TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Août 2025

Président : Madame Nadia ATIA, Vice-Présidente

Greffier : M. CARITEY,

Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :

Le 12 08 2025 à M^e THAREAU ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 08 25 à M^e GALLO ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07125 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4FCR

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T], [S] [U]

né le 08 Juin 1961 à [Localité 9] (ESPAGNE), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [J], [I], [V] [G]

née le 09 Juin 1977 à [Localité 7] (NORD), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [H] épouse [W]

née le 17 Août 1958 à , demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 7 janvier 2023, M. [T] [U] et Mme [J] [G] ont donné à bail à Mme [K] [W] née [H] un appartement meublé situé au [Adresse 2] dans le [Localité 8], pour un loyer de 600 euros et une provision sur charges de 40 euros.

Le 16 mai 2023, M. [T] [U] et Mme [J] [G] ont fait signifier à Mme [K] [W] née [H] un commandement de payer la somme en principal de 1.920 euros visant la clause résolutoire.

Un constat de carence a été établi par un conciliateur de justice le 24 mai 2023.

Le 31 juillet 2023, M. [T] [U] et Mme [J] [G] ont fait signifier à Mme [K] [W] née [H] un congé pour motif légitime et sérieux, à savoir un manquement répété à l’obligation de payer les loyers, à effet du 31 décembre 2023.

Le 5 janvier 2024, M. [T] [U] et Mme [J] [G] ont récupéré les clés du logement dans leur boîte aux lettres.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2023, M. [T] [U] et Mme [J] [G] ont fait assigner Mme [K] [W] née [H] devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1124 et 1128 du code civil aux fins de :

— à titre principal constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail et à titre infiniment subsidiaire constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail au 31 décembre 2023 par l’effet du congé délivré,

— expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec concours de la force publique si nécessaire, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges et révisable, soit 640 euros mensuels, selon les dispositions contractuelles, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de la dette locative d’un montant de 3.411 euros comptes arrêtés au 12 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2021,

— condamnation à leur payer la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais de commandement.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 15 janvier 2024.

Elle a été plaidée à l’audience du 6 mai 2025 à laquelle M. [T] [U] et Mme [J] [G] étaient représentés par leur conseil, Mme [K] [W] née [H] comparaissant assistée de son conseil.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe, prorogé au 12 août 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à leurs conclusions récapitulatives, M. [T] [U] et Mme [J] [G], au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1124 et 1128 du code civil, concluent au débouté des demandes de Mme [K] [W] née [H] et demandent de :

— à titre principal, constater que Mme [K] [W] née [H] est partie du logement le 5 janvier 2024 et qu’ils n’ont pu reprendre le logement de façon effective que le 13 mai 2024, à titre subsidiaire de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de juger que Mme [K] [W] née [H] est partie du logement le 5 janvier 2024, le logement ne pouvant effectivement être repris qu’à la date du 13 mai 2024, subsidiairement, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et à titre infiniment subsidiaire de constater la résiliation du bail par l’effet du congé délivré,

— en tout état de cause, condamner Mme [K] [W] née [H] à leur payer la somme de 7.835 euros au titre de la dette locative au 30 avril 2024 acec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2021 et à titre subsidiaire, de condamner Mme [K] [W] née [H] à leur payer la somme de 5.275 euros au titre de la dette locative au 31 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2021, date du commandement de payer,

— condamner Mme [K] [W] née [H] à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices moraux,

— condamner Mme [K] [W] née [H] à leur payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais de commandement et du congé.

Ils indiquent qu’ils répondent oralement aux dernières écritures de Mme [K] [W] née [H], reçues la veille au soir de l’audience.

Ils exposent qu’elle libère les lieux sans préavis, ne communiquant pas son adresse, découverte dans ses écritures. Ils expliquent que la serrure de la porte d’entrée est dégradée par une injection de silicone, un serrurier étant finalement mandaté pour procéder à l’ouverture de l’appartement le 13 mai 2024. Ils soutiennent que le dépôt des clés dans la boîte aux lettres justifie l’octroi d’une indemnité d’occupation jusqu’à la reprise effective des lieux par le bailleur.

Ils avancent le constat de dégradations.

Sur leur demande subsidiaire, ils font valoir les incidents de paiement répétés dès le début du contrat.

Sur les demandes reconventionnelles, ils opposent l’absence de preuve de l’indécence du logement et de justification des sommes demandées. Ils font valoir le refus de Mme [K] [W] née [H] d’intervention d’un artisan. Ils rappellent que l’appartement est refait à neuf avant sa délivrance.

Sur la remise de loyer pour travaux, ils avancent que Mme [K] [W] née [H] ne réalise pas lesdits travaux.

Sur leur préjudice, ils se prévalent des désagréments occasionnés, M. [U] demeurant en Auvergne et ayant dû faire appel à un ami pour se rendre sur place. Ils ajoutent qu’au regard des difficultés financières de M. [U], les conséquences des impayés sont importantes, outre les dégradations locatives. Ils expliquent que ces troubles les déterminent à mettre leur bien en vente.

Conformément à ses conclusions n° 2, Mme [K] [W] née [H], au visa des articles 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 du code civil, du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, des articles 696 et 700 du code de procédure civile :

— demande de constater que la dette locative devra être arrêtée à la date de libération effective des lieux le 5 janvier 2024, soit la somme de 5.275 euros, comptes arrêtés au 31 décembre 2024,

— conclut au débouté des demandes de M. [T] [U] et Mme [J] [G],

— à titre reconventionnel, demande leur condamnation à lui payer les sommes de 6.600 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral, outre la compensation avec la dette locative,

— la condamnation de M. [T] [U] et Mme [J] [G] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle expose qu’elle est contrainte de quitter les lieux le 15 décembre 2023 en raison de nombreux désordres, s’agissant notamment de la dangerosité de l’installation électrique et de la présence des toilettes sur le palier. Elle conteste l’état neuf de l’appartement à l’entrée dans les lieux. Elle fait état d’un signalement aux services d’hygiène de la ville.

Sur la reprise des lieux le 13 mai 2024 invoquée en demande, elle oppose l’absence de preuve de la dégradation de la serrure de la porte d’entrée et l’envoi des clés par courrier recommandé avec accusé de réception. Elle considère que la reprise des lieux s’effectue le 5 janvier 2024, date de la remise des clés.

Elle se prévaut d’une remise de loyers de 1.000 euros en échange de la réalisation de travaux. Elle soutient qu’elle procède à des travaux de rafraîchissement, s’agissant du détapissage du salon et de la chambre, outre une remise en peinture. Elle précise que M. [T] [U] et Mme [J] [G] n’effectuent aucun travaux de remise en état des lieux.

Elle estime son préjudice de jouissance à hauteur de 50 % du montant du loyer. Sur son préjudice moral, elle avance l’impact psychologique de l’indécence du logement. Elle fait état de la saisine vaine d’un conciliateur de justice.

Elle conteste toute dégradation locative.

Elle estime que M. [T] [U] et Mme [J] [G] ne justifient pas d’un lien de causalité entre les faits et la mise en vente de l’appartement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la qualité pour agir des requérants

M. [T] [U] et Mme [J] [G] justifient de leur qualité pour agir par la production d’une déclaration de succession du 28 mars 2017 relative à un testament du 16 février 2015 les désignant comme légataires universels de la propriétaire des lieux.

Sur le terme du contrat de bail

Aux termes de l’article 25-8 I alinéa 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur ne souhaitant pas renouveler le contrat de bail en avise le locataire avec un préavis de trois mois et motive son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi susvisée, le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat de bail est signé le 7 janvier 2023, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction et avec une prise d’effet au 1er janvier 2023. Il arrivait à échéance le 31 décembre 2023. Le congé délivré le 16 mai 2023 pour le 31 décembre 2023 respecte donc les délais légaux puisqu’il est délivré plus de trois mois avant l’expiration du bail. En outre, il est délivré par acte d’huissier de justice. Ce congé, délivré dans les formes et délais prévus à l’article 25-8 I de la loi du 6 Juillet 1989, est régulier en la forme.

Le motif légitime et sérieux, non contesté en défense, est caractérisé par un manquement à l’obligation de payer le loyer, en l’absence de tout versement au titre des échéances des mois de mars, avril et mai 2023, soit deux mois après l’entrée dans les lieux et sans justification d’une réclamation préalable faite aux bailleurs.

Par suite, le congé délivré par M. [T] [U] et Mme [J] [G] est parfaitement valable. En conséquence, il conviendra de :

— dire que le congé délivré par M. [T] [U] et Mme [J] [G] le 16 mai 2023 est valable et bien-fondé,

— constater que Mme [K] [W] née [H] ainsi que tout occupant de son chef sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 1er janvier 2024.

M. [T] [U] et Mme [J] [G] versent au débat le courrier recommandé avec accusé de réception adressé par Mme [K] [W] née [H] et avisé le 5 janvier 2024 de sorte que les lieux sont libérés le 5 janvier 2024, Mme [K] [W] née [H] étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation entre les 1er et 5 janvier 2024. Elle sera par conséquent condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’au 5 janvier 2024, date de libération effective des lieux.

Les moyens avancés en demande tirés de l’impossibilité de récupérer les lieux du fait d’un éloignement géographique puis du constat de la dégradation de la serrure de la porte d’entrée plus de quatre mois après la remise des clés, ne pouvant être imputée à Mme [K] [W] née [H] en l’état des pièces versées au débat, sont inopérants.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort du décompte arrêté au 31 décembre 2023 un solde débiteur de 5.275 euros, non contesté en défense, il convient d’y ajouter la somme de 130 euros au titre des indemnités d’occupation (640/31 X 5).

Mme [K] [W] née [H] sera par conséquent condamnée à payer à M. [T] [U] et Mme [J] [G] la somme de 5.405 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2024 (loyers, charges et indemnités d’occupation), avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.920 euros, et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Au regard de la situation financière précaire de M. [U], bénéficiaire du revenu de solidarité active, de la confirmation à l’audience par Mme [K] [W] née [H] de l’absence de communication de sa nouvelle adresse aux bailleurs mais en l’absence de preuve d’un lien de causalité entre le défaut de paiement des loyers et la mise en vente de l’appartement, il convient d’allouer à M. [T] [U] et Mme [J] [G] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la responsabilité des bailleurs

L’article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont notamment définies à l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées (…).

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l’espèce, les parties étaient en l’état d’un contrat de bail portant sur un appartement d’une surface habitable de 40 m2 situé dans un immeuble collectif,

L’état des lieux d’entrée en date du 13 avril 2023, tardif, produit par M. [T] [U] et Mme [J] [G] n’est pas contradictoire, en l’absence de signature de la locataire. Il indique que l’appartement se compose d’une entrée, d’un salon, d’une salle à manger, d’une chambre, d’un W.C et d’une salle d’eau. L’inventaire, non contradictoire, mentionne que l’appartement est refait à neuf.

Mme [K] [W] née [H] verse au débat des impressions papier en couleur de photograhies ni datables ni authentifiables (pièces n° 1 et 3). De même, la production d’un document non signé émanant d’un auto-entrepreneur, électricien, en date du 20 avril 2023, relevant des défauts de conformité de l’installation électrique, n’est pas probante.

Mme [K] [W] née [H] joint un ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 janvier 2024 mentionnant la demande d’autorisation d’achat par prélèvement sur les parties communes pour un euro symbolique des toilettes ainsi qu’une partie du couloir sur le palier du premier étage, M. [T] [U] et Mme [J] [G] n’émettant aucune observation sur ce point. Il en résulte un manquement aux normes de décence, un logement à usage d’habitation devant impérativement être équipé de W.C dans sa partie privative.

Si Mme [K] [W] née [H] produit un courrier en date du 27 juin 2023 adressé par un inspecteur de salubrité l’avisant de la mise en demeure notifiée au propriétaire suite au constat d’infractions au règlement sanitaire départemental (RSD), des travaux étant prescrits, cette mise en demeure n’est pas communiquée, M. [T] [U] et Mme [J] [G] indiquant que ce signalement a donné lieu à un classement et Mme [K] [W] née [H] déclarant en ignorer les suites.

Il en résulte que Mme [K] [W] née [H] rapporte la preuve d’un seul désordre, s’agissant de l’absence de W.C dans le logement.

Sur les préjudices

Il convient d’évaluer le montant du préjudice de jouissance à hauteur de 50 % du montant du loyer, soit une somme de 3.600 euros sur une période de douze mois (600/[Immatriculation 3]).

Mme [K] [W] née [H] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral distinct de son préjudice de jouissance en ce qu’un certificat médical établi le 5 décembre 2023 par un psychiatre relatif à une augmentation de symptômes anxieux en lien avec une allégation de lieu de vie insalubre et de conflit avec le propriétaire des lieux est insuffisant à établir un lien de causalité avec le manquement de M. [T] [U] et Mme [J] [G] à leur obligation de délivrance d’un logement décent.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts formulée au titre de son préjudice moral.

Sur la compensation

Il convient d’ordonner la compensation entre les sommes dues entre les parties en application de l’article 1347-1 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Mme [K] [W] née [H] supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et du congé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Mme [K] [W] née [H] sera condamnée à verser à M. [T] [U] et Mme [J] [G] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [K] [W] née [H] le 16 mai 2023 d’un congé pour motif sérieux et légitime relatif au bail conclu le 7 janvier 2023 et concernant un appartement meublé situé au [Adresse 2] dans le cinquième [Localité 6], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 décembre 2023 ;

CONSTATE que Mme [K] [W] née [H] ainsi que tout occupant de son chef sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 1eer janvier 2024 ;

CONDAMNE Mme [K] [W] née [H] à payer à M. [T] [U] et Mme [J] [G] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er Janvier 2024 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit le 5 janvier 2024 ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de six cent quarante euros (640 euros) ;

CONDAMNE Mme [K] [W] née [H] à payer à M. [T] [U] et Mme [J] [G] la somme de cinq mille quatre cent cinq euros (5.405 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2024 (loyers, charges et indemnités d’occupation), avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023 sur la somme de 1.920 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [K] [W] née [H] à payer à M. [T] [U] et Mme [J] [G] la somme de trois cents euros (300 euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE M. [T] [U] et Mme [J] [G] à payer à Mme [K] [W] née [H] la somme de trois mille six cents euros (3.600 euros) en réparation de son préjudice de jouissance ;

REJETTE la demande formulée par Mme [K] [W] née [H] au titre de son préjudice moral ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues entre les parties ;

CONDAMNE Mme [K] [W] née [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et du congé ;

CONDAMNE Mme [K] [W] née [H] à payer à M. [T] [U] et Mme [J] [G] la somme de six cents euros (600 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA JUGE DES CONTENTIEUX LE GREFFIER

DE LA PROTECTION