TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 05 Mai 2025 prorogé au 02 Juin 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 24 Février 2025

GROSSE :

Le 02/06/25

à M^e CARDELLA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05/05/25

à M^e BARBERIS

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00296 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55CO

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [I]

né le 25 Janvier 1979 à [Localité 5] (ALGERIE) [Localité 1], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Benjamin CARDELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [D] [N]

née le 21 Novembre 1962 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jérôme BARBERIS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 6 août 2018, à effet du 6 août 2018, M. [M] [I] a donné à bail à Mme [D] [N] un appartement de type 1 à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer de 550 euros outre 80 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, M. [M] [I] a délivré à Mme [D] [N] un congé pour vente à effet au 5 août 2024 à minuit au prix de 222 000 euros..

Par courrier recommandé avec avis de réception de son conseil en date du 30 juillet 2024, M. [M] [I] a rappelé à Mme [D] [N] son obligation de quitter les lieux à cette date, n’ayant pas levé l’option d’achat dans les deux mois.

Par acte de comssaire de justice en date du 18 décembre 2019, M. [M] [I] a assigné Mme [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille sur le fondement des articles 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

constater et prononcer la résiliation survenue le 6 août 2024,ordonner la libération des lieux et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortieordonner l’expulsion de Mme [D] [N] et tout occupant de son chef avec concours de la force publique s’il y a lieu et séquestration des effets mobiliers,assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs,condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation de 705 euros égale au montant du dernier loyer avec charges de la résiliation du bail (6 août 2024) jusqu’à libération des lieux, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié,condamnation en paiement de la somme de 527,67 euros arrêtée au 6 août 2024,condamnation en paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées et qu’aun cas d’exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996, seront supportées par Mme [D] [N] en plus de l’indemnité mise à sa charge en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M] [I] fait valoir que le congé pour vente a été régulièrement délivré, que la locataire n’a pas donné suite à l’offre de vente qui lui était faite dans le délai de deux mois mais qu’elle n’a pas libéré les lieux au 6 août 2024, faisant obstacle aux visites de potentiels acquéreurs, de sorte qu’elle occupe les lieux sans droit ni titre depuis cette date. Elle n’a par ailleur pas réglé un solde de dette locative pour un montant de 265,67 euros ni la taxe foncière 2023 d’un montant de 262 euros. Elle devra en outre s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à la libération effective des lieu, égale au montant du loyer avec provision sur charges, soit 705 euros qui sera indexée comme le loyer.

A l’audience du 24 février 2025, M. [M] [I], représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à porter celle au titre de la dette locative à un montat de 799,67 euros, à ajouter une demande en paiement de dommages-intérêts d’un montant de 5 000 euros et à solliciter le rejet des prétentions adverses.

En réponse aux moyens adverses, M. [M] [I] soutient que le congé pour vente du 28 décembre 2023 est parfaitement régulier, que le régime de nullité d’un tel acte de procédure relève des dispositions de l’article 114 du code de procédure civile, que la date de prise d’effet du congé, outre qu’elle n’est pas prescrite par les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, n’est pas erronée, le bail expirant bien le 5 août 2024 à minuit. De même, Mme [D] [N] n’indique pas en quoi la description du bien mis en vente ne serait pas précise et lui ferait grief alors qu’elle correspond en tout point à celle figurant au contrat de bail. Enfin, le congé n’est pas frauduleux, le prix de mise en vente est libre et s’il a dû être révisé à la baisse à deux reprises pour passer de 222 000 euros à 175 000 euros puis 135 000 euros, la locataire en été avisée et ce dernier prix lui a été signifié, de sorte qu’elle a pu exercer son droit de préemption. Il justifie de la mise en vente du bien loué sur le sit Le Bon Coin par la facture de l’annonce passée en mars 2024, une fois de délai d’option de la locataire expiré et il ressort des échanges de SMS qu’il a eu avec celle-ci le 6 juillet 2024 qu’il a organisé des visites du bien, auxquelles Mme [D] [N] a fait obstacle. M. [M] [I] estime que Mme [D] [N] est de mauvaise foi qu’elle n’a jamais eu l’intention ni les moyens d’acheter le bien loué et n’a eu de cesse d’empêcher sa vente. Son attitude s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux et contrairement à ce qu’elle soutient elle n’a régler ni la dette locative ni la moindre indemnité d’occupation.

Mme [D] [N], représentée par son conseil, demande l’annulation du congé pour vente du 28 décembre 2023 et le rejet de l’ensemble des demandes de M. [M] [I]. A titre subsidiaire elle demande un délai de 24 mois pour apurer la dette locative et un délai de 12 mois pour quitter les lieux compte tenu de sa situation financière et de sa santé, en application de l’article L.412-3 du code des procédures civile d’exécution.

Au soutien de ses prétentions, Mme [D] [N] conteste la validité du congé pour vente du 28 décembre 2023 qui contient une date erronée de fin du bail, à savoir le 5 août 2024 au lieu du 6 août 2024, qui est imprécis sur la description du bien loué et mis en vente et qui est frauduleux pour proposer un prix de vente excessif et donc dissuasif de 222 000 euros, le bailleur n’ayant pas eu, en outr, une intention réelle et sérieuse de vendre, ne justifiant d’aucun mandat de vente ni d’aucune annonce ou démarchede vente. Elle ajoute qu’elle a réglé la dette locative. A titre subsidiaire, elle demande qu’au vu de son âge, de ses revenus et de se problèmes de santé son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales et qu’elle doit bénéficier d’une délai de 12 mois pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe prorogé au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose dun droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

L’article 114 du code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le bail du 6 août 2024, à effet du même jour, consenti à Mme [D] [N], pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 6 août 2021 pour une nouvelle période de 3 ans pour expirer le 5 août 2024 à minuit conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Si le congé du 28 décembre 2023 mentionne que le bail expirera le 5 août 2024 sans plus de précision, il convient de relever que non seulement la locataire n’indique pas en quoi une erreur sur cette date lui cause un grief mais que la mention de la date de fin du bail dans le congé pour vente n’est pas prévue par les dispositions de l’article 15-II précitées et encore moins prescrite à peine de nullité.

Dès lors, le congé du bailleur du 28 décembre 2023, signifié à étude à la locataire, a été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance du bail. Il rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente et une description précise du bien à vendre, reprenant exactement celle contenue dans le bail du 6 août 2018, à savoir un appartement de type 1 comportant « une entrée, une pièce séjour/salon, une cuisine, une salle de abin, un WC, un balcon, une cave » ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Mme [D] [N] n’indique d’ailleurs pas en quoi ces éléments ne seraient pas suffisamment précis ni le grief qu’elle en aurait subi.

Dès lors, le congé du 28 décembre 2023, délivré dans les formes et délais légaux requis, est bien régulier.

Par ailleurs, Mme [D] [N] ne démontre pas qu’il est frauduleux, M. [M] [I] justifiant avoir fait passer une annonce sur le site Le Bon coin, dont il fournit la facture et produisant des captures d’écran de SMS échangés avec Mme [D] [N], le samedi 6 juillet 2024, démontrant qu’il a bien fait visité l’appartement ce jour là et qu’il n’a pas pu procédé à la deuxième visite prévue, Mme [D] [N] lui ayant demandé de l’annuler 5 minutes avant car elle se trouvait en pleine crise d’angoisse.

De même, si le prix de vente de 222 000 euros mentionné dans le congé du 28 décembre 2023 est manifestement excessif puisqu’il a fait l’objet de deux révisions à la baisse par M. [M] [I], pour un montant de 175 000 euros en mars 2024 puis pour un montant de 135 000 euros en avril 2024, M. [M] [I] a fait signifié à sa locataire ces deux baisses successives de prix par voie de commissaire de justice le 15 mars 2024 puis 15 avril 2024 comme cela ressort de l’acte de notification d’une nouvelle offre de vente avec prix inférieur produite aux débats.

Mme [D] [N] a ainsi été en mesure, nonobstant le prix de vente initial trop élevé proposé par le bailleur d’exercer, suite à la révision à la baisse de celui-ci son droit prioritaire d’acquisition du bien à ces nouvelles conditions financières plus avantageuses, les nouvelles notifications faites lui ouvrant un nouveau délai de deux mois pour se positionner.

Il est constant que Mme [D] [N] n’a pas usé de son droit de préemption dans le délai légal de sorte que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 5 août 2024 à minuit.

Mme [D] [N] qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve donc occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 6 août 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé et il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfaisant déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable du paiement des loyer et des charges aux termes convenus pendant toute la durée du bail.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail, du décompte produit arrêté au 6 août 2024 et des deux avis de taxes foncières des années 2023 et 2024 que M. [M] [I] justifie d’une créance de :

265,67 euros au titre des loyers et provision sur charges impayés au 6 août 2024,262 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023,272 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024.

Mme [D] [N] ne conteste pas les montants réclamés et ne justifie pas, comme elle l’affirme, avoir réglé ces sommes.

Dans ces conditions, elle est condamnée au paiement de la somme de 799,67 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, Mme [D] [N] est condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges dus, soit la somme de 705 euros par mois (625 euros + 80 euros). Il n’y a pas lieu d’indexer pour l’avenir le montant de cette indemnité.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an dans la version des textes précités issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et applicable au litige.

En l’espèce, Mme [D] [N] si elle justifie percevoir une allocation adulte handicapé et des allocations logement en 2024 pour un revenu mensuel de l’ordre de 1 307 euros et depuis le 1er janvier 2025, une retraite mensuelle de 999,98 euros et verse aux débats des pièces attestant de problèmes de santé, force est de constater qu’elle ne produit aucun élément justifiant de la moindre démarche de relogement tant depuis la signification du congé pour vente du 28 décembre 2023 qu’en cours d’instance.

Il est également relevé que depuis le 6 août 2024 et jusqu’à ce jour, Mme [D] [N] a, de fait, déjà bénéficié d’un délai de 18 mois auquel s’ajoutera le délai légal de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Dans ces conditions, il ne lui est pas accordé de délai supplémentaire.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du même code, il est de principe que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, si M. [M] [I] établit que le 6 juillet 2024 il a été contraint d’annuler une visite, il ne justifie d’aucun pourparlers concrets de vente qui auraient été mis en échec par l’absence de départ de sa locataire, ni n’explique sa situation économique ou l’urgence de la vente.

Ce seul fait ne suffit pas à caractériser une faute à l’encontre de la locataire ni un abus de droit, outre l’absence de démonstration du préjudice subi distinct de celui réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation.

Dès lors, M. [M] [I] est débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts qui seront produites, au taux légal, par les condamantions pécuniaires prononcées ci-dessus, est ordonnée à compter du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation en application de l’article 695 du même code.

M. [M] [I] ne précise pas sur quel fondement juridique, le droit proportionnel à la charge du créancier prévu à l’article 10 du décret n°2001-212 du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996, lesquelles dispositions sont en outre abrogées, pourrait être mis à la charge du débiteur. Sa demande est dont rejetée.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit, aucune circonstance ne justifiant, en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [D] [N] par M. [M] [I] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 6 août 2018 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 5 août 2024 à minuit ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux de Mme [D] [N] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [M] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE M. [M] [I] de sa demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [N] à verser à M. [M] [I] la somme de 799,67 euros au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Mme [D] [N] à verser à M. [M] [I] une indemnité mensuelle d’occupation dde 705 euros à compter du 6 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal produit par les condamnations ci-dessus prononcées à compter de la présente la décision dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE M. [M] [I] de sa demande en paiement de de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [N] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROT