Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 31 juillet 2025, n° 25/02619

TJ Marseille 31 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le commandement de payer étant demeuré infructueux.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que la résiliation du bail était justifiée par l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Occupants sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion des locataires, considérant qu'ils occupaient les lieux sans droit ni titre.
Accepté
Solidarité entre locataires
La cour a condamné les locataires au paiement des arriérés de loyers, considérant la solidarité stipulée dans le bail.
Accepté
Occupation indue
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation pour leur maintien dans les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné les locataires aux dépens, considérant qu'ils étaient les parties perdantes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 31 juil. 2025, n° 25/02619
Numéro(s) :	25/02619
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Ange MATTEI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :

Le 08 octobre 2025

à M^e MATTEI [Localité 6]-[Localité 4]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 octobre 2025

à M. [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02619 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MRS

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [J] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [N] [F] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 19 juillet 2021, l’EPIC 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 309,25 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z], par exploit de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 332,76 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, l’EPIC 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 31 juillet 2025, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, faute de paiement dans les délais légaux des causes du commandement de payer les loyers, et donc prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z], ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 2],

— condamner solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] à verser à 13 HABITAT la somme provisionnelle de 431,46 euros, comptes arrêtés au 23 avril 2025,

— condamner solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] au paiement d’une indemnité d’ocupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce, jusqu’à complète libération des lieux loués,

— condamner solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] à verser à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— au visa de l’article 696 du code de procédure civile, condamner solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 31 juillet 2025, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 715,79 euros, selon décompte en date du 23 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Le requérant ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement et à une suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [J] [Z], comparaissant en personne, sollicite les plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il fait valoir que ses droits au RSA sont en cours de régularisation suite à une suspension du versement de cette aide faute de papiers valides et que le couple perçoit en principe le RSA familial.

Il indique être en recherche d’emploi et devoir se rendre à la [Localité 5]-[Localité 7] pour un emploi le 9 août 2025.

Il ajoute que sa femme est en situation de handicap et qu’ils ont un enfant de 19 ans à charge qui est en recherche d’emploi.

Bien que régulièrement assignéee à étude, Madame [N] [F] [Z] ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 19 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 janvier 2025 pour la somme en principal de 332,76 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 mars 2025.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte que Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience.

Par conséquent, la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire sont rejetées.

Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé. La demande de l’EPIC 13 HABITAT à ce titre sera donc rejetée.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause (article 5) stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] seront redevables solidairement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 444,60 euros à compter du 4 mars 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] restent devoir la somme de 609,76 euros, à la date du 23 juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2025 inclus et déduction faite des frais de procédure pour un montant total de 106,03 euros (67,25+38,78) qui doivent figurer au poste des dépens.

Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] seront donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 609,76 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’EPIC 13 HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La demande au titre des frais d’exécution de la décision à intervenir, prématurée et hypothétique, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2021 entre l’EPIC 13 HABITAT d’une part et Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 3 mars 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulée par Monsieur [J] [Z] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande de suppression des délais pour quitter les lieux formulée par l’EPIC 13 HABITAT ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] à verser à l’EPIC 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de six cent neuf euros et soixante-seize centimes (609,76 euros), décompte arrêté au 23 juillet 2025, incluant la mensualité de juin 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer avec charges à date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit quatre cent quarante-quatre euros et soixante centimes (444,60 euros), à compter du 4 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [F] [Z] aux entiers dépens ;

REJETONS la demande de l’EPIC 13 HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS la demande de l’EPIC 13 HABITAT au titre des frais d’exécution de la décision à intervenir ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION