TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025

GROSSE :

Le 14 novembre 2025

à M^e DESCOSSE Olivier

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 novembre 2025

à M^e DIAZ Christophe

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00812 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AK4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CELLEXIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier DESCOSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [C] [Z]

né le à [Localité 4] (ITALIE), demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représenté par M^e Christophe DIAZ, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 25 septembre 2018, la société civile immobilière (SCI) Cellexim a consenti à M. [C] [Z] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3], dans le premier arrondissement de Marseille moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros, outre 50 euros de charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [C] [Z] le 7 novembre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 16.044,90 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, la SCI Cellexim, prise en la personne de son gérant, a fait assigner en référé M. [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion de M. [C] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, des sommes de 19.611,74 euros due au titre des loyers et indemnités d’occupation dues au jour de l’assignation et de 196,37 euros au titre du commandement de payer,sa condamnation au paiement de la somme de 1.961,17 euros en dédommagement du préjudice subi,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.800 euros correspondant au triple du montant du loyer, hors charges et jusqu’au départ effectif des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 27 mars 2025.

Le 15 mai 2025, M. [C] [Z] a été déclaré recevable à la procédure de surendettement et la commission de surendettement des Bouches-du-Rhône a prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation, la dette locative étant effacée pour une somme de 19.611,74 euros.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 octobre 2025 par le conseil de la SCI Cellexim, représentée, M. [C] [Z], représenté, sollicitant le bénéfice de ses écritures lors de l’appel des causes.

Conformément à ses conclusions en réponse, la SCI Cellexim demande :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion de M. [C] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, des sommes de 2.956,45 euros due au titre des loyers et indemnités d’occupation dus depuis la décision de la commission de surendettement,sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle s’oppose à l’octroi de tout délai, de paiement ou pour quitter les lieux. Elle fait valoir l’absence de reprise du versement du loyer courant. Interrogée sur la mention dans le diagnostic social et financier d’un effondrement du plafond de la chambre occupée par la fille de M. [C] [Z], elle répond qu’il s’agit d’un dégât des eaux, M. [C] [Z] n’en faisant pas état dans ses écritures.

Aux termes de ses conclusions, M. [C] [Z] sollicite :

— les plus larges délais en vue de son relogement,

— à titre subsidiaire, les plus larges délais de paiement,

— en tout état de cause, le débouté des demandes de la SCI Cellexim, la suspension de l’expulsion, et qu’il soit statué sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

S’agissant du diagnostic social et financier, il en a été donné connaissance à l’audience.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 28 janvier 2025 a été dénoncée le 30 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 27 mars 2025.

La SCI Cellexim justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SCI Cellexim est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 25 septembre 2018 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 novembre 2024, pour la somme en principal de 16.044,90 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les six semaines ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 décembre 2024.

M. [C] [Z] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [C] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [C] [Z] par remise des clés ou expulsion à la somme de 650 euros, conformément à la demande, et de condamner M. [C] [Z] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [C] [Z] reste devoir la somme de 2.956,45 euros, à la date du 1er septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [C] [Z] ne la conteste pas.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2.956,45 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, en l’absence de justification de démarches de relogement et le contrat de bail étant résilié depuis près d’un an, la demande sera rejetée.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension de l’expulsion

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, en cas de rétablissement personnel sans liquidation, le juge suspend les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la décision de la commission de surendettement. La reprise du paiement du loyer courant doit immédiatement suivre la décision d’effacement. Si le locataire bénéficiaire d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation ne satisfait pas à son obligation de paiement du loyer après la décision d’effacement de sa dette locative, la clause résolutoire retrouve son plein effet dès sa première défaillance.

En l’espèce, le décompte actualisé au 24 septembre 2025 indique l’absence de tout versement depuis le 15 mai 2025, date de la décision de la commission de surendettement.

Il en résulte qu’en l’absence de reprise de versement du loyer courant, les conditions d’une suspension de l’expulsion ne sont pas réunies. La demande sera par conséquent rejetée.

Au regard de la situation sociale de M. [C] [Z], justifiant d’une adhésion à une mesure d’accompagnement socio-éducatif, il convient de lui accorder un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil, selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI Cellexim, M. [C] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 25 septembre 2018 entre la SCI Cellexim d’une part et M. [C] [Z] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], dans le premier arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 20 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Cellexim pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de huit cent soixante euros (650 euros) à compter du 20 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [C] [Z] à verser à la SCI Cellexim, à titre provisionnel, la somme de deux mille neuf cent cinquante-six euros et quarante-cinq centimes (2.956,45 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 24 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux ;

ACCORDE à M. [C] [Z] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de cent vingt-trois euros (123 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

REJETTE la demande de suspension de l’expulsion ;

CONDAMNE M. [C] [Z] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE M. [C] [Z] à verser à la SCI Cellexim une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,