TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

■

N° RG 25/56023 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQVG

N° : 6

Assignation du :

19 Août 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 décembre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH anciennement l’OPAC DE [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS – #P0173

DEFENDERESSE

La société dénommée FT RESTAURANT 1 S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 3]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 23 novembre 2012, [Localité 4] Habitat OPH a donné à bail commercial à la société Les Gourmandises de [P] des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2012, moyennant un loyer en principal de 26 000 € par an, payable par trimestre et par avance.

Par acte du 10 décembre 2018, la société Les Gourmandises de [P] a cédé son fonds de commerce à la société Saj Al Mashrek.

Par acte du 26 juillet 2022, la société Saj Al Mashrek a cédé son fonds de commerce à la société FT Restaurant 1.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, à la société FT Restaurant 1, pour une somme de 37 284,51€ en principal, au titre de l’arriéré locatif au 9 avril 2025.

Par acte délivré le 19 août 2025, Paris Habitat OPH a fait assigner la société FT Restaurant 1 devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société FT Restaurant 1 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, en garantie des sommes dues,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à l’équivalent du dernier loyer indexé en vigueur, outre les taxes et charges en sus,

— condamner la société FT Restaurant 1 au paiement de ladite indemnité d’occupation à compter du 12 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clefs,

— condamner la société FT Restaurant 1, en sa qualité de locataire, à lui payer la somme provisionnelle de 28 618,31 € au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 5 août 2025,

— dire que ces sommes seront soumises aux intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France majorés de deux points et ce, à compter de leur date d’exigibilité,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie versé par le preneur à son entrée dans les lieux,

— n’accorder aucun délai de paiement supplémentaire au locataire en raison du montant et de l’ancienneté de la dette,

A titre subsidiaire,

— n’accorder des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe,

— à défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, dire et juger que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l’expulsion du preneur,

En tout état de cause,

— débouter purement et simplement la partie adverse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société FT Restaurant au paiement d’une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer et en ordonner la distraction au profit de la SELAS Cloix Lendes-Gil.

A l’audience du 18 novembre 2025, [Localité 4] Habitat OPH a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la baisse à la somme de 8 864,73 euros au 12 novembre 2025.

Bien que régulièrement assignée, la société FT Restaurant 1 n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si la société FT Restaurant 1 ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, [Localité 4] Habitat OPH n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 37 284,51 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 31 mars 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société FT Restaurant 1 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société FT Restaurant 1 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, [Localité 4] Habitat OPH produit un décompte faisant état d’une dette totale de 8 864,73 €, incluant des frais à hauteur de 21,92 € qui seront écartés car non justifiés.

L’obligation du locataire au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 12 novembre 2025 (quatrième trimestre 2025 inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 8 842,81 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société FT Restaurant 1.

La clause du bail qui prévoit que les sommes demandées seront soumises aux intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France majorés de deux points à compter de leur date d’exigibilité, s’analyse comme des clauses pénales ; leur montant apparaissant manifestement excessif, au regard des circonstances de l’espèce il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

En revanche, il convient, dès lors qu’elle est sollicitée, d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

De même, la clause du bail relative à la conservation par le bailleur à titre d’indemnité forfaitaire du dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société FT Restaurant 1, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement, avec distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de SELAS Cloix Mendes-Gil.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société FT Restaurant 1 ne permet d’écarter la demande de [Localité 4] Habitat OPH formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 mai 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société FT Restaurant 1 et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société FT Restaurant 1 à payer à [Localité 4] Habitat OPH une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société FT Restaurant 1 à payer à [Localité 4] Habitat OPH la somme de 8 842,81 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 12 novembre 2025 (quatrième trimestre 2025 inclus), ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la conservation du dépôt de garantie et la demande formulée au titre de la clause du bail qui prévoit que les sommes demandées seront soumises aux intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France majorés de deux points à compter de leur date d’exigibilité ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamnons la société FT Restaurant 1 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, avec distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de SELAS Cloix Mendes-Gil ;

Condamnons la société FT Restaurant 1 à payer à [Localité 4] Habitat OPH la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 4] le 16 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN