Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 22 mai 2025, n° 25/00631

TJ Marseille 22 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect des conditions de la clause résolutoire
La cour a estimé que le commandement de payer ne respectait pas les conditions légales requises, notamment l'absence de mention du délai de six semaines pour régulariser la dette, ce qui constitue une contestation sérieuse.
Rejeté
Demande d'expulsion liée à la résiliation du bail
La cour a rejeté cette demande en raison de la contestation sérieuse sur la résiliation du bail, qui empêche l'ordonnance d'expulsion.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a constaté que l'obligation de paiement n'était pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé équitable d'allouer une indemnité au bailleur pour les frais de justice, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 22 mai 2025, n° 25/00631
Numéro(s) :	25/00631
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	13 août 2025
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Sur les parties

Parties :	Etablissement HABITAT [ Localité 3 ] PROVENCE [ Localité 2 ] [ Localité 3 ] PROVENCE METROPOLE, Pôle

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :

Le 1er août 2025

à Mme [H] [Z]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00631 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57IK

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [Z] [H], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 18 juillet 2018, l’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 3] PROVENCE MÉTROPOLE a donné à bail à Monsieur [J] [R] un garage n° 11 situé [Adresse 6], pour un loyer de 68,43 euros, le contrat précisant que ladite aire de stationnement est un accessoire du logement loué.

Le 18 octobre 2024, des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 3] PROVENCE MÉTROPOLE a fait signifier à Monsieur [J] [R] un commandement de payer la somme en principal de 222,51 euros visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 17 janvier 2025, l’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 3] PROVENCE MÉTROPOLE a fait assigner Monsieur [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail liant les parties en date du 18 juillet 2018,Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [J] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef du garage sis [Adresse 5], au besoin avec le concours de la force publique,Condamner Monsieur [J] [R] à verser à HMP la provision de 345,06 euros à valoir sur les loyers et charges, comptes arrêtés au 15 janvier 2025,Condamner Monsieur [J] [R] à une indemnité égale au montant du dernier loyer échoué indexé outre les charges et ce jusqu’à complète libération du garage,Condamner Monsieur [J] [R] à verser à HABITAT [Localité 3] PROVENCE la somme de 100 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,Au visa de l’article 696 du code de procédure civile, condamner Monsieur [J] [R] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025, l’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 3] PROVENCE MÉTROPOLE réitérant les termes de son assignation et actualisant le montant de sa créance à la somme de 35,94 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité par acte remis à étude, Monsieur [J] [R] n’est ni comparant, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la compétence matérielle

En vertu de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En l’espèce, il ressort des demandes de l’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE et des pièces versées au soutien de ses prétentions que le contrat signé le 18 juillet 2018 avec Monsieur [J] [R] porte sur la location d’un garage n° 11 situé [Adresse 6], qui est un accessoire du local à usage d’habitation, objet d’un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

La présente juridiction est donc matériellement compétente pour connaître du litige.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de location du garage prévoit en son article 2.9 une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 octobre 2024, pour un arriéré locatif de 222,51 euros.

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

En l’espèce, le commandement de payer stipule que « le requérant entend se prévaloir de ladite clause résolutoire et qu’en conséquence à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai d’un mois à compter de la date du présent acte, il se pourvoira devant le Tribunal compétent aux fins de faire constater la résiliation du bail ».

Ainsi, le commandement ne contient pas la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, puisqu’il enjoint celui-ci à payer les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois.

Il en résulte une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [J] [R] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [J] [R] reste devoir la somme de 35,94 euros, à la date du 20 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Absent des débats, Monsieur [J] [R] n’élève de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [J] [R] à payer à l’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE la somme de 35,94 euros à titre provisionnel, arrêtée au 20 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [R] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporta les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité justifie d’allouer au bailleur la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [J] [R] sera condamné.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’ils aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS l’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE recevable en ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] à payer à titre provisionnel à l’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE la somme de trente-cinq euros et quatre-vingt-quatorze centimes (35,94 euros) correspondant aux loyers et charges impayés au 20 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [R] à payer à l’EPIC HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 3] PROVENCE METROPOLE la somme de cent euros (100 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION