente de biens immobiliers, notamment la commercialisation d’immeubles dans le cadre d’investissements locatifs, et en ce que les sommes réclamées sont des appels de fonds de travaux et des provisions sur charges dus au titre de l’année 2023, de sorte qu’elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant la période de liquidation judiciaire.

En réponse, la SELARL [D] [S] oppose que :

— il est impossible de déterminer la date de naissance d’une partie de la créance, soit celle d’un montant de 63.145,57 € en ce qu’elle apparait au titre d’un « solde antérieur » au 1er octobre 2024 sur le relevé de compte produit par le syndicat des copropriétaires (pièce 9), et ainsi de déterminer si elle est antérieure ou postérieure à l’ouverture de la procédure collective, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut en exiger le paiement à titre préférentiel puisqu’il est réservé aux créances postérieures,

— les créances de charges de copropriété postérieures ne peuvent être considérées comme des créances privilégiées en ce qu’elles ne sont pas nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien de l’activité autorisé en application de l’article L.641-10 du code de commerce, qu’elles ne sont pas nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d’ouverture et qu’elles ne sont pas nées pour assurer la mise en sécurité des installations classées pour la protection de l’environnement, ni nées des besoins de la vie courante du débiteur personne physique,

— les dates d’échéance des charges sont en tout état de cause dépassées, de sorte qu’elles ne peuvent être payées que par privilège conformément à l’ordre prévu par l’article L.643-8 auquel l’article L.64-13 II renvoie, soit à la clôture de la liquidation judiciaire et sous réserve de fonds suffisants.

Réponse du juge

Aux termes de l’article L.641-3 du code de commerce, « Le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l’article L.622-7, par les articles L.622-21 et L.622-22, par la première phrase de l’article L.622-28 et par l’article L.622-30. Le juge-commissaire peut autoriser le liquidateur ou l’administrateur lorsqu’il a été désigné à payer des créances antérieures au jugement, pour retirer le gage ou la chose légalement retenue ou encore pour lever l’option d’achat d’un contrat de crédit-bail. […]. Les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur selon les modalités prévues aux articles L.622-24 à L.622-27 et L.622-31 à L.622-33. […] ».

L’article L.641-13 I du même code prévoit néanmoins que « Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

— si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L.641-10 ;

— si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours décidée par le liquidateur (…) après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.

En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l’article 622-17 »

L’article L.622-21 du même code, auquel l’article L.641-3 précité renvoie, prévoit quant à lui que le jugement d’ouverture d’une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L.622-17 du même code et tendant, notamment, à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

L’article L.622-22 du même code dispose enfin que les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à sa déclaration de créances et que celles-ci sont reprises de plein droit lorsque le mandataire judiciaire, et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé, en application de l’article L.626-25 du code de commerce, sont dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture ou de prononcé de la liquidation judiciaire, autres que celles mentionnées au I de l’article L.641-13 du code de commerce, sont soumises aux dispositions de l’article L.622-24 du même code, auquel l’article L.641-3 précité renvoie, et doivent faire l’objet d’une déclaration de créance. Elles sont également soumises à l’arrêt des poursuites individuelles.

Contrairement aux autres procédures collectives, la procédure de liquidation judiciaire n’a pas pour finalité de permettre la poursuite de l’activité. Elle est destinée, selon l’article L.640-1 du code de commerce, « à mettre fin à l’activité de l’entreprise ou à réaliser le patrimoine du débiteur par une cession globale ou séparée de ses droits ou de ses biens ».

Pour cette raison, l’article L.641-13 I énonce des cas limitatifs dans lesquels une créance peut être dispensée de l’obligation de déclaration à la procédure collective lorsque le créancier est une personne morale :

— soit la créance est née pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L.641-10,

— soit la créance est née en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours décidée par le liquidateur.

Les créances de charges de copropriété nées postérieurement au jugement d’ouverture d’une liquidation judiciaire au profit d’une société civile immobilière ne constituent pas des créances inhérentes à la liquidation judiciaire qui seraient nées pour assurer son bon déroulement. Le syndicat ne peut donc exiger leur paiement à l’échéance en ce qu’elles seraient nées pour les besoins du déroulement de la procédure (Com., 14 novembre 2019, pourvoi n°18-17.812).

Pour être dispensée de l’obligation de déclaration à la procédure collective, la créance de charges de copropriété doit donc :

— soit être née pour les besoins du maintien provisoire de l’activité autorisé par le tribunal en application de l’article L.641-10,

— soit être née en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité.

Dans les deux cas, l’activité doit être maintenue.

Sur la date de naissance des créances

En l’espèce, la SARL Cofipar a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lyon du 13 septembre 2016, lequel a désigné Me [C] [Z] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Cofipar. Me [C] [Z] a été remplacé par la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Cofipar par jugement du 31 décembre 2018.

La SELARL [D] [S] ne saurait donc être condamnée à payer des charges de copropriété exigibles avant le 31 décembre 2018, date de sa désignation en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Cofipar.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Cofipar à lui payer la somme de 65.560,60 € outre les intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025, au titre des fonds de travaux et charges de copropriété impayés.

La SELARL [D] [S] affirme qu’il n’est pas possible de déterminer la date de naissance d’une partie de la créance sollicitée au titre d’un « solde antérieur », de sorte qu’à défaut d’établir son caractère postérieur à l’ouverture de la procédure collective, le syndicat des copropriétaires ne peut lui en solliciter le recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires produit deux relevés de compte, l’un arrêté au 24 juin 2025 et l’autre arrêté au 3 novembre 2025.

Le premier fait effectivement apparaître une créance de 63.145,57 € au titre d’un « solde antérieur » le 1er octobre 2024.

Le second fournit néanmoins le détail dudit solde, mentionnant trois appels de fond travaux les 4 avril et 2 mai 2023, ainsi que des provisions sur charges du 1er avril au 30 septembre 2023 puis du 1er octobre au 31 mars 2024 pour les sommes respectives de 27.003,08 €, 14.540,10 €, 12.462,97 €, 4.569,71 € et 4.569,71 €, soit un total de 63.145,57 €.

Il s’ensuit que la créance de 63.145,57 € est née postérieurement à l’ouverture de la procédure collective au profit de la SARL Cofipar et à la désignation de la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Cofipar.

Il en est de même du reste de la créance exigée par le syndicat des copropriétaires.

Sur le caractère privilégié des créances postérieures

En l’espèce, les charges de copropriété impayées, dont le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement, peuvent relever des créances nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur au sens de l’article L.641-13 I précité.

La SARL Compagnie Financière de Participation (COFIPAR) avait pour activité l’acquisition en qualité de marchands de bien, de biens immobiliers et la participation de la société à toutes entreprises.

L’exercice de cette activité suppose la conservation des biens immeubles dont elle est propriétaire, conservation à laquelle participe la réalisation de travaux réparatoires en cas de dommages.

Néanmoins, le demandeur ne fournit aucun élément établissant que la SARL Cofipar exerçait toujours son activité dans le lot dont elle est propriétaire au moment où les appels de fonds et relevé de compte ont été notifiés à la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Cofipar, ni qu’elle exerce aujourd’hui son activité.

Le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lyon le 13 septembre 2016 prononçant l’ouverture de la liquidation judiciaire ne mentionne par ailleurs aucune autorisation de maintien de l’activité de la SARL Cofipar au sens de l’article L.641-10 du code de commerce.

Il n’est donc pas établi, en l’état, que la créance de charges de copropriété échue postérieurement au jugement de liquidation judiciaire entre dans la catégorie des créances postérieures éligibles au traitement préférentiel de l’article L.641-13 I précité.

Dans ces circonstances, la présente juridiction ne peut pas déterminer si cette créance échappe à la procédure de déclaration et à la règle de l’arrêt des poursuites individuelles et, ainsi, dire si le syndicat des copropriétaires est en droit d’en exiger le paiement à échéance auprès du liquidateur judiciaire de la SARL Cofipar.

Par conséquent, la demande en paiement des charges de copropriété sera rejetée.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Dordogne » située [Adresse 5], représenté par la SARL Immobilier Gergovia, et la SCI des Alizés sollicitent la condamnation de (défendeur) à lui payer la somme de 5.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Cependant, la demande au titre des dommages-intérêts pour résistance abusive ne saurait prospérer au regard des éléments précités, était au surplus relevé qu’elle n’est pas suffisamment justifiée et explicitée dans les écritures du demandeur qui ne démontre pas l’existence d’un préjudice quelconque.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

3/ Sur les frais

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Dordogne » située [Adresse 5], représenté par la SARL Immobilier Gergovia, sera condamné à payer la somme de 500,00 € à la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Cofipar en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Cofipar.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Dordogne » située [Adresse 5], représenté par la SARL Immobilier Gergovia, sera également condamné au paiement des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence « La Dordogne » située [Adresse 5], représenté par la SARL Immobilier Gergovia, et de la SCI des Alizées,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Dordogne » située [Adresse 5], représenté par la SARL Immobilier Gergovia, sera condamné à payer la somme de CINQ CENTS EUROS (500,00 €) à la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Cofipar en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SELARL [D] [S] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL compagnie financière de participation,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « La Dordogne » située [Adresse 5], représenté par la SARL Immobilier Gergovia, aux entiers dépens.

La greffière, La présidente,