TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 septembre prorogée au 25 Septembre 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Juillet 2025

GROSSE :

Le 25 septembre 2025

à M^e NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 septembre 2025

à M^e KATZ

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00299 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55CY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement FONDATION HOPITAL ST JOSEPH

domiciliée : chez NEXITY [Localité 4] PRADO VELODROME, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [I]

née le 16 Août 1981 à ALGERIE

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Samuel KATZ, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée à effet le 26 janvier 2024, la Fondation Hôpital Saint Joseph a donné à bail à Mme [C] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 910 euros, outre 88 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Fondation Hôpital Saint Joseph a fait signifier à Mme [C] [I] par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 4.490,16 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, la Fondation Hôpital Saint Joseph a fait assigner Mme [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Mme [C] [I] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner à titre provisionnel Mme [C] [I] à lui payer les loyers et charges impayés au 16 décembre 2024, soit la somme de 4.984,16 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au loyer actuel, majoré des charges, cette indemnité pouvant être révisée conformément au bail,

— condamner Mme [C] [I] à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Au soutien de ses prétentions, la Fondation Hôpital Saint Joseph expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 5 septembre 2024 et ce, pendant plus de six semaines.

Appelée à l’audience du 6 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

A cette audience, la Fondation Hôpital Saint Joseph, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 12.376,71 euros, selon décompte en date du 1er juillet 2025, terme de juillet inclus.

Mme [C] [I], représentée par son conseil, ne conteste pas le principe de sa dette dont elle est débitrice auprès de la Fondation Hôpital Saint Joseph. Elle déclare avoir des problèmes de santé qui lui a empêchent de poursuivre son activité professionnelle. Elle indique percevoir le RSA et d’avoir 2 enfants à sa charge. Elle fait valoir une situation financière difficile. Elle souhaite rester dans les lieux car l’expulsion du logement familial telle qu’elle est envisagée par la demanderesse aura nécessairement des conséquences certaines sur l’équilibre des enfants et sur la réussite des études des enfants. C’est pourquoi elle demande les plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la Fondation Hôpital Saint Joseph justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 26 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de 6 semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 septembre 2024, pour la somme en principal de 4.490,16 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 octobre 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Mme [C] [I] justifie percevoir 1.681,90 euros de prestations sociales par mois. Il résulte du décompte que Mme [C] [I] n’a pas effectué aucun paiement de loyer au courant de l’année 2025. N’ayant pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience, Mme [C] [I] ne remplit pas les conditions exigées par la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, pour l’octroi de délais de paiement et suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Mme [C] [I] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [C] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [C] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.014,53 euros actuellement, révisée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Mme [C] [I] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [C] [I] reste devoir la somme de 12.072,54 euros, à la date du 1er juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juillet inclus, déduction faite des frais de procédure.

Mme [C] [I] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Mme [C] [I] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 12.072,54 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.490,16 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Fondation Hôpital Saint Joseph les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2024 entre la Fondation Hôpital Saint Joseph et Mme [C] [I] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 octobre 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Mme [C] [I] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [C] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [C] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Fondation Hôpital Saint Joseph pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [C] [I] à verser à la Fondation Hôpital Saint Joseph, à titre provisionnel, la somme de 12.072,54 euros décompte arrêté au 1er juillet 2025 incluant la mensualité de juillet 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.490,16 euros à compter du 5 septembre 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [C] [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera révisée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 1.014,53 euros à ce jour, à compter du 2 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [C] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Mme [C] [I] à verser à la Fondation Hôpital Saint Joseph une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président