TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP requêtes

N° RG 24/06455 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JGT

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne, assistée de M^e Yasmine BENMANSOUR, avocat au Barreau de PARIS, vestiaire #R115

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [L], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Jean-alain JONVEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0002

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

assisté de Médéric CHIVOT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire assisté de Médéric CHIVOT, Greffier

Décision du 09 janvier 2025

PCP JCP requêtes – N° RG 24/06455 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JGT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2019 avec prise d’effet à la même date, Madame [X] [B] a donné à bail à Madame [Y] [J], auquel était joint un diagnostic de performance énergétique vierge de tout information, un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 740 euros (loyer de base de 627,25 euros et complément de loyer de 112,75 euros), outre une provision sur charges de 40 euros. En l’absence de congé donné par les parties, le bail est reconduit chaque année tacitement.

Par acte notarié en date du 20 novembre 2020, [Z] [L] s’est porté acquéreur de l’appartement en venant aux droits de Madame [B] en sa qualité de nouveau bailleur.

Considérant que l’appartement avait des problèmes d’humidité, Madame [Y] [J] a sollicité la réalisation d’un Diagnostic de Performance Energétique dont le niveau a été établi à G+ en novembre 2023.

Suite au refus du bailleur quant à ses demandes en diminution le loyer et de l’arrêt de l’application du complément de loyer au regard des résultats de ce DPE, Madame [Y] [J] a saisi la commission départementale de conciliation par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 janvier 2024, laquelle a conclu en son avis du 4 avril 2024 que « lors de la reconduction du bail du 7 novembre 2023, le loyer ne devait pas être indexé ce que l’agence n’a pas fait, mais par ailleurs tout complément de loyer devenait inapplicable d’après l’article 140 de la loi [Localité 6] révisée ».

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, Monsieur [Z] [L] a notifié un congé pour reprise à Madame [Y] [J] afin d’établir sa résidence principale dans l’appartement objet de la location à compter du mois de novembre 2024.

Aux termes d’une requête enregistrée au Pôle civil de Proximité du Tribunal Judicaire de Paris le 03/07 2024, Madame [Y] [J] a fait convoquer Monsieur [Z] [L] notamment aux fins d’obtenir le remboursement du complément de loyer versé depuis novembre 2023 et de voir prononcer la nullité du congé pour reprise.

A l’audience du 26 septembre 2024, Madame [Y] [J] a comparu personnellement et était assistée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement à l’audience.

Ainsi, elle a demandé au tribunal de :

Sur l’indécence du logement :

— constater l’application de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 au renouvellement du bail le 07 novembre 2023 ;

— fixer en conséquence le montant du loyer initial au montant du loyer de référence majoré soit 627,25 euros depuis le 07 novembre 2023 ;

— condamner Monsieur [Z] [L] à rembourser à Madame [Y] [J] la somme totale de 1633,61 euros correspondant au trop-perçu au titre des loyers échus entre le mois de novembre 2023 et septembre 2024 ;

— condamner Monsieur [Z] [L] à rembourser à Madame [Y] [J] les compléments de loyer d’un montant de 148,51 euros à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’au rendu de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [Z] [L] à payer la somme de 500 euros à Madame [Y] [J] au titre de son préjudice moral et de jouissance ;

Sur le congé pour reprise :

— relever le caractère frauduleux du congé délivré par Monsieur [Z] [L] le 25 mars 2024 à Madame [Y] [J] ;

A titre principal :

— prononcer la nullité du congé et de ses effets ;

— condamner Monsieur [Z] [L] à payer la somme de 1000 euros à Madame [Y] [J] en réparation du préjudice moral suite à la délivrance du congé frauduleux susvisé ;

A titre subsidiaire :

— octroyer à Madame [Y] [J] un délai supplémentaire de six mois pour quitter son logement afin de lui permettre de trouver un nouvel appartement ;

Sur la présence de plomb :

— condamner Monsieur [Z] [L] à payer la somme de 500 euros à Madame [Y] [J] en réparation du préjudice moral particulier et de jouissance liée à l’exposition au plomb ;

Régulièrement convoqué, Monsieur [Z] [L] a comparu personnellement et était assisté par son conseil qui a déposé des conclusions en défense soutenues oralement à l’audience.

Ainsi, il a demandé au juge de :

— constater la régularité du congé pour reprise signifié par Monsieur [Z] [L] à Madame [Y] [J] le 25 mars 2024 ;

— juger mal fondé et injustifié l’ensemble des prétentions de Madame [Y] [J]

— débouter Madame [Y] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, à l’encontre de Monsieur [Z] [L] ;

— ordonner l’expulsion de Madame [Y] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 5] avec le concours de la force publique si besoin était à compter du 7 novembre 2024, en l’absence de départ volontaire à la date d’effet du congé pour reprise ;

— condamner Madame [Y] [J] à payer à Monsieur [Z] [L] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suite à l’accord du juge en cours d’audience, Monsieur [L] a été autorisé à produire une note en délibéré (13 novembre 2024) afin de présenter des pièces relatives à la réalité de sa mutation professionnelle et au caractère sérieux de sa décision de reprise. Par respect du contradictoire, et conformément à l’article 442 du code de procédure civile, Madame [J] a été invitée à répondre strictement sur ces points précis litigieux par note en délibéré du 29 novembre 2024, les autres éléments soulevés dans cette note, notamment la nouvelle demande relative à une action en diminution de loyer sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de le même loi dont le juge n’était pas saisi dans la requête initiale ni dans ses demandes orales le jour de l’audience, seront écartées.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 9 du code de procédure civile énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et l’article 1104 de ce même code ajoute qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Sur la recevabilité de la requête

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’à « peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. »

En l’espèce, il ressort des éléments produits que la demande en justice n’excède pas 5000 euros et qu’une tentative de conciliation a été réalisée par le biais de la saisine de la Commission départementale de conciliation qui a constaté l’impossibilité de conciliation et a rendu son avis en date du 4 avril 2024.

Par conséquent, il convient de constater que la requête est recevable et régulière en la forme.

Sur la demande principale en remboursement du complément de loyer de novembre 2023 à octobre 2024

Selon l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, modifié par la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 (art. 13) :

« III. – B. – Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge. »

Ainsi, en ce qui concerne le complément de loyer, l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique prévoit, en cas de contestation du complément de loyer, que le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir dans un premier temps la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989. Cette saisine préalable dans les délais est obligatoire et son absence constitue une fin de non-recevoir qui peut être soulevée d’office par le juge ou soulevée par une des parties.

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats que Madame [Y] [J], qui avait connaissance au moment de la conclusion du contrat de bail en novembre 2019 de la présentation d’un simple DPE vierge et de l’absence de chauffage fixe dans l’appartement, n’a pourtant pas contester le complément de loyer en saisissant la commission de conciliation dans les trois mois de la signature du bail, soit au plus tard le 7 février 2020.

S’il n’est pas contesté que le DPE de novembre 2023 a été établi au niveau G+, il apparait que les disposions de l’article 140 concernant la procédure en constatation du complément de loyer n’ont pas été respectées au regard de la saisine tardive par la locataire de la commission de conciliation (le 26 janvier 2024) intervenue après plusieurs reconductions du bail meublé initial.

Par conséquent, il convient de constater que la demande quant à la contestation du complément de loyer de Madame [Y] [J] sur le fondement de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 est irrecevable au motif de la saisine tardive de la commission de conciliation, et de la débouter de ses demandes en remboursement du complément de loyer et en fixation du loyer excluant ledit complément de loyer.

Sur la demande de dommages et intérêts concernant les démarches liés au complément de loyer et le trouble de jouissance pour indécence énergetique

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine, pris en l’application de l’article 17 de la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat, a modifié le critère de performance énergétique dans le décret relatif du 30 janvier 2002 aux caractéristiques du logement décent en intégrant un seuil maximal de consommation d’énergie finale en France métropolitaine. A compter du 1er janvier 2023, le logement est ainsi qualifié d’énergétiquement décent lorsque sa consommation exprimée en énergie finale par mètre carré et par an est inférieure à 450 kWh/m2 par an.

En l’espèce, le diagnostic de performance énergétique établit en novembre 2023 une performance de niveau G+, soit 452 KW/m2/an d’énergie finale.

Il ressort des pièces du dossier que la faible performance énergétique de ce logement, dont le taux caractérise une indécence énergétique depuis le 1er janvier 2023, a naturellement entrainé une surconsommation d’énergie et la présence d’une forte humidité dans l’appartement (moisissures).

Si Madame [J] n’a pas sollicité les services de la ville de [Localité 7] pour attester de l’état de l’appartement ni un expert afin d’établir l’origine exacte des moisissures (manque de ventilation pathologique du bâti ? Défaut d’aération par la locataire ?), il appert néanmoins que la médiocre performance énergétique (G+) a occasionné un trouble de jouissance certain à Madame [J], notamment par le truchement d’une surconsommation d’énergie systématique, qu’il convient de réparer.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Z] [L] à payer à Madame [Y] [J] la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

Sur la nullité du congé pour reprise

Conformément aux dispositions du code de procédure civile, la présente demande concernant la validité du congé étant par nature indéterminée, donc hors champs des procédure initiées par voie de requête relatives à des demandes déterminées inférieures à 5000 euros, et aucune partie n’ayant soulevé d’irrecevabilité à ce titre, le présent jugement sera rendu en premier ressort.

En ce qui concerne les locations meublées, l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. »

Ainsi, à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, Monsieur [L] a fait délivrer à Madame [J] un congé pour reprise des lieux le 25 mars 2024 pour le 7 novembre 2024 afin de les occuper lui-même au le motif suivant : « Monsieur [L] souhaite y établir sa résidence principale. »

A cet égard, Monsieur [L], domicilié jusqu’alors en Bretagne, justifie de la réorganisation des activités de son employeur AIR France sur l’aéroport de [9] en 2025 et de sa mutation professionnelle, ce qui entraine pour lui une présence plus importante à [Localité 7] que précédemment. En outre, si Monsieur [L] est propriétaire d’un autre appartement dans l’immeuble, il apparait au regard des pièces produites, notamment du bail du 5 juin 2024, de l’attestation d’assurance habitation et de contrat EDF de la locataire, que Monsieur [L] a fait le libre choix de le louer à Madame [W] [K] et même de lui céder à terme. Il ressort de ces éléments que le propriétaire avait un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué à Madame [J] pour l’occuper personnellement.

Par ailleurs, suite au départ de Madame [J] en novembre 2024, les factures EDF produites au nom de Monsieur [L] concernant le logement litigieux permettent raisonnablement d’établir le caractère réel et sérieux de la décision de reprise.

Au regard de l’ensemble ces éléments, à ce stade, rien ne permet d’établir le caractère frauduleux du congé, de sorte qu’il convient de déclarer le congé pour reprise délivré par Monsieur [L] le 25 mars 2024 à Madame [J], valable.

Il y a lieu de constater que le congé a donc régulièrement été délivré pour le 7 novembre 2024, date d’échéance du contrat de bail, en respectant le préavis légal.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que Madame [J] a quitté les lieux le 4 novembre 2024, soit avant la fin du bail, de sorte que les demandes en expulsion et en paiement à une indemnité d’occupation sont devenues sans objet.

Sur la demande indemnitaire liés à la présence de plomb dans le logement

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon l’article L1334-9 du code de la santé publique : « Si le constat, établi dans les conditions mentionnées aux articles L. 1334-6 à L. 1334-8-1, met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l’arrêté mentionné au premier alinéa du I de l’article L. 1334-2, le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur. La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale. »

En l’espèce, Madame [J] sollicite la somme de 500 euros en réparation de son trouble de jouissance arguant que le diagnostic Plomb remis à la conclusion du bail démontre que Monsieur [L] a manqué à son obligation puisque la santé de la locataire a été mise en danger, cette dernière ayant été exposée à un risque d’intoxication au plomb notamment au niveau des murs de la salle d’eau et des plinthes de la pièce principale.

Il ressort des éléments du dossier qu’au moment de l’acquisition du bien, Monsieur [L] était forcément informé de la présence de plomb dans l’appartement par la transmission des diagnostics techniques joint à l’acte notarié de novembre 2020. En outre, dès juin 2024, Madame [J] a informé le cabinet de gestion immobilière et Monsieur [L] de la nécessité de réaliser des travaux pour éradiquer la présence de plomb. Il appert qu’aucune action concrète n’a été mise en œuvre pour remédier à cette problématique depuis novembre 2020 par le propriétaire en violation des dispositions de la loi du juillet 1989 et du code civil précitées.

Par conséquent, alors que la mise en location d’un logement qui contient un risque d’exposition au plomb crée un préjudice qu’il convient de réparer, Monsieur [L] sera condamner à payer à Madame [J] la somme de 500 euros au titre du ce préjudice.

Sur les demandes accessoires

Au regard de la solution du litige, chacune des parties gardera la charge de ses dépens.

En outre, il convient de débouter les parties respectivement de leur demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARONS la requête recevable,

DECLARONS irrecevables les demandes relatives au complément de loyer,

REJETTONS la demande en nullité du congé pour reprise signifié par Monsieur [Z] [L] à Madame [Y] [J] le 25 mars 2024,

DECLARONS le congé valable, la caractère frauduleux de celui-ci nétant pas démontré,

CONSTATONS le départ effectif de Madame [J] du logement situé [Adresse 1] à [Localité 8] le 4 novembre 2024, et en conséquence CONSTATONS que les demandes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [L] à verser à Madame [Y] [J] la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance constitué par la location d’un logement énergiquement indécent depuis le 1er janvier 2023,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [L] à verser à Madame [Y] [J] la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour le préjudice constitué par la location d’un logement exposant son occupant à un risque d’intoxication au plomb,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

DISONS que chacune des parties gardera la charge de ses éventuels dépens,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes respectives en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Fait et jugé à [Localité 7] le 09 janvier 2025

le greffier le Président