TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Mars 2025

GROSSE :

Le 07 mai 2025

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 mai 2025

à Mme [J]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00622 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57HX

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [S] [J], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 24 février 2022, l’association SOLIHA PROVENCE a consenti un contrat de sous-location à Madame [S] [J] portant sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 582,26 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Alléguant des impayés de loyers et charge, l’association SOLIHA PROVENCE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [S] [J] le 31 octobre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 6.133,63 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 05 novembre 2024.

Selon acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, dénoncé à Monsieur le préfet des Bouches-du-Rhône par voie électronique le 28 janvier 2025, l’association SOLIHA PROVENCE a fait assigner en référé Madame [S] [J] devant le Juge des contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de ce siège aux fins de :

Constater la résiliation de plein droit du contrat du 24 février 2022 liant les parties et ce, pour violation des obligations contractuelles,Ordonner la libération des lieux par la partie requise et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,Ordonner l’expulsion de la partie requise et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique,Condamner la partie requise à payer à l’association SOLIHA PROVENCE la somme provisionnelle de 8.342,80 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la partie requise,Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés,Condamner la partie requise à payer à l’association SOLIHA PROVENCE une indemnité d’occupation de 682,12 euros par mois, indexée selon les modalités du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux,Condamner la partie requise à payer à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,Dire et juger que, dans l’hypothèse où à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 (droit proportionnel de recouvrement) portant modification du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 seront encore supportées par la partie débitrice.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, l’association SOLIHA PROVENCE, représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 11.182,06 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse. Elle précise que Madame [S] [J] a bénéficié d’une décision de la commission de surendettement suspendant ses dettes pendant deux ans et qu’elle a par la suite arrêtée de payer ses loyers courants, ne respectant pas le moratoire qui courait jusqu’au mois d’août 2026. Elle ajoute que l’APL d’un montant de 290 euros par mois a été suspendue depuis le mois de septembre 2024 et qu’en tout état de cause, il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer résiduel par la locataire.

Madame [S] [J], comparaissant en personne, fait valoir qu’elle s’est rendue à [Localité 2] pendant trois mois et n’est revenu à [Localité 4] qu’en septembre 2024. Elle explique avoir sollicité son bailleur pour obtenir un échéancier qui lui a été refusé.

Elle précise travailler depuis deux semaines dans une maison de retraite en tant qu’aide-soignante et percevoir un salaire de plus de 2000 euros par mois.

Elle ajoute qu’elle est en attente d’un rappel de ses droits aux prestations sociales.

Elle indique avoir la charge d’un enfant de 19 ans et être en capacité de payer.

Elle sollicite les plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 mai 2025.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, le contrat de sous-location signé par les parties contient une clause résolutoire, en son article 7-1, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Selon acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, l’association SOLIHA PROVENCE a fait commandement à Madame [S] [J] d’avoir à payer la somme en principal de 6.133,63 euros.

Ce commandement respecte les dispositions légales.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de sous-location liant les parties par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 31 décembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [S] [J] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel, qui s’est substituée au loyer révisé et aux charges, assurance habitation incluse, fixée à 682,12 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu’à libération effective des lieux et sera condamné à titre provisionnel à la payer jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant des articles 1708 et suivants du code civil que du contrat de sous-location signé entre les parties.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de sous-location signé, le commandement de payer, l’assignation et un dernier décompte faisant état d’une dette de 11.182,06 euros, terme de mars 2025 inclus.

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 162,81 euros et 129,72 euros correspondant à des frais de procédure.

La créance étant non sérieusement contestable à hauteur de 10.889,53 euros, il y a lieu de condamner Madame [S] [J] à payer à titre provisionnel à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 10.889,53 euros à valoir sur les loyers et charges impayés, échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas applicable, les délais de paiement ne peuvent qu’être fondés sur l’article 1343-5 du code civil lequel dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [S] [J] a sollicité des délais de paiement.

La dette étant très conséquente et Madame [S] [J] ayant d’autres dettes, elle n’apparait pas en capacité de s’acquitter d’une mensualité d’apurement de la dette en sus du paiement du loyer courant et des charges, même dans le délai légal précité.

En effet, il ressort de l’état des dettes concernant Madame [S] [J] établis par la commission de surendettement le 2 août 2024 qu’elle a déjà deux dettes pour des loyers impayés, l’une d’un montant de 20.889,40 euros et l’autre d’un montant de 2.003,70 euros et qu’elle a par ailleurs 20.650,03 euros de dettes. Quand bien même elle bénéficie d’un moratoire jusqu’au mois d’août 2026 pour le paiement de l’ensemble de ses dettes, un échéancier sur 24 mois pour la dette locative afférente au dossier objet de la présente affaire devrait être assumée en sus du paiement des dettes à compter du mois d’août 2026. En tout état de cause, Madame [S] [J] n’apparaît pas en capacité de s’acquitter du montant qui serait mis à sa charge en sus du loyer courant et des charges.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée et il convient d’ordonner la libération des lieux et l’expulsion de Madame [S] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [S] [J] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, l’association SOLIHA PROVENCE obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [J], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens.

L’équite ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la requérante qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur les débiteurs. Cette demande ne saurait donc être accueillie.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS l’association SOLIHA PROVENCE recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 31 décembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de sous-location liant les parties ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [S] [J] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTONS Madame [S] [J] de ses demandes de délais de paiement pour apurer la dette locative et de suspension de la clause résolutoire ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [S] [J] à payer à titre provisionnel à l’association SOLIHA PROVENCE une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de six cent quatre-vingt-deux euros et douze cts (682,12 euros), sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [S] [J] à payer à titre provisionnel à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de dix mille huit cent quatre-vingt-neuf euros et cinquante-trois centimes (10.889,53 euros) à valoir sur les loyers et charges impayés, échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande au titre des sommes éventuellement retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 ;

CONDAMNONS Madame [S] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION